Sorumlu Emlak Danışmanı Belgesi Deneme Sınavı ve Çalışma Rehberi (17UY0333-5)
MYK Sorumlu Emlak Danışmanı (17UY0333-5) belgesine hazırlananlar için 25 soruluk açıklamalı deneme sınavı. Sorular yeterliliğin başarım ölçütlerinden türetilmiştir; MYK'nın gerçek sınav soruları değildir.
Nasıl kullanılır: her soruyu önce kendiniz cevaplayın, sonra “Cevabı ve açıklamayı gör” satırını açın. Açıklamalar yalnız doğru şıkkı değil, tipik yanlışın neden yanlış olduğunu da anlatır.
İSG Mevzuatı
1. Az tehlikeli sınıfta yer alan bir emlak ofisinde çalışan danışmanlara verilecek iş sağlığı ve güvenliği eğitimleri bakımından aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A) Eğitim maliyeti çalışana yansıtılamaz, eğitimde geçen süre çalışma süresinden sayılır.
- B) Eğitim gideri, meslek belgesi ücretinde olduğu gibi danışmanın hakedişinden mahsup edilir.
- C) Eğitim yükümlülüğü yalnızca tehlikeli ve çok tehlikeli sınıftaki işyerlerinde doğar.
- D) Eğitimler mesai dışı saatlerde yapılır ve bu süre için çalışana ücret ödenmez.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: A) Eğitim maliyeti çalışana yansıtılamaz, eğitimde geçen süre çalışma süresinden sayılır.
6331 sayılı Kanun, İSG eğitiminin maliyetinin çalışana yansıtılmasını yasaklar ve eğitimde geçen süreyi çalışma süresinden sayar. Emlak ofisinin az tehlikeli sınıfta olması yükümlülüğü kaldırmaz; tehlike sınıfı yalnızca eğitimin asgari süresini ve tekrar aralığını değiştirir.
Dayanak: 17UY0333-5/A1 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.1
Acil Durum Ekipmanı
2. Emlak ofisinde ilan ekranlarını ve portföy sunucusunu besleyen elektrik panosunda yangın başlamıştır. İlk müdahale nasıl yapılmalıdır?
- A) En yakın yangın dolabındaki hortumla su sıkılarak alevler hızla soğutulup söndürülür.
- B) Islak battaniye pano üzerine örtülerek yanan bölümün hava ile teması kesilmeye çalışılır.
- C) Sigortalar açık bırakılıp pano kapağı kapatılır, alev kendi içinde sönene kadar beklenir.
- D) Panonun enerjisi kesilir, karbondioksitli veya kuru kimyevi tozlu söndürücü kullanılır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: D) Panonun enerjisi kesilir, karbondioksitli veya kuru kimyevi tozlu söndürücü kullanılır.
Elektrik kaynaklı yangında önce enerji kesilir; aksi hâlde iletken sıvı ya da ıslak örtü kullanan kişi için elektrik çarpması riski doğar. Enerji kesildikten sonra elektronik ekipmana zarar vermeyen karbondioksitli veya kuru kimyevi tozlu söndürücü kullanılır, kontrol sağlanamazsa ofis tahliye edilip itfaiye çağrılır.
Dayanak: 17UY0333-5/A1 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.2
Acil Durum Prosedürleri
3. İşyerlerinde Acil Durumlar Hakkında Yönetmelik uyarınca, çalışanı bulunan bir emlak ofisinde acil durum tatbikatı hangi sıklıkta yapılmalıdır?
- A) Yalnızca ofis yeni bir binaya taşındığında, tahliye yolları bir kez denenerek yapılır.
- B) Acil durum planı hazırlandığı yıl yapılır, plan değişmedikçe tekrarlanması aranmaz.
- C) Yılda en az bir defa yapılır ve tatbikatın sonucu rapor hâline getirilerek kayda alınır.
- D) Beş yılda bir, işletmenin yetki belgesi yenileme dönemiyle birlikte gerçekleştirilir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: C) Yılda en az bir defa yapılır ve tatbikatın sonucu rapor hâline getirilerek kayda alınır.
Yönetmelik, acil durum planının uygulanabilirliğinden emin olmak için işyerlerinde yılda en az bir defa tatbikat yapılmasını ve tatbikat sonrası tespit edilen aksaklıkların raporlanmasını öngörür. Tatbikat sıklığı belge yenileme dönemine veya taşınmaya bağlı değildir.
Dayanak: 17UY0333-5/A1 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.3
Çevre ve Atık Yönetimi
4. Emlak ofisinde biriken kullanılmış yazıcı kartuşları, atık piller ve arızalı bilgisayarların yönetiminde doğru uygulama aşağıdakilerden hangisidir?
- A) Portföy dosyalarından çıkan atık kâğıtlarla aynı kutuda toplanıp geri dönüşüm firmasına verilir.
- B) Her biri evsel atıktan ayrı biriktirilir ve atık koduna uygun toplama kanalına teslim edilir.
- C) Ofis çöpüyle evsel atık konteynerine atılır; ayrı toplama yükümlülüğü büro atıklarını kapsamaz.
- D) Depoda biriktirilir, yıl sonunda tamamı hurda metal olarak aynı alıcıya toplu hâlde satılır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: B) Her biri evsel atıktan ayrı biriktirilir ve atık koduna uygun toplama kanalına teslim edilir.
Atık piller ve elektronik cihazlar (AEEE) evsel atıktan ayrı toplanır ve yetkili toplama noktasına ya da lisanslı firmaya verilir. Yazıcı kartuşu ise kategorik olarak tehlikeli sayılmaz: atık listesinde toner atıkları için hem tehlikeli (yıldızlı) hem tehlikesiz kod bulunur, bu nedenle sınıflandırma ürünün içeriğine ve atık koduna göre yapılır.
Dayanak: 17UY0333-5/A1 – Öğrenme Çıktısı 2, Başarım Ölçütleri 2.1 ve 2.2
Kalite Uygulamaları
5. Bir emlak ofisinde, yer gösterme sonrası alıcı adaylarının geri bildirimlerinin malike iletilmediği yönündeki şikâyetin üç ay üst üste tekrarladığı görülmüştür. Süreç kalitesini iyileştirmek için doğru yaklaşım hangisidir?
- A) Her yer göstermeden sonra geri bildirim kayda geçirilir, malike haftalık portföy raporuyla iletilir.
- B) Şikâyeti ileten malikin portföyü, ofis içi huzursuzluğu önlemek için başka bir danışmana devredilir.
- C) Geri bildirimler yalnızca olumsuzsa iletilir; olumlu görüşlerin paylaşılması pazarlık gücünü zayıflatır.
- D) Malike bilgi, fiyat indirimi gündeme geldiğinde tek seferde verilir; sık iletişim malikte tedirginlik yaratır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: A) Her yer göstermeden sonra geri bildirim kayda geçirilir, malike haftalık portföy raporuyla iletilir.
Kalitenin iyileştirilmesi, tekrarlayan şikâyetin kök nedenine ölçülebilir bir standartla karşılık verilmesini gerektirir. Yer gösterme geri bildiriminin kayda geçirilip malike düzenli raporlanması hem şikâyeti ortadan kaldırır hem de fiyat ve sunum kararları için veri üretir; şikâyeti kaynağından uzaklaştırmak süreci düzeltmez.
Dayanak: 17UY0333-5/A1 – Öğrenme Çıktısı 3, Başarım Ölçütü 3.1
Müşteri Memnuniyeti
6. Satış görüşmeleri sürerken, ilanda yayımlanan net metrekare bilgisinin taşınmazın gerçek durumunu yansıtmadığı fark edilmiştir. Müşteri memnuniyeti ve güven bakımından doğru davranış hangisidir?
- A) Alıcı gündeme getirmediği sürece düzeltme yapılmaz, ilan satış tamamlandıktan sonra yayından kaldırılır.
- B) Sözleşmeye 'görülerek beğenilmiştir' kaydı eklenerek ilandaki alan bilgisi olduğu gibi bırakılır.
- C) Hata alıcıya ve malike bildirilir; ilan ve dosya, belgeye dayalı doğru alan bilgisiyle güncellenir.
- D) Bilgi ilan portalından geldiği için düzeltme sorumluluğu portala aittir; talep malikten beklenir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: C) Hata alıcıya ve malike bildirilir; ilan ve dosya, belgeye dayalı doğru alan bilgisiyle güncellenir.
Alan bilgisi alıcının fiyat kararını doğrudan etkileyen esaslı bir niteliktir; hatanın gizlenmesi hem güveni hem de sözleşmenin geçerliliğini riske atar. Doğru davranış hatayı derhal bildirmek ve alan bilgisini tapu kaydı, mimari proje veya ölçüm raporu gibi doğrulanabilir bir belgeye dayandırmaktır.
Dayanak: 17UY0333-5/A1 – Öğrenme Çıktısı 3, Başarım Ölçütü 3.2
Hedef Pazar Analizi
7. Bir mahalledeki 3+1 daireler için karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) hazırlanırken fiyat konumlandırmasında esas alınması gereken veri hangisidir?
- A) İlan portallarında yayında olan benzer dairelerin istenen fiyatlarının aritmetik ortalaması
- B) Belediyenin emlak vergisine esas aldığı, sokak bazında ilan edilen arsa birim değerleri
- C) Malikin taşınmazına biçtiği değer ile ofisin hedeflediği hizmet bedelinin toplamı
- D) Son aylarda aynı bölgede benzer nitelikli taşınmazların gerçekleşen satış bedelleri
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: D) Son aylarda aynı bölgede benzer nitelikli taşınmazların gerçekleşen satış bedelleri
CMA, pazarın fiilen ödediği bedeli ölçer. İlandaki istenen fiyatlar pazarlık payı içerdiğinden gerçek değeri değil beklentiyi gösterir; vergiye esas değerler ise piyasa değerinin altında kalır. Bu nedenle esas alınacak veri, yakın dönemde gerçekleşmiş benzer nitelikli satışların bedelleridir.
Dayanak: 17UY0333-5/A2 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.1
8. Bölge raporunda portföydeki konutların piyasada kalma süresinin bir çeyrekte 60 günden 130 güne çıktığı, ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı arasındaki farkın da büyüdüğü görülmüştür. Bu iki gösterge birlikte neyi işaret eder?
- A) Bölgede talebin güçlendiğini ve portföy fiyatlarının emsallerin belirgin şekilde üzerine çekilebileceğini
- B) Pazarın satıcı aleyhine döndüğünü ve fiyatın emsallere göre yeniden konumlandırılması gerektiğini
- C) Ölçümün hatalı olduğunu; bu iki göstergenin aynı dönem için birlikte yorumlanmasının anlamlı olmadığını
- D) Tanıtım bütçesinin işlevsiz kaldığını; satış hızının yalnızca ilan fiyatıyla belirlendiğini
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: B) Pazarın satıcı aleyhine döndüğünü ve fiyatın emsallere göre yeniden konumlandırılması gerektiğini
Piyasada kalma süresinin uzaması talebin yavaşladığını, ilan fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki makasın açılması ise ilan fiyatlarının pazarın ödediği bedelin üzerinde kaldığını gösterir. İki gösterge birlikte alıcı lehine dönen bir pazara işaret eder; doğru tepki fiyatı emsallere göre yeniden konumlandırmak ve tanıtım kanallarını gözden geçirmektir.
Dayanak: 17UY0333-5/A2 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.1
Strateji Belirleme
9. Aynı sitedeki iki özdeş daireden biri yatırımcıya, diğeri ilk kez konut alacak bir aileye pazarlanacaktır. Hedef kitleye göre strateji belirlemenin doğru örneği hangisidir?
- A) Yatırımcıya kira çarpanı ve geri dönüş süresi, aileye okul, ulaşım, güvenlik ve aidat bilgisi öne çıkarılır.
- B) İki kitleye de aynı ilan metni ve sunum dosyası verilir; içeriğin değişmesi ofisin anlatımını bozar.
- C) Yatırımcıya getiri hesabı yerine yalnızca görsel malzeme sunulur; rakamlar pazarlığı zorlaştırır.
- D) Aileye önce indirim oranı anlatılır; konum ve çevre bilgileri ancak fiyatta anlaşılırsa paylaşılır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: A) Yatırımcıya kira çarpanı ve geri dönüş süresi, aileye okul, ulaşım, güvenlik ve aidat bilgisi öne çıkarılır.
Hedef kitleye göre strateji, aynı taşınmazın farklı karar ölçütleriyle sunulması demektir. Yatırımcı kararını getiri oranı, kira çarpanı ve geri dönüş süresi üzerinden verirken oturma amaçlı alıcı okul, ulaşım, güvenlik ve aidat gibi yaşam ölçütlerine bakar; tek tip sunum bu ölçütlerin hiçbirini tam karşılamaz.
Dayanak: 17UY0333-5/A2 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.2
Satış/Kiralama Planı
10. Yetki süresinin yarısı dolduğu hâlde satılamayan bir daire için sorumlu emlak danışmanı yeni bir satış planı hazırlayacaktır. Bu planın taşıması gereken özellik hangisidir?
- A) Hedef olarak yalnızca ofisin o çeyrek için belirlediği toplam ciro rakamı esas alınmalıdır.
- B) Yalnızca kullanılacak ilan portallarının listesini ve ilan yenileme günlerini içermelidir.
- C) Rakip ofislerin danışman listesini ve bu danışmanların portföy fiyat politikalarını içermelidir.
- D) Emsal fiyat konumu, tanıtım kanalları, ölçülebilir hedef ve gözden geçirme tarihi içermelidir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: D) Emsal fiyat konumu, tanıtım kanalları, ölçülebilir hedef ve gözden geçirme tarihi içermelidir.
Satış planı, tek bir taşınmazın satılmama nedenine karşılık üretilmiş ölçülebilir bir eylem dizisidir: emsallere göre fiyat konumu, hangi kanalda nasıl tanıtılacağı, ulaşılacak hedef (örneğin yer gösterme sayısı) ve sonucun ne zaman gözden geçirileceği. Ofis cirosu ya da portal listesi tek başına bu işlevi görmez.
Dayanak: 17UY0333-5/A2 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.3
İş Organizasyonu
11. Taşınmaz ticaretiyle uğraşan bir işletmenin yetki belgesi ve personel yapısı bakımından aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A) Yetki belgesi sorumlu emlak danışmanının şahsına verilir ve danışmanla birlikte yeni işletmeye taşınır.
- B) Yetki belgesi işletme adına düzenlenir; işletmede sorumlu emlak danışmanı istihdam edilmesi aranır.
- C) Yetki belgesi numarasının ilanlarda ve tanıtım materyalinde gösterilmesi işletmenin tercihine bırakılır.
- D) Yetki belgesi yalnızca şube açacak işletmelerden istenir; tek ofisle çalışanlar bu kapsamın dışındadır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: B) Yetki belgesi işletme adına düzenlenir; işletmede sorumlu emlak danışmanı istihdam edilmesi aranır.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre yetki belgesi işletme adına düzenlenir, devredilemez ve danışmanın kişisel belgesi değildir. İşletmede sorumlu emlak danışmanı istihdamı zorunludur; Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi de bu görevin şartıdır. Yetki belgesi numarasının ilanlarda gösterilmesi ise tercihe bağlı değil, zorunludur.
Dayanak: 17UY0333-5/A2 – Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu birimi (İş Organizasyonu bölümü)
12. Ofisten ayrılan bir emlak danışmanı, kendi bulduğu portföylerin dosyalarını ve müşteri iletişim listesini yanında götürmek istemektedir. İş organizasyonu bakımından doğru uygulama hangisidir?
- A) Kayıtlar işletmeye aittir; yazılı devir tutanağıyla teslim alınır, dışarı kopyalanmasına izin verilmez.
- B) Portföyü bulan danışman dosyanın sahibi sayılır; ayrılırken kayıtları yanında götürmesi olağandır.
- C) Müşteri listesi danışmanla paylaşılabilir; yetki sözleşmeleri ofiste kalır ve ilanlar aynen sürdürülür.
- D) Kayıtlar tümüyle silinerek her iki tarafın da kullanamayacağı hâle getirilir, malikler yeniden aranır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: A) Kayıtlar işletmeye aittir; yazılı devir tutanağıyla teslim alınır, dışarı kopyalanmasına izin verilmez.
Yetki sözleşmesinin tarafı danışman değil işletmedir; portföy dosyaları ve müşteri iletişim bilgileri işletmenin ticari kaydı ve aynı zamanda üçüncü kişilere ait kişisel veridir. Bu nedenle ayrılış, yazılı devir tutanağıyla yürütülür; kayıtların işletme dışına kopyalanması hem sözleşme ilişkisini hem kişisel veri güvenliğini ihlal eder.
Dayanak: 17UY0333-5/A2 – Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu birimi (İş Organizasyonu bölümü)
13. Sorumlu emlak danışmanı, ofise yeni katılan üç danışmanın iş dağılımını planlamaktadır. İş organizasyonu bakımından en doğru yaklaşım hangisidir?
- A) Bütün portföyler ortak havuza alınır, yer gösterme randevusunu ilanı ilk gören danışman üstlenir.
- B) Yeni danışmanlara yalnızca ilan girişi verilir, saha işi yıl sonuna kadar kıdemli danışmanlarda kalır.
- C) Portföy ve bölge bazında sorumluluk tanımlanır, randevular ve geri dönüşler ortak takvimden izlenir.
- D) Görev dağılımı yapılmaz; danışmanlar arasındaki rekabetin performansı kendiliğinden yükseltmesi beklenir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: C) Portföy ve bölge bazında sorumluluk tanımlanır, randevular ve geri dönüşler ortak takvimden izlenir.
İş organizasyonunun amacı her portföy ve her müşteri temasının sahibinin belli olmasıdır. Portföy ve bölge bazında sorumluluk tanımlanması hem malike tek muhatap sağlar hem de yer gösterme randevularının izlenmesini mümkün kılar; sahipsiz havuz ya da tanımsız rekabet, geri dönüş yapılmayan müşteri ve çakışan randevu üretir.
Dayanak: 17UY0333-5/A2 – Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu birimi (İş Organizasyonu bölümü)
Portföy Kontrolü
14. Portföy kontrolünde bir dairenin yetki sözleşmesi süresinin dolduğu ve malikin taşınmazı başka yoldan sattığı öğrenilmiştir. Sorumlu emlak danışmanının yapması gereken nedir?
- A) İlan yayında bırakılır; gelen aramalar ofise yeni alıcı adayı kazandırmayı bir süre daha sürdürür.
- B) Aynı fotoğraflar farklı bir adres bilgisiyle yeni bir ilan olarak yeniden yayıma alınır.
- C) Fiyat düşürülerek ilan canlı tutulur; arayan alıcı adayına benzer nitelikte başka daireler önerilir.
- D) İlanlar yayından kaldırılır, portföy kaydı kapatılıp gerçekleşen bedel emsal olarak arşivlenir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: D) İlanlar yayından kaldırılır, portföy kaydı kapatılıp gerçekleşen bedel emsal olarak arşivlenir.
Yetki sona erdiğinde ilanın dayanağı da ortadan kalkar; satılmış bir taşınmazın ilanda tutulması gerçeğe aykırı ilan olur ve ofisin güvenilirliğini zedeler. Doğru uygulama ilanları kaldırıp kaydı kapatmak, gerçekleşen bedeli ise ileride yapılacak emsal analizleri için arşivlemektir.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.1
Durum Tespiti
15. Portföye alınacak dairenin tapu kaydında bir bankaya ait ipotek bulunduğu görülmüştür. Durum tespiti bakımından doğru değerlendirme hangisidir?
- A) İpotekli taşınmaz satılamaz; kayıt bu hâliyle portföyden çıkarılır ve durum malike bildirilir.
- B) İpotek satışa engel değildir; devirle birlikte terkini planlanır ve alıcı yazılı bilgilendirilir.
- C) İpotek yalnızca satıcının borcudur; tapu devriyle birlikte kayıttan kendiliğinden düşmüş olur.
- D) İpotek bilgisi alıcıya açıklanmaz; bankayla ilişki malikin özel meselesi sayılıp dosyada tutulur.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: B) İpotek satışa engel değildir; devirle birlikte terkini planlanır ve alıcı yazılı bilgilendirilir.
İpotek taşınmazın üzerinde kurulu bir sınırlı ayni haktır; el değiştirse de taşınmaza bağlı kalır, alıcıya devirle kendiliğinden düşmez. Satış hukuken mümkündür, ancak ipoteğin devirden önce ya da devirle eş zamanlı terkin edilmesi (fek) planlanmalı ve alıcı durumdan yazılı olarak haberdar edilmelidir.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.2
Rayiç Bedel Tespiti
16. Sorumlu emlak danışmanı, portföydeki taşınmaz için tespit edilen güncel rayiç bedeli onaylayacaktır. Aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A) Bedel; konum, kat, yaş ve alan yönünden benzer emsallerin gerçekleşen değerleriyle belirlenir.
- B) Emlak vergisine esas alınan beyan değeri, taşınmazın güncel piyasa rayici olarak kabul edilir.
- C) Malikin beklediği fiyat esas alınır; emsal incelemesi yalnızca alıcı itiraz ederse gündeme gelir.
- D) Yalnızca binanın güncel yapım maliyeti hesaplanır; arsa payı ve konum farkı bedele yansıtılmaz.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: A) Bedel; konum, kat, yaş ve alan yönünden benzer emsallerin gerçekleşen değerleriyle belirlenir.
Rayiç bedel, taşınmazın pazarda karşılık bulacağı değerdir ve emsal karşılaştırmasıyla tespit edilir: konum, bina yaşı, kat, brüt/net alan, cephe ve yapı kalitesi bakımından benzer taşınmazların gerçekleşen değerleri esas alınır. Vergiye esas değer ile yapım maliyeti pazar değerini vermez; malikin beklentisi ise veri değil taleptir.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.3
Portföy Belgeleri
17. Yurt dışında yaşayan malik adına kardeşi, taşınmazı satmak üzere ofise başvurmuştur. Malik adına imzalanacak belgelerin kontrolünde doğru olan hangisidir?
- A) Malikin telefonundan gönderdiği yazılı onay mesajı, kimlik fotokopisiyle birlikte dosyaya konur.
- B) Elle yazılıp imzalanan adi bir vekâletname ile tapuda satış işlemi yaptırılabilmektedir.
- C) Satış yetkisini açıkça içeren ve noterde ya da konsoloslukta düzenlenmiş bir vekâletname aranır.
- D) Kardeşlik bağı ve nüfus kayıt örneği, tapuda malik adına temsile dayanak oluşturmaktadır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: C) Satış yetkisini açıkça içeren ve noterde ya da konsoloslukta düzenlenmiş bir vekâletname aranır.
Taşınmaz satışında temsil için düzenleme şeklinde vekâletname gerekir; bu vekâletnameyi yurt içinde noterler, yurt dışında ise T.C. konsoloslukları düzenleyebilir. Danışman vekâletnamenin satış yetkisini kapsayıp kapsamadığını, süresini ve azledilip azledilmediğini kontrol eder; mesaj, adi yazılı belge veya akrabalık bağı temsil yetkisi vermez.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 1, Başarım Ölçütü 1.4
Tanıtım ve İlan
18. Portföydeki dairenin tanıtım yöntemi onaylanırken, yayımlanacak ilanla ilgili aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A) İlan, yazılı yetki sözleşmesine dayanmalı ve işletmenin yetki belgesi numarasını içermelidir.
- B) Taşınmaz gerçekten satılık olduğu sürece malikten yetki alınmadan da ilan yayımlanabilmektedir.
- C) İlgi çekmek amacıyla fiyat piyasanın altında gösterilip gerçek fiyat görüşmede açıklanabilir.
- D) Görüntülenme artırmak amacıyla benzer nitelikte başka bir dairenin fotoğrafları kullanılabilir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: A) İlan, yazılı yetki sözleşmesine dayanmalı ve işletmenin yetki belgesi numarasını içermelidir.
İlan, malikle yapılmış yazılı yetki sözleşmesine dayanmak zorundadır ve işletmenin yetki belgesi numarasına yer verilmesi gerekir. Gerçek fiyatın altında ilan verme veya başka taşınmazın fotoğrafını kullanma, tüketiciyi yanıltıcı ticari uygulama sayılır ve hem ofisi hem sorumlu danışmanı yaptırımla karşı karşıya bırakır.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 2, Başarım Ölçütü 2.1
Satışa Hazırlık
19. Satışa sunulacak dairenin 'satış/kiralamaya uygun hâle getirilmesi' kapsamında aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A) Rutubet lekesi ve su kaçağı izleri boyanarak kapatılır, konu görüşmelerde ayrıca gündeme getirilmez.
- B) Kişisel eşyaların tamamı yerinde bırakılır; dağınıklık dairenin yaşanmışlık hissini güçlendirir.
- C) Tapudaki kayıt eksikliği giderilmeden fiziksel hazırlığa başlanmaz ve ilan da askıya alınır.
- D) Sadeleştirme ve küçük onarımlar yapılır; giderilemeyen yapısal kusurlar ise alıcıya bildirilir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: D) Sadeleştirme ve küçük onarımlar yapılır; giderilemeyen yapısal kusurlar ise alıcıya bildirilir.
Satışa hazırlık, taşınmazı olduğundan farklı göstermek değil en iyi hâliyle sunmaktır: sadeleştirme, temizlik, aydınlatmanın güçlendirilmesi ve küçük onarımlar bu kapsamdadır. Rutubet ya da su kaçağı gibi gizlenen kusurlar ise ayıptan sorumluluk doğurur; bu tür kusurların üstünü örtmek değil alıcıya açıkça bildirmek gerekir.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 2, Başarım Ölçütü 2.3
Bedel ve Pazarlık
20. Alıcı adayı, ilan bedelinin belirgin şekilde altında yazılı bir teklif vermiş ve teklifinin ciddiyetini göstermek için kapora bırakmak istemiştir. Doğru davranış hangisidir?
- A) Teklif düşük bulunduğu için malike iletilmez; alıcı önce fiyatını yükseltmeye yönlendirilir.
- B) Teklif kayda alınıp malike iletilir; kapora, iade ve mahsup şartları yazılı belirlenerek alınır.
- C) Kapora alındığı anda satış kesinleşir; malik gelen diğer teklifleri artık değerlendiremez hâle gelir.
- D) Sözlü mutabakat bağlayıcıdır; taşınmaz satışında sözlü anlaşma tapu müdürlüğünü de bağlar.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: B) Teklif kayda alınıp malike iletilir; kapora, iade ve mahsup şartları yazılı belirlenerek alınır.
Karar yetkisi malike aittir; danışmanın gelen teklifi kendi değerlendirmesine göre süzmesi vekâlet ilişkisine aykırıdır. Kapora ise satışı kesinleştirmez: taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle geçerlilik kazanır. Bu nedenle kapora, iade ve mahsup şartları yazılı olarak belirlenerek alınmalıdır.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 2, Başarım Ölçütü 2.4
Sözleşme ve Kontrat
21. Konut kiralamasında hazırlanan kira kontratı kontrol edilirken, güvence bedeli (depozito) ile ilgili aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A) Güvence bedeli en az altı aylık kira tutarında olmalı ve sözleşme anında peşin tahsil edilmelidir.
- B) Kira sözleşmelerinde güvence bedeli alınması kanunen yasaklanmış bir uygulamadır.
- C) Konut ve çatılı işyeri kiralarında alınacak güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
- D) Güvence bedelinde üst sınır yoktur; taraflar diledikleri tutarı serbestçe kararlaştırabilir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: C) Konut ve çatılı işyeri kiralarında alınacak güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini üç aylık kira bedeliyle sınırlar. Sözleşmeye daha yüksek bir tutar yazılması bu sınır karşısında geçersizdir; kontratı kontrol eden sorumlu danışmanın görevi tutarı ve iade koşullarını bu sınıra uygun biçimde denetlemektir.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 2, Başarım Ölçütü 2.5
Hizmet Bedeli Tahsilatı
22. Satış işlemi tamamlandıktan sonra ofisin hizmet bedelinin tahsilatında doğru uygulama aşağıdakilerden hangisidir?
- A) Bedel, hizmet verilmeden önce imzalanan yazılı sözleşmeye göre istenir ve fatura düzenlenerek belgelenir.
- B) Sözleşmede yer almasa da tapu çıkışında sözlü olarak konuşulmuş olan tutar tahsil edilebilmektedir.
- C) Tahsilat elden yapılır; belge düzenlenmesi tarafların o günkü tercihine bırakılan bir konudur.
- D) Bedel yalnızca alıcıdan istenir; satıcıdan hizmet bedeli talep edilmesi kural olarak mümkün değildir.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: A) Bedel, hizmet verilmeden önce imzalanan yazılı sözleşmeye göre istenir ve fatura düzenlenerek belgelenir.
Hizmet bedelinin oranı veya tutarı, hizmet verilmeden önce taraflarla imzalanan yazılı sözleşmede belirlenir; sonradan sözlü olarak talep edilen bedel ispat edilemez ve uyuşmazlık doğurur. Tahsilatın fatura ile belgelendirilmesi ise vergisel bir zorunluluktur ve tüketici uyuşmazlığında ofisin dayanağıdır.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 3, Başarım Ölçütü 3.2
Satış Sonrası İşlemler
23. Bir konutun tapu devri randevusu ve devir sonrası işlemleri takip edilirken aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- A) Mülkiyet, taraflar arasında imzalanan adi yazılı satış sözleşmesiyle alıcıya geçmiş sayılmaktadır.
- B) Zorunlu deprem sigortası yalnızca yeni yapılan binalarda aranır, eski binaların devrinde istenmez.
- C) Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri tapu müdürlüğünce resen alıcı adına aktarılmaktadır.
- D) Mülkiyet tapu müdürlüğünde resmî senetle geçer; mesken devrinde geçerli DASK poliçesi aranır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: D) Mülkiyet tapu müdürlüğünde resmî senetle geçer; mesken devrinde geçerli DASK poliçesi aranır.
Taşınmaz mülkiyeti ancak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle geçer; adi yazılı sözleşme mülkiyeti nakletmez. Zorunlu deprem sigortası ise binanın yaşına değil niteliğine bağlıdır: 6305 sayılı Kanun kapsamı mesken nitelikli bağımsız bölümlerle sınırlı olduğundan arsa, tarla veya kapsam dışı taşınmaz devrinde poliçe aranmaz. Abonelik devirleri de resen yapılmaz, taraflarca takip edilir.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 3, Başarım Ölçütü 3.4
Fizibilite Çalışması
24. 800 m² büyüklüğündeki bir arsanın imar durumu belgesinde TAKS 0,25 ve KAKS (emsal) 1,20 olarak belirtilmiştir. Fizibilite çalışmasında bu parsel için taban alanı ve toplam inşaat alanı kaç m² hesaplanır?
- A) Taban alanı 320 m², toplam inşaat alanı 1.200 m²
- B) Taban alanı 200 m², toplam inşaat alanı 960 m²
- C) Taban alanı 960 m², toplam inşaat alanı 200 m²
- D) Taban alanı 250 m², toplam inşaat alanı 1.020 m²
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: B) Taban alanı 200 m², toplam inşaat alanı 960 m²
TAKS, yapının parsele oturduğu taban alanının parsel alanına oranıdır: 800 × 0,25 = 200 m². KAKS (emsal) ise toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır: 800 × 1,20 = 960 m². Fizibilitede satılabilir alan tahmini bu iki değerin üzerine kurulur, bu nedenle ikisinin karıştırılması yatırım hesabını tümüyle bozar.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 4, Başarım Ölçütü 4.2
Alternatif Yatırım Sunumu
25. Yatırımcıya sunulan iki alternatiften A dükkânı 4.800.000 TL bedelle aylık 20.000 TL, B dairesi 3.600.000 TL bedelle aylık 12.000 TL net kira getirmektedir. Yıllık getiri oranı ve amorti süresi bakımından karşılaştırma nasıl yapılır?
- A) A %4 getiri ve 25 yıl, B %5 getiri ve 20 yıl; bu tabloda B alternatifi daha avantajlı görünmektedir.
- B) A ve B'nin getirisi %5, amorti süresi 20 yıldır; iki alternatif her yönüyle birbirine eşit sayılır.
- C) A %5 getiri ve 20 yıl, B %4 getiri ve 25 yıl; salt getiri oranı bakımından A alternatifi öndedir.
- D) A %5 getiri ve 24 yıl, B %4 getiri ve 25 yıl; iki alternatifin amorti süresi birbirine oldukça yakındır.
Cevabı ve açıklamayı gör
Doğru cevap: C) A %5 getiri ve 20 yıl, B %4 getiri ve 25 yıl; salt getiri oranı bakımından A alternatifi öndedir.
A için yıllık kira 20.000 × 12 = 240.000 TL, bedele oranı 240.000 / 4.800.000 = %5 ve amorti süresi 20 yıldır. B için 12.000 × 12 = 144.000 TL, oran 144.000 / 3.600.000 = %4 ve amorti süresi 25 yıldır. Salt getiri oranına göre A öndedir; ancak yatırımcıya sunum yapılırken boşluk riski, kiracı profili ve değer artışı beklentisi de birlikte değerlendirilmelidir.
Dayanak: 17UY0333-5/A3 – Öğrenme Çıktısı 4, Başarım Ölçütü 4.3
İlgili sayfalar
Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi tam rehberi · Maliyet hesaplayıcı ve baraj simülatörü · Tüm meslek belgeleri
Brodemy belge düzenlemez; ISO/IEC 17024 tarafsızlık ilkesiyle TÜRKAK akredite belgelendirme kuruluşuna aracılık eder. Resmi kapsam için myk.gov.tr. Bilgi: 0543 113 17 44.