İçeriğe geç
SPK değerleme lisansı · açıklamalı sorular

Değerleme Kavramları ve Yöntemleri Soruları (Pazar, Gelir, Maliyet Yaklaşımı)

24 açıklamalı çalışma sorusu; her sorunun altında doğru cevap, açıklama ve dayanak (kanun, tebliğ ya da standart maddesi). Mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla.

Değerlemeye ilişkin temel kavramlar ve çerçeve

  1. 1. Uluslararası Değerleme Standartları'ndaki (UDS) pazar değeri tanımına göre aşağıdakilerden hangisi pazar değerinin dayandığı varsayımlardan biri DEĞİLDİR?

    1. A)Alıcı ile satıcının istekli ve birbirinden bağımsız taraflar olması
    2. B)İşlemin uygun bir pazarlama sürecinin ardından gerçekleşmesi
    3. C)Tarafların bilgili ve ihtiyatlı biçimde hareket etmesi
    4. D)Tarafların herhangi bir zorlama altında olmaksızın işlem yapması
    5. E)Yalnız belirli bir alıcıya özgü sinerjinin fiyata katılması ✓ doğru cevap

    Cevap E. Pazar değeri; değerleme tarihinde, uygun pazarlama sonrasında, bilgili, ihtiyatlı ve zorlama altında olmayan istekli alıcı ile istekli satıcı arasında, birbirinden bağımsız taraflar arasındaki bir işlemde varlığın el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Tanımda belirli bir alıcı değil, herhangi bir istekli alıcı varsayılır; bu yüzden yalnız belirli bir alıcının elde edebileceği avantajlar pazar değerinde dikkate alınmaz. Bu tür özel sinerjiler sinerjik değer ya da yatırım değeri kapsamında ele alınır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değer Esasları standardı (pazar değeri tanımı ve açıklamaları); III-62.1 Tebliğ md. 3/1 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 2. UDS terminolojisinde, bir varlık için talep edilen, teklif edilen ya da ödenen parasal veya başka karşılık aşağıdakilerden hangisiyle ifade edilir?

    1. A)Fiyat ✓ doğru cevap
    2. B)Değer
    3. C)Maliyet
    4. D)Pazar kirası
    5. E)Yatırım değeri

    Cevap A. UDS sözlüğüne göre fiyat, bir varlık için istenen, teklif edilen veya ödenen parasal ya da başka karşılıktır ve değerden farklı olabilir. Değer ise belirli bir değer esasına göre ulaşılan bir tahmin ya da görüştür; gerçekleşmiş bir tutar değildir. Maliyet, varlığı edinmek veya yeniden oluşturmak için katlanılan tutarı anlatır. En çeldirici şık 'değer'dir: fiyat gerçekleşen bir olgu, değer ise bir tahmindir.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Sözlük (fiyat tanımı) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 3. UDS'ye göre 'zorunlu satış' kavramı için aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

    1. A)Pazarlama süresi kısaltılmış özel bir pazar değeri türüdür.
    2. B)UDS'de tanımlanan değer esaslarından biri olarak ayrıca raporlanır.
    3. C)Satıcının durumundan bağımsız, nesnel olarak tahmin edilebilir.
    4. D)İşlemin koşulunu tanımlar; ayrı bir değer esası değildir. ✓ doğru cevap
    5. E)Yalnızca finansal araçların değerlemesinde kullanılan bir öncüldür.

    Cevap D. UDS'ye göre zorunlu satış, satıcının satmak zorunda olduğu ve bu nedenle uygun pazarlama süresinin sağlanamadığı durumu anlatır; değişimin gerçekleştiği koşulun tanımıdır, ayrı bir değer esası değildir ve değer öncülleri arasında sayılır. Bu koşulda elde edilebilecek fiyat, satıcı üzerindeki baskının niteliğine ve nedenine bağlıdır; bu nedenler bilinmeden gerçekçi biçimde tahmin edilemez. Pazar değeri tanımındaki istekli satıcı varsayımını karşılamadığı için pazar değerinin bir türü de sayılamaz.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değer Esasları standardı (değer öncülleri: zorunlu satış) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 4. Bir lojistik şirketi, kendi deposunun bitişiğindeki parseli satın alıp iki parseli birleştirdiğinde ortaya çıkacak değerin, iki parselin ayrı ayrı değerlerinin toplamından fazla olacağını öngörmektedir. UDS'ye göre iki veya daha fazla varlığın birleşmesiyle oluşan ve ayrı değerlerin toplamını aşan değer hangi değer esasıyla ifade edilir?

    1. A)Tasfiye değeri
    2. B)Pazar kirası
    3. C)Eşitlikçi değer
    4. D)Mevcut kullanım değeri
    5. E)Sinerjik değer ✓ doğru cevap

    Cevap E. UDS'ye göre sinerjik değer, iki veya daha fazla varlığın ya da hakkın birleşmesinin sonucudur ve birleşik değer ayrı değerlerin toplamından fazladır; uygulamada birleşme değeri olarak da anılır. Sinerji yalnızca belirli bir alıcı için söz konusuysa sinerjik değer pazar değerinden farklılaşır. Tasfiye değeri parça parça satışta elde edilecek tutarı, pazar kirası ise bir gayrimenkul hakkının uygun koşullardaki kira tutarını ifade eder.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değer Esasları standardı (sinerjik değer) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  5. 5. Bir değerleme uzmanından, inşaatı devam eden bir alışveriş merkezinin değerleme tarihinde tamamlanmış ve faaliyete geçmiş olduğu kabul edilerek değerlemesi istenmiştir. UDS'ye göre değerleme tarihindeki fiili durumdan farklı olguları kabul eden bu tür varsayıma ne ad verilir?

    1. A)Özel varsayım ✓ doğru cevap
    2. B)Sınırlayıcı koşul
    3. C)Değer esası
    4. D)Değer öncülü
    5. E)Olağan varsayım

    Cevap A. UDS'ye göre değerleme tarihinde var olan olgulardan farklı olguların kabul edildiği varsayıma özel varsayım denir; önerilen bir binanın değerleme tarihinde tamamlanmış olduğunun varsayılması standartta verilen örneklerdendir. Özel varsayımlar, sonucun mevcut koşullardaki bir değişikliğe bağlı olduğunu kullanıcıya göstermek için ayrıca belirtilir ve iş kapsamında kayda geçirilir. Sınırlayıcı koşul ise inceleme veya bilgiye getirilen kısıtı anlatır; değer öncülü varlığın nasıl kullanıldığını tanımlar.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değer Esasları standardı (varsayımlar ve özel varsayımlar); Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), İş Kapsamı standardı · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  6. 6. UDS'de tanımlanan değer esaslarıyla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi YANLIŞTIR?

    1. A)Pazar değeri, belirli bir alıcıya özgü avantajları dikkate almaz.
    2. B)Yatırım değeri, belirli bir malik açısından belirlenen kuruluşa özgü bir esastır.
    3. C)Eşitlikçi değer, pazar değerinden daha dar bir kavramdır ve hep ona eşittir. ✓ doğru cevap
    4. D)Tasfiye değeri, düzenli ya da zorunlu işlem öncülüyle belirlenebilir.
    5. E)Pazar kirası, uygun kira koşullarında bir gayrimenkul hakkının kira tutarıdır.

    Cevap C. UDS'ye göre eşitlikçi değer, tanımlanmış, bilgili ve istekli taraflar arasında tarafların menfaatlerini yansıtan devir fiyatıdır ve pazar değerinden daha geniş bir kavramdır; çoğu durumda pazar değerine eşit olsa da pazar değerinde dikkate alınmayan, taraflara özgü bazı unsurları içerebildiği için farklılaşabilir. Pazar değeri belirli bir alıcıya özgü avantajları dikkate almaz; yatırım değeri belirli malik ya da potansiyel malike özgüdür; tasfiye değeri düzenli işlem veya zorunlu işlem öncülüyle belirlenebilir.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değer Esasları standardı (pazar değeri, pazar kirası, eşitlikçi değer, yatırım değeri, tasfiye değeri) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Değerleme konusu olan malların sınıflandırılması

  1. 7. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre aşağıdakilerden hangisi taşınmaz mülkiyetinin konusu DEĞİLDİR?

    1. A)Arazi
    2. B)Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
    3. C)Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
    4. D)Tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen 40 yıllık üst hakkı
    5. E)Fabrikada kullanılan, yapıya bağlı olmayan forklift ✓ doğru cevap

    Cevap E. TMK md. 704'e göre taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir ve hak sahibinin istemiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (md. 826). Yapıya bağlı olmayan forklift, nitelikleri itibarıyla taşınabilen maddi bir şeydir ve taşınır mülkiyetinin konusudur (md. 762); değerlemede makine ve ekipman sınıfında ele alınır.

    Dayanak: 4721 sayılı TMK md. 704, 762, 826 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 8. UDS'nin gayrimenkul haklarına ilişkin standardı üç temel hak türü sayar. Bir taşınmaz üzerinde münhasır zilyetlik ve kontrol vermeksizin yalnızca belirli bir kullanım imkânı tanıyan hak (ör. komşu araziden geçme hakkı) bu türlerden hangisine girer?

    1. A)Süresiz zilyetlik veren asli (üstün) mülkiyet hakkı
    2. B)Münhasır zilyetlik vermeyen kullanım hakkı ✓ doğru cevap
    3. C)Belirli süre münhasır kullanım veren kira hakkı
    4. D)Maddi olmayan varlık niteliğindeki işletme hakkı
    5. E)Taşınır mal üzerinde kurulan rehin hakkı

    Cevap B. UDS gayrimenkul haklarını üçe ayırır: belirli bir alan üzerinde süresiz zilyetlik ve kontrol veren asli (üstün) hak; kira sözleşmesi gibi belirli bir süre münhasır zilyetlik ve kontrol veren tabi hak; münhasır zilyetlik ya da kontrol vermeden araziden geçme veya araziyi belirli bir faaliyet için kullanma hakkı. Geçit hakkı münhasırlık vermediği için kira hakkından ayrılır. Türk hukukunda bu tür haklar irtifak hakları arasında yer alır (TMK md. 779); UDS'deki asli hak, TMK'deki üst hakkıyla (md. 826) karıştırılmamalıdır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Gayrimenkul Hakları standardı (IVS 400, hak türleri); 4721 sayılı TMK md. 779 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 9. Türk Medeni Kanunu'na göre, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılması mümkün olmayan parçaya ne ad verilir?

    1. A)Bütünleyici parça ✓ doğru cevap
    2. B)Eklenti
    3. C)Doğal ürün
    4. D)Bağımsız ve sürekli hak
    5. E)Bağımsız bölüm

    Cevap A. TMK md. 684'e göre malik, şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur; bütünleyici parça, sorudaki tanıma uyan parçadır (ör. binanın duvarları ve taşıyıcı sistemi). Eklenti ise asıl şeyin işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için ona sürekli olarak özgülenen ve bağlı kılınan taşınır maldır; aksi belirtilmedikçe asıl şeye ilişkin tasarruflar eklentiyi de kapsar (md. 686). Değerlemede bu ayrım, satış bedeline nelerin dahil olduğunu belirlemek için önemlidir.

    Dayanak: 4721 sayılı TMK md. 684, 686 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 10. UDS'nin gayrimenkul haklarına ilişkin standardına göre bir otelin değerlemesinde otel markası gibi maddi olmayan varlıklar için aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

    1. A)Gayrimenkulün bütünleyici parçası sayılır, her durumda gayrimenkul değerine eklenir.
    2. B)Değerlemede hiçbir koşulda dikkate alınmaz ve raporda bunlardan söz edilmez.
    3. C)Yalnızca maliyet yaklaşımında, yeniden üretim maliyetine eklenerek hesaba katılır.
    4. D)Taşınır mal sayılır ve makine ve ekipman standardına göre ayrıca değerlenir.
    5. E)Gayrimenkul sınıfı dışındadır; kapsama girip girmediği iş kapsamında belirtilir. ✓ doğru cevap

    Cevap E. UDS'ye göre maddi olmayan varlıklar gayrimenkul varlık sınıfının dışında kalır; ancak otel gibi işletme niteliği taşıyan gayrimenkullerde marka, gayrimenkulün nakit akışlarıyla iç içe olabilir. Bu nedenle değerlemenin maddi olmayan varlıkları kapsayıp kapsamadığı iş kapsamında açıkça yazılmalı, gerekirse maddi olmayan varlıklar standardı da uygulanmalıdır. Markanın her durumda gayrimenkul değerine eklenmesi ya da hiç dikkate alınmaması bu yaklaşıma aykırıdır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Gayrimenkul Hakları standardı (IVS 400) ve Maddi Olmayan Varlıklar standardı (IVS 210) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Değerleme süreci ve yöntemleri

  1. 11. Bir alıcının, aşırı zaman, zahmet veya risk söz konusu olmadıkça, eşit faydaya sahip bir varlığı satın alma ya da inşa etme maliyetinden fazlasını ödemeyeceği ekonomik ilkesine dayanan değerleme yaklaşımı hangisidir?

    1. A)Maliyet yaklaşımı ✓ doğru cevap
    2. B)Pazar yaklaşımı
    3. C)Gelir yaklaşımı
    4. D)İndirgenmiş nakit akışı yöntemi
    5. E)Doğrudan kapitalizasyon yöntemi

    Cevap A. UDS'ye göre maliyet yaklaşımı, alıcının eşit faydada bir varlığı satın alarak veya inşa ederek edinme maliyetinden fazlasını ödemeyeceği ilkesine dayanır; varlığın güncel ikame ya da yeniden üretim maliyeti bulunur, fiziksel bozulma ve diğer yıpranma türleri düşülür. Bu ilke literatürde ikame ilkesi olarak bilinir. Pazar yaklaşımı emsal işlem fiyatlarından, gelir yaklaşımı ise gelecekteki nakit akışlarının bugüne çevrilmesinden değer üretir.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (maliyet yaklaşımı) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 12. Bir konut için kullanılan emsal 12 ay önce 4.800.000 TL'ye satılmıştır. Bu sürede bölgedeki konut fiyatları %25 artmıştır. Konu konutun konumu, emsalin konumuna göre %10 daha düşük değerlidir; diğer özellikler aynıdır. Düzeltmeler önce zaman, sonra konum olmak üzere ardışık (çarpımsal) uygulanırsa emsalin düzeltilmiş değeri kaç TL'dir?

    1. A)4.320.000 TL
    2. B)5.400.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)5.520.000 TL
    4. D)6.000.000 TL
    5. E)6.600.000 TL

    Cevap B. Önce pazar koşulları (zaman) düzeltmesi: 4.800.000 × 1,25 = 6.000.000 TL. Konu konutun konumu daha düşük değerli olduğundan emsal fiyatı aşağı çekilir: 6.000.000 × 0,90 = 5.400.000 TL. Oranları toplayıp tek seferde uygulamak (4.800.000 × 1,15 = 5.520.000 TL) ardışık yöntemle aynı sonucu vermez; konum düzeltmesinin yönünü ters almak 6.600.000 TL'ye götürür.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (pazar yaklaşımı: karşılaştırmalı analiz ve düzeltmeler) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 13. Bir ofis binasının yıllık potansiyel brüt kira geliri 2.400.000 TL, boşluk ve tahsilat kaybı potansiyel brüt gelirin %10'u, yıllık işletme giderleri 360.000 TL'dir. Malikin yıllık kredi taksitleri 500.000 TL, muhasebe amortismanı 200.000 TL'dir. Pazardan türetilen kapitalizasyon oranı %8 ise doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle binanın değeri kaç TL'dir?

    1. A)13.750.000 TL
    2. B)16.250.000 TL
    3. C)20.000.000 TL
    4. D)22.500.000 TL ✓ doğru cevap
    5. E)25.500.000 TL

    Cevap D. Efektif brüt gelir = 2.400.000 × 0,90 = 2.160.000 TL; net işletme geliri = 2.160.000 − 360.000 = 1.800.000 TL; değer = 1.800.000 / 0,08 = 22.500.000 TL. Kredi taksitleri (finansman) ve muhasebe amortismanı net işletme gelirinin hesabında düşülmez; bunları düşmek 16.250.000 TL veya 20.000.000 TL gibi düşük sonuçlar verir. Boşluk ve tahsilat kaybını ihmal eden 25.500.000 TL'ye ulaşır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (gelir yaklaşımı); doğrudan kapitalizasyon: Değer = Net işletme geliri / Kapitalizasyon oranı · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 14. En verimli ve en iyi kullanımın belirlenmesinde aşağıdaki koşullardan hangileri aranır? I. Kullanımın fiziksel olarak mümkün olması II. Kullanımın yasal olarak izin verilmiş olması III. Kullanımın finansal olarak uygulanabilir olması IV. Kullanımın mevcut kullanımla aynı olması

    1. A)Yalnız I ve II
    2. B)I, II ve III ✓ doğru cevap
    3. C)I, II ve IV
    4. D)II, III ve IV
    5. E)I, II, III ve IV

    Cevap B. UDS'ye göre en verimli ve en iyi kullanım, piyasa katılımcısı bakış açısıyla varlığa en yüksek değeri kazandıracak kullanımdır; fiziksel olarak mümkün, finansal olarak uygulanabilir ve yasal olarak izinli olmalı ve en yüksek değeri vermelidir. Varlık en iyi biçimde kullanılıyorsa mevcut kullanım en verimli ve en iyi kullanım olabilir; ancak bu bir koşul değildir, en verimli kullanım mevcut kullanımdan farklı olabilir. Mevcut kullanımdan farklıysa dönüşüm maliyetleri değeri etkiler.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değer Esasları standardı (en verimli ve en iyi kullanım) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  5. 15. Maliyet yaklaşımıyla değerlenen bir fabrika için şu veriler vardır: arsa değeri 6.000.000 TL, binanın yeni ikame maliyeti 12.000.000 TL, binanın efektif yaşı 15 yıl ve toplam ekonomik ömrü 60 yıl, fonksiyonel yıpranma 600.000 TL, dışsal (ekonomik) yıpranma 400.000 TL. Fiziksel yıpranma yaş-ömür yöntemiyle hesaplanırsa taşınmazın değeri kaç TL'dir?

    1. A)12.500.000 TL
    2. B)14.000.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)14.400.000 TL
    4. D)15.000.000 TL
    5. E)17.000.000 TL

    Cevap B. Fiziksel yıpranma = 12.000.000 × 15/60 = 3.000.000 TL. Bina değeri = 12.000.000 − 3.000.000 − 600.000 − 400.000 = 8.000.000 TL; arsa eklenir: 6.000.000 + 8.000.000 = 14.000.000 TL. Arsa yıpranmaz; yıpranma oranını arsa dahil toplam tutara uygulamak 12.500.000 TL gibi hatalı bir sonuç verir. Dışsal yıpranmayı atlayan 14.400.000 TL'ye ulaşır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (maliyet yaklaşımı: ikame maliyeti ve toplama yöntemleri, yıpranma türleri) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  6. 16. Bir arsa üzerinde geliştirilecek konut projesinin tamamlandığındaki satış değeri (brüt geliştirme değeri) 50.000.000 TL'dir. Finansman giderleri dahil toplam geliştirme maliyeti 28.100.000 TL, geliştiricinin beklediği kâr brüt geliştirme değerinin %15'idir. Proje 2 yıl sürecek; bütün gelir ve giderlerin 2. yıl sonunda gerçekleştiği varsayılacak ve yıllık %20 iskonto oranı kullanılacaktır. Artık değer yöntemine göre arsanın bugünkü değeri kaç TL'dir?

    1. A)10.000.000 TL ✓ doğru cevap
    2. B)12.000.000 TL
    3. C)12.281.250 TL
    4. D)14.400.000 TL
    5. E)15.208.333 TL

    Cevap A. Artık tutar = 50.000.000 − 28.100.000 − (0,15 × 50.000.000) = 14.400.000 TL. Bu tutar 2. yıl sonuna aittir ve bugüne indirgenir: 14.400.000 / 1,20² = 10.000.000 TL. İndirgemeyi unutan 14.400.000 TL'yi, tek yıl indirgeyen 12.000.000 TL'yi, kârı maliyet üzerinden hesaplayan 12.281.250 TL'yi bulur. UDS, artık değerin girdilerdeki küçük değişikliklere çok duyarlı olduğunu ve her önemli girdi için duyarlılık analizi yapılması gerektiğini belirtir.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Geliştirme Amaçlı Gayrimenkuller standardı (IVS 410, artık değer yöntemi); bugünkü değer: BD = GD / (1 + i)^n · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  7. 17. Aşağıdakilerden hangisi UDS'ye göre bir değerleme çalışmasının iş kapsamında belirlenmesi gereken hususlardan biri DEĞİLDİR?

    1. A)Değerlemenin amacı ve kullanılacak değer esası
    2. B)Değerleme tarihi ve değerlemenin para birimi
    3. C)Değerlenen varlığın tanımı ve müşterinin kimliği
    4. D)Önemli varsayımlar ve varsa özel varsayımlar
    5. E)Müşterinin ulaşılmasını beklediği asgari değer ✓ doğru cevap

    Cevap E. UDS'nin iş kapsamı standardı; değerleme uzmanı ve müşterinin kimliğini, değerlenen varlığı, para birimini, değerlemenin amacını, değer esasını, değerleme tarihini, çalışmanın niteliğini ve sınırlarını, kullanılacak bilgileri, önemli ve özel varsayımları, rapor türünü ve kullanım kısıtlarını yazılı olarak belirlemeyi ister. Müşterinin hedeflediği değer iş kapsamının unsuru değildir; değerleme uzmanı nesnel ve tarafsız çalışmak, çıkar çatışmasını baştan açıklamak zorundadır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), İş Kapsamı standardı (IVS 101) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  8. 18. UDS'ye göre aşağıdaki durumların hangisinde pazar yaklaşımının uygulanması ve sonuca önemli ağırlık verilmesi beklenir?

    1. A)Varlık gelir getirmiyor ve benzersiz olduğu için emsali bulunmuyorsa
    2. B)Benzer dairelerde sık ve yakın tarihli işlemler gözleniyorsa ✓ doğru cevap
    3. C)Kullanılan değer esası temelde ikame maliyetine dayanıyorsa
    4. D)Değeri belirleyen temel unsur kira geliri olup emsal sayısı azsa
    5. E)Varlık aynı faydayla, kısa sürede ve kısıt olmadan yeniden yapılabiliyorsa

    Cevap B. UDS'ye göre pazar yaklaşımı; konu varlığın değer esasına uygun yakın tarihli bir işlemle satılmış olması, konu veya büyük ölçüde benzer varlıkların aktif olarak işlem görmesi ya da benzer varlıklarda sık ve yakın tarihli gözlenebilir işlemler bulunması hâlinde uygulanır ve önemli ağırlık verilir. Gelir getirmeyen benzersiz varlıklar, ikame maliyetine dayalı değer esasları ve hızla yeniden inşa edilebilen varlıklar maliyet yaklaşımının; gelirin belirleyici olduğu ve emsalin az olduğu durumlar gelir yaklaşımının alanıdır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (pazar, gelir ve maliyet yaklaşımlarının uygulanacağı durumlar) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  9. 19. Aynı sitede, deniz manzarası dışında bütün özellikleri aynı olan iki daireden manzaralı olanı 7.800.000 TL'ye, manzarasız olanı 6.500.000 TL'ye aynı dönemde satılmıştır. Değeri belirlenecek konu daire deniz manzaralıdır; kullanılacak emsal ise manzarasız olup 6.000.000 TL'ye satılmıştır. Eşleştirilmiş satış analiziyle bulunan manzara farkı yüzde olarak uygulanırsa emsalin düzeltilmiş değeri kaç TL'dir?

    1. A)6.000.000 TL
    2. B)7.200.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)7.300.000 TL
    4. D)7.500.000 TL
    5. E)7.800.000 TL

    Cevap B. Manzara etkisi = (7.800.000 − 6.500.000) / 6.500.000 = %20. Emsal manzarasız, konu manzaralı olduğundan emsal fiyatı yukarı düzeltilir: 6.000.000 × 1,20 = 7.200.000 TL. Farkı tutar olarak eklemek (6.000.000 + 1.300.000 = 7.300.000 TL) soruda istenen yüzde uygulamasına uymaz; 6.000.000 / 0,80 = 7.500.000 TL ise oranı yanlış tabana göre kurar.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (pazar yaklaşımı: karşılaştırmalı analiz ve düzeltmelerin sayısallaştırılması) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  10. 20. Bir ticari taşınmaz 3 yıl elde tutulup 3. yıl sonunda satılacaktır. Net işletme geliri 1., 2. ve 3. yıllarda 2.000.000'er TL, 4. yılda 2.200.000 TL'dir. Satış değeri, 4. yıl net işletme gelirinin %11 çıkış kapitalizasyon oranıyla kapitalize edilmesiyle bulunacak; satış giderleri ihmal edilecektir. İskonto oranı yıllık %20 ise indirgenmiş nakit akışı yöntemiyle taşınmazın bugünkü değeri yaklaşık kaç TL'dir?

    1. A)15.787.037 TL ✓ doğru cevap
    2. B)18.181.818 TL
    3. C)20.000.000 TL
    4. D)24.212.963 TL
    5. E)26.000.000 TL

    Cevap A. Çıkış (satış) değeri = 2.200.000 / 0,11 = 20.000.000 TL ve 3. yıl sonuna aittir. Bugünkü değer = 2.000.000/1,2 + 2.000.000/1,2² + (2.000.000 + 20.000.000)/1,2³ = 1.666.667 + 1.388.889 + 12.731.481 ≈ 15.787.037 TL. Çıkış değerini iskonto etmemek 24.212.963 TL, bütün akışları iskontosuz toplamak 26.000.000 TL verir; çıkış değerini 3. yıl geliriyle hesaplamak da (2.000.000 / 0,11 ≈ 18.181.818 TL) hatalıdır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (gelir yaklaşımı: indirgenmiş nakit akışı yöntemi, çıkış değeri) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  11. 21. Benzer üç konutun satış fiyatı ve yıllık brüt kira geliri şöyledir: Emsal 1: 6.000.000 TL / 400.000 TL; Emsal 2: 7.200.000 TL / 450.000 TL; Emsal 3: 5.100.000 TL / 300.000 TL. Konu konutun aylık brüt kirası 35.000 TL'dir. Emsallerin yıllık brüt kira çarpanlarının basit ortalaması kullanılırsa konu konutun değeri kaç TL'dir?

    1. A)560.000 TL
    2. B)6.100.000 TL
    3. C)6.300.000 TL
    4. D)6.720.000 TL ✓ doğru cevap
    5. E)7.140.000 TL

    Cevap D. Çarpanlar: 6.000.000 / 400.000 = 15; 7.200.000 / 450.000 = 16; 5.100.000 / 300.000 = 17; basit ortalama 16. Konu konutun yıllık brüt kirası 35.000 × 12 = 420.000 TL; değer = 420.000 × 16 = 6.720.000 TL. Yıllık çarpanı aylık kiraya uygulamak 560.000 TL gibi anlamsız bir sonuç verir; emsal fiyatlarının ortalamasını (6.100.000 TL) almak konu konutun kira farkını yok sayar.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (pazar yaklaşımı: emsallerden türetilen çarpanlar) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  12. 22. Bir ofis binasının yakınına, malikin kontrolü dışında bir katı atık aktarma istasyonu kurulmuş ve bölgedeki kira talebi düşmüştür. Bu nedenle oluşan değer kaybı maliyet yaklaşımında hangi yıpranma türü olarak ele alınır?

    1. A)Düzeltilebilir fiziksel yıpranma
    2. B)Düzeltilemez fiziksel yıpranma
    3. C)Fonksiyonel yıpranma (fazla işletme maliyeti)
    4. D)Fonksiyonel yıpranma (fazla sermaye maliyeti)
    5. E)Dışsal (ekonomik) yıpranma ✓ doğru cevap

    Cevap E. UDS'ye göre dışsal (ekonomik) yıpranma, varlığın dışındaki etkenlerden kaynaklanan fayda kaybıdır; ürün veya hizmete talebin olumsuz değişmesi, piyasada arz fazlası ve çevresel, sosyal ve yönetişim niteliklerindeki olumsuz değişiklikler örnek verilir. Konumdan doğan bu kayıp binada onarım yapılarak giderilemez. Fonksiyonel yıpranma ise tasarım, teknoloji veya kapasite nedeniyle modern muadile göre fazla sermaye ya da işletme maliyetinden doğar; dışsal yıpranma fiziksel ve fonksiyonel yıpranmadan sonra düşülür.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (maliyet yaklaşımı: yıpranma/eskime türleri) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  13. 23. İndirgenmiş nakit akışı (İNA) yöntemiyle bir taşınmazın borçsuz (kaldıraçsız) değeri bulunurken aşağıdaki uygulamalardan hangisi YANLIŞTIR?

    1. A)Nominal nakit akışlarının reel iskonto oranıyla indirgenmesi ✓ doğru cevap
    2. B)Nakit akışı ile iskonto oranının vergi bakımından tutarlı seçilmesi
    3. C)Kredi anapara ve faiz ödemelerinin nakit akışından düşülmemesi
    4. D)Projeksiyon dönemi sonu için bir çıkış (devam eden) değeri eklenmesi
    5. E)İskonto oranının yatırımın riskini yansıtacak biçimde belirlenmesi

    Cevap A. İNA yönteminde nakit akışları ile iskonto oranı aynı esasta olmalıdır: nominal akışlar nominal oranla, reel akışlar reel oranla, vergi öncesi akışlar vergi öncesi oranla indirgenir. Nominal akışları reel oranla indirgemek, akışlara yansıtılan enflasyonu iskonto oranında karşılamadığı için değeri olduğundan yüksek gösterir. Taşınmazın borçsuz değerinde kredi anapara ve faiz ödemeleri düşülmez; projeksiyon dönemi sonu için çıkış değeri eklenir ve iskonto oranı yatırımın riskini yansıtır.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (gelir yaklaşımı: indirgenmiş nakit akışı yöntemi) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  14. 24. Yeni inşa edilmiş bir binanın değeri 10.000.000 TL olarak güvenilir biçimde tahmin edilmiştir. Taşınmazın (arsa ve bina) yıllık net işletme geliri 1.800.000 TL, bina için kapitalizasyon oranı (geri kazanım dahil) %12, arsa için kapitalizasyon oranı %8'dir. Arsa artık tekniğine göre arsanın değeri kaç TL'dir?

    1. A)5.000.000 TL
    2. B)7.500.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)12.500.000 TL
    4. D)17.500.000 TL
    5. E)22.500.000 TL

    Cevap B. Binaya düşen gelir = 10.000.000 × 0,12 = 1.200.000 TL; arsaya kalan gelir = 1.800.000 − 1.200.000 = 600.000 TL; arsa değeri = 600.000 / 0,08 = 7.500.000 TL ve taşınmazın toplam değeri 17.500.000 TL olur. Arsaya kalan geliri bina oranıyla kapitalize etmek 5.000.000 TL, toplam geliri arsa oranıyla kapitalize edip bina değerini düşmek 12.500.000 TL verir.

    Dayanak: Gelir yaklaşımı: artık teknikler (arsa artık tekniği); Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Bilgi: Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir. Sınavları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu (SPL) düzenler; Brodemy'nin SPK ya da SPL ile bağı yoktur. Sorular özgündür; mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla. Sınav kurallarının kaynağı: SPL Elektronik Lisanslama Sınavları Kılavuzu (Ocak 2026).

Sınav düzeninde çöz

8 deneme sınavına git (25 soru, 45 dakika)