Emlakçı Komisyonu 2026: Yasal Tavan, Hesaplama ve Paylaşım Kuralı

15 Ağustos 2026 · Güncelleme: 16 Ekim 2026 · Brodemy Editör Ekibi · 10 dk okuma

Belgeyle ilgili tüm adımlar tek sayfada: Emlak danışmanı belgesi rehberi: Seviye 4 ve 5, sınav ve ücret.

Emlakçı komisyonunun (yönetmelikteki adıyla "hizmet bedeli") 2026'da geçerli yasal tavanı şudur: taşınmaz alım satımında, aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç %4'ünü; kiralamada ise aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Bu sınırlar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesinde düzenlenmiştir ve bir tavandır; yani "en fazla" bu kadar alınabilir, altında bir bedel serbestçe kararlaştırılabilir. Tavan işlem başınadır: alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile tek bir hizmet bedeli alınabilir; satışta %4 alıcıdan, ayrıca %4 satıcıdan istenemez.

Yasal dayanak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20

Türkiye'de emlak aracılığı serbest bir pazarlık alanı değildir; Ticaret Bakanlığı'nın düzenlediği Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete 05.06.2018 / 30442) ile çerçevelenmiştir. Yönetmeliğin 20. maddesi hem hizmet bedeline üst sınır koyar hem de bedelin nasıl paylaşılacağını ve ne zaman hak edileceğini düzenler. Buradaki mantık açıktır: taşınmaz işlemleri tutarı çok yüksek, tekrar sıklığı çok düşük işlemlerdir; tüketicinin pazarlık gücü ve karşılaştırma imkânı çoğu zaman zayıftır. Bu nedenle bedel bir orana bağlanmış, paylaşımı da boşlukta bırakılmamıştır.

• Alım satımda hizmet bedeli oranı, aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamaz (md. 20/1).
• Kiralamada hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz (md. 20/2).
• İşletme ve sözleşmeli işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesi ile hizmet bedeline hak kazanır (md. 20/4).
• Hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında eşit paylaştırılır.
• Alıcı ve satıcıyla (ya da kiralayan ve kiracıyla) ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılması, iki ayrı hizmet bedeli doğurmaz; yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir.
• İki işletmenin ortak çalıştığı işlemlerde bedelin ofisler arasındaki paylaşımı sözleşmede belirlenen usule göre, sözleşmede hüküm yoksa eşit olarak yapılır.

Bir noktayı baştan ayırmak gerekir: bu tavan, taşınmaz ticaretiyle uğraşan ve yetki belgesi bulunan işletmelerin hizmetleri için geçerlidir. Yetki belgesi olmayan kişilerin "aracılık" adı altında bedel talep etmesi zaten yönetmeliğe aykırıdır; böyle bir durumda tartışma komisyonun oranından çok, faaliyetin hukuka uygunluğuna kayar.

Satışta komisyon nasıl hesaplanır? Adım adım ve örnek hesap

Hesaplama üç adımdır. Birincisi, matrahı doğru belirlemek: yönetmelik matrahı "aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedeli" olarak tanımlar. İkincisi, bu bedelin %4'ünü almak — bu, KDV hariç tavandır. Üçüncüsü, üzerine yürürlükteki genel oranda KDV eklemek. Aşağıdaki tablo, yaygın satış tutarları için tavanı ve yönetmeliğin varsayılanı olan eşit paylaşım halinde taraf başına düşen tutarı gösterir. Tablodaki KDV, bu yazının hazırlandığı tarihte yürürlükte olan genel oran (%20) esas alınarak hesaplanmıştır; oran mevzuatla değişebileceği için işlem öncesinde güncel oranı teyit edin.

Piyasada en sık duyulan formül "%2 alıcıdan, %2 satıcıdan"dır. Bu, yönetmeliğe aykırı olmadığı gibi, aslında yönetmeliğin varsayılan paylaşım kuralının pratikteki karşılığıdır: toplam %4, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça iki taraf arasında eşit bölünür. Aykırı olan, alıcıdan %4 ve satıcıdan ayrıca %4 istenerek toplamın %8'e çıkarılmasıdır. Sözleşme imzalamadan önce metinde "toplam hizmet bedeli" ifadesinin bulunup bulunmadığına bakın; yalnızca "alıcıdan %4" yazan bir metin, karşı taraftan da aynı oranın istendiği bir yapıyı gizleyebilir.

Kiralamada komisyon: bir aylık kira bedeli tavanı

Kiralamada tavan bir oran değil, bir tutardır: KDV hariç bir aylık kira bedeli. Yani aylık kirası 30.000 TL olan bir konutta hizmet bedeli, KDV hariç en fazla 30.000 TL olabilir. "Bir buçuk kira", "iki kira" gibi talepler yönetmeliğin üst sınırını aşar. Burada da tavan işlem başınadır; kiracıdan bir kira, mal sahibinden ayrıca bir kira alınarak toplam iki kiraya çıkılamaz — aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bir aylık kira, kiralayan ile kiracı arasında eşit paylaştırılır.

Depozito, aidat ya da demirbaş bedelleri hizmet bedelinin matrahı değildir; matrah, aracılık sözleşmesinde yer alan aylık kira bedelidir. Kira ilişkisinin ilerleyen yıllarda kendiliğinden uzaması bakımından yönetmelikte açık bir hüküm bulunmamaktadır; ancak hizmet bedeli aracılık hizmetinin verilmesiyle hak edildiğinden, aynı sözleşmenin uzaması kural olarak yeni bir aracılık hizmeti sayılmaz. Bu konuda talep gelirse önce imzaladığınız sözleşme metnine bakılması, gerekirse hukuki görüş alınması yerinde olur.

KDV tavanın içinde mi, üstünde mi?

Yönetmelik metni bu noktada açıktır: tavan "katma değer vergisi hariç" hesaplanır. Yani %4 oranı ya da bir aylık kira, KDV'siz tutardır; KDV bunun üzerine ayrıca eklenir ve fatura ile belgelenir. Uygulamada iki tipik yanlış görülür: KDV'yi tavanın içinden düşerek işletmenin eline geçen tutarı azaltmak (işletme aleyhine), ya da KDV'yi %4'ün üzerine ekledikten sonra bir de "dosya masrafı", "ilan bedeli", "evrak ücreti" gibi kalemler ekleyerek fiilen tavanı aşmak (tüketici aleyhine).

Komisyonu kim öder? Yönetmeliğin varsayılan paylaşım kuralı

"Komisyonu kim öder?" sorusunun yaygın sanılanın aksine bir varsayılan cevabı vardır. Yönetmelik md. 20, hizmet bedelinin aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında eşit paylaştırılacağını öngörür. Yani sözleşmede farklı bir paylaşım açıkça ve yazılı olarak yer almıyorsa, yasal varsayılan yarı yarıyadır. Taraflar bunun dışına çıkabilir; ama bunun için yazılı bir kararlaştırma gerekir.

• Varsayılan (satış): toplam %4'ün yarısı iş sahibinden, yarısı alıcıdan — KDV her taraf için kendi payı üzerinden hesaplanır.
• Varsayılan (kiralama): bir aylık kiranın yarısı kiralayandan, yarısı kiracıdan.
• Yazılı olarak farklı kararlaştırma: bedelin tamamının tek taraftan tahsil edilmesi mümkündür; kiralamada sık görülen "tamamı kiracıdan" uygulaması ancak sözleşmede yazılıysa geçerlidir.
• Ayrı ayrı yetkilendirme: alıcı ve satıcıyla ayrı sözleşme yapılması ikinci bir hizmet bedeli doğurmaz; toplam yine tek tavanla sınırlıdır.
• İki farklı işletmenin ortak işlemi: tavan aşılmadan, sözleşmedeki usule göre; sözleşmede hüküm yoksa ofisler arasında eşit paylaşılır.
• Ofis içi paylaşım (danışman primi, ofis payı, franchise payı) tüketiciyi ilgilendirmez ve tavanı yükseltmez.

Paylaşım oranı ne olursa olsun kritik nokta değişmez: taraflardan tahsil edilen toplam, işlem bazında yasal tavanı aşamaz.

Komisyon ne zaman hak edilir? Sözleşme kurulmazsa ne olur?

Yönetmelik hak ediş anını da belirlemiştir. Yürürlükteki md. 20/4'e göre işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesi ile hizmet bedeline hak kazanır. Dolayısıyla "görüşme ayarladık", "ilan verdik", "üç kez yer gösterdik" gibi ara faaliyetler tek başına hizmet bedeli doğurmaz.

Bunun önemli bir istisnası vardır ve iki tarafı da ilgilendirir: yetkilendirme sözleşmesinin geçerlilik süresi içinde, işletme devre dışı bırakılarak taşınmazın doğrudan malikinden satın alınması veya kiralanması halinde işletme yine hizmet bedeline hak kazanır. Yani "emlakçıyı atlayıp doğrudan anlaşmak" sözleşme süresi içinde ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle yetkilendirme sözleşmesinin süresini, münhasır (tek yetkili) olup olmadığını ve cezai şart maddesini imzadan önce mutlaka okuyun.

Yer gösterme için ayrıca ücret istenebilir mi?

Hayır. Yönetmelik, her taşınmaz gösteriminde ayrı bir taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesini zorunlu tutar; ancak taşınmazın gösterilmesi hizmeti için ayrıca bir bedel talep edilemez. Gösterme belgesinde yazan oran veya tutar, gösterim ücreti değil, işlem gerçekleşirse uygulanacak hizmet bedelinin bilgisidir. Bu yasağın istisnası yoktur: 2018 metnindeki, işletmenin bulunduğu ilçe dışındaki gösterimler için ulaşım masrafı istenebileceğine dair hüküm 14.10.2020 değişikliğiyle kaldırıldı; yürürlükteki md. 19/4 istisnasızdır.

Tavanı aşan komisyon talebiyle karşılaşırsanız: adım adım ne yapılır

Karşınıza tavanı aşan bir talep çıktığında ilk refleks tartışmak değil, belgelemek olmalıdır. Şu sırayı izleyin:

• 1. Yazılı hale getirin: talep edilen tutarı ve kalem adlarını sözleşme, teklif ya da yazışma üzerinden kayıt altına alın. Sözlü beyanı ispatlamak zordur.
• 2. Toplamı hesaplayın: tüm kalemleri toplayıp KDV'yi ayırın ve KDV hariç tutarı, sözleşmedeki satış bedelinin %4'üyle (kiralamada bir aylık kirayla) karşılaştırın.
• 3. Yönetmeliği hatırlatın: aşımı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20'ye dayanarak yazılı olarak bildirin. Uyuşmazlıkların çoğu bu adımda çözülür.
• 4. Fatura isteyin: ödeme yaptıysanız hizmet bedeli karşılığında fatura talep edin. Fatura, hem ödemenin hem tutarın kanıtıdır.
• 5. İdari başvuru yapın: yetki belgesi ve yönetmelik denetimi Ticaret Bakanlığı'nın görev alanındadır; başvuru, işletmenin bulunduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğü'ne ya da Bakanlığın tüketici başvuru kanalları üzerinden yapılır.
• 6. Tüketici yolunu değerlendirin: tutara göre Tüketici Hakem Heyeti veya Tüketici Mahkemesi devreye girer; fazladan ödenen kısmın iadesi bu yolla talep edilebilir.
• 7. Hukuki destek alın: cezai şart, münhasır yetki veya yüksek tutarlı satış işlemlerinde bir avukata danışmak süreci kısaltır.

Emlak işletmesi tarafındaysanız aynı çerçeve sizi de korur. Sözleşmenizde toplam hizmet bedelini, paylaşım oranını, hak ediş anını ve KDV'nin ayrıca ekleneceğini açıkça yazmak; taşınmaz gösterme belgesini eksiksiz düzenlemek, hem denetimde hem uyuşmazlıkta en güçlü savunmanızdır.

2026'da ne değişti? Güvenli ödeme sistemi

2026'nın hizmet bedeliyle doğrudan ilgili olmayan ama emlak işlemlerini yakından etkileyen gelişmesi, taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi'dir. 29 Nisan 2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e eklenen ek md. 1'e göre, satış bedelinin bir kısmı veya tamamı nakit, havale ya da EFT ile ödeniyorsa bu ödeme, taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden yapılır; banka kredisiyle ödenen kısım bunun dışındadır. 1 Ekim 2026 tarihli değişiklikle geçiş süresi uzatıldı: 1 Aralık 2026'ya kadar yapılacak satışlarda sistemin kullanılması zorunlu değildir ve Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir. Sistem üzerinden yapılan her işlemde bir kullanım bedeli alınır ve bu bedel satıcıya aktarılan satış bedelinden düşülür; bu kullanım bedeli emlak hizmet bedelinden ayrıdır. Tutarını ve hangi satışların sistem dışında kalacağını Ticaret Bakanlığı belirler; uygulama esaslarını işlemden önce Bakanlık duyurularından kontrol edin. Hizmet bedeli tavanlarında ise 2026 itibarıyla bir değişiklik yapılmamıştır: satışta %4, kiralamada bir aylık kira sınırı yürürlüktedir.

Komisyon tartışmasının arkasındaki asıl mesele: yetki belgesi, Seviye 5 ve Seviye 4

Tavanı aşan komisyon taleplerinin büyük kısmı, yönetmeliğe hâkim olmayan ya da yetki belgesi bulunmayan aktörlerden gelir. Yetki belgesi ise mesleki yeterlilik belgesine bağlıdır. Yönetmelik md. 6/1-(ç)'ye göre bir işletmenin yetki belgesi alabilmesi için sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 (17UY0333-5 Sorumlu Emlak Danışmanı) belgesine sahip olması gerekir. İşletmede iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli — yönetmeliğin md. 4/1-(c) tanımıyla emlak danışmanları — için ise Seviye 4 (17UY0332-4) belgesi aranır. Yetki belgesi her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı düzenlendiğinden, pratikte her şubede en az bir Seviye 5 belgeli sorumlu bulunması gerekir.

Muafiyet farkı sık karıştırılan ve pahalıya mal olan noktadır: sorumlu emlak danışmanı yalnızca yükseköğretimin ilgili alanından mezuniyetle belge şartından muaf olabilirken, emlak danışmanı için ortaöğretim düzeyindeki Emlak veya Emlak Komisyonculuğu mezuniyeti de muafiyet sağlar. Yani meslek lisesinin emlak bölümünden mezun olmak, Seviye 5 belgesinden muaf tutulmak için yeterli değildir. Muafiyet sağlayan alanlar Bakanlıkça belirlenir; başvurudan önce güncel listeyi teyit edin.

• Her iki ulusal yeterlilikte de sınava giriş için önceden belge, deneyim veya öğrenim şartı öngörülmemiştir; Seviye 4, Seviye 5'in ön koşulu değildir — ayrı yeterliliklerdir.
• Seviye 5 sınavı üç birimden oluşur: A1 (İş Sağlığı ve Güvenliği, Çevre ve Kalite — yalnız teorik), A2 (Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu), A3 (Emlak Satışı/Kiralama Süreci İşlemlerinin Yürütülmesi).
• Başarı barajı her birimden ayrı ayrı 100 üzerinden 70'tir; bir birimden kalmak, o birimin tekrarını gerektirir.
• Belge 5 yıl, başarılı birim sonucu 2 yıl geçerlidir; bu süre içinde kalan birimler tamamlanarak belge alınabilir.

• Ofis sahibi / şube sorumlusu iseniz: Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) rehberimiz başvuru ve sınav sürecinin tamamını anlatır.
• Bir ofiste iş sözleşmesiyle çalışan danışman iseniz: Emlak Danışmanı (Seviye 4) sayfası, sizin için aranan yeterliliği ve muafiyet koşullarını açıklar.
• Hesap yaparken: emlak araçları bölümündeki komisyon hesaplayıcı ile satış ve kira senaryolarını test edebilir, birim barajı aracıyla 70 puan eşiğini görebilirsiniz.
• Sınava hazırlanıyorsanız: emlak deneme sınavı, A1, A2 ve A3 birimlerinin konu dağılımına göre kendinizi ölçmenizi sağlar.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz; somut uyuşmazlıklarda güncel mevzuat metnini esas alın ve gerekirse avukata başvurun. Başvurudan belgeye kadar süreci Brodemy yürütür: size uygun seviye ve ücret, sınav takvimi, evrak ve belge takibi tek yerden. Emlak alanında Seviye 4 mü Seviye 5 mi gerektiğinden emin değilseniz, önce yönetmelikteki rolünüzü (işletme sahibi / şube sorumlusu mu, iş sözleşmesiyle çalışan danışman mı) netleştirin; süreç bu ayrımla başlar.

Kaynaklar

1. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (güncel konsolide metin) (mevzuat.gov.tr)
2. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte değişiklik (RG 01.10.2026/33387) (resmigazete.gov.tr)