İçeriğe geç
SPK değerleme lisansı · açıklamalı sorular

Değerleme Kuruluşları Tebliği, TDUB ve Gayrimenkul Vergileri Soruları

13 açıklamalı çalışma sorusu; her sorunun altında doğru cevap, açıklama ve dayanak (kanun, tebliğ ya da standart maddesi). Mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla.

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ III-62.3

  1. 1. III-62.3 sayılı Tebliğdeki tanıma göre bir gayrimenkul değerleme kuruluşunda “sorumlu değerleme uzmanı” sayılabilmek için, gayrimenkul değerleme uzmanında aranan şartlara ek olarak aşağıdakilerden hangisi aranır?

    1. A)Kuruluşun ödenmiş sermayesinde en az %5 pay ve en az 3 yıl değerleme tecrübesi
    2. B)Kuruluşun ödenmiş sermayesinde en az %10 pay ve en az 3 yıl değerleme tecrübesi
    3. C)Kuruluşun ödenmiş sermayesinde en az %10 pay ve en az 5 yıl değerleme tecrübesi ✓ doğru cevap
    4. D)Kuruluşun ödenmiş sermayesinde en az %51 pay ve en az 5 yıl değerleme tecrübesi
    5. E)Kuruluşta pay sahipliği aranmaksızın en az 10 yıl değerleme tecrübesi

    Cevap C. Sorumlu değerleme uzmanı; kuruluşun ödenmiş sermayesinde asgari %10 pay sahibi olan, gayrimenkul değerleme uzmanı şartlarının tamamını taşıyan ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi bulunan, raporları kuruluş adına tek başına imzalamaya yetkili uzmandır. 3 yıl tecrübe, sıradan gayrimenkul değerleme uzmanı için aranan süredir. %51 ise kuruluşun pay ve oy haklarının en az 2 sorumlu değerleme uzmanına ait olması şartıdır (sermayesinin çoğunluğu banka veya kamuya ait kuruluşlarda bu şart aranmaz).

    Dayanak: III-62.3 Tebliğ md. 3/1-ı; III-62.3 Tebliğ md. 9/1; III-62.3 Tebliğ md. 8/1; III-62.3 Tebliğ md. 4/1-d · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 2. III-62.3 sayılı Tebliğe göre aşağıdaki durumlardan hangisinde gayrimenkul değerleme kuruluşunun bağımsızlığı ortadan kalkmış sayılır?

    1. A)Kuruluşta çalışan bir uzmanın, değerleme işlerini aksatmadan mahkemede bilirkişilik yapması
    2. B)Ücretin, Kurulun asgari ücret tarifesine uygun olarak müşteriyle serbestçe kararlaştırılması
    3. C)Kuruluşun, aynı gayrimenkulü üç yıl önce başka bir müşteri için de değerlemiş olması
    4. D)Son beş takvim yılı hasılatının %40'ından fazlasının tek kişi ve bağlı ortaklarından gelmesi ✓ doğru cevap
    5. E)Rapor tarihinden sonra piyasa değerlerinin düşmesi üzerine müşterinin raporu beğenmemesi

    Cevap D. Tebliğe göre kuruluşun son beş takvim yılında tüm değerleme faaliyetlerinden elde ettiği hasılatın %40'ından fazlasının tek bir gerçek veya tüzel kişi ile bağlı ortaklarından elde edilmesi, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlardandır. Mahkemede bilirkişilik, değerleme faaliyetini engellemediği sürece tam zamanlılığa da aykırı değildir. Rapor tarihinden sonraki piyasa değişiminden kuruluş sorumlu tutulamaz; aynı gayrimenkulün önceki değerlemeleri ise raporda yalnızca bilgi olarak gösterilir.

    Dayanak: III-62.3 Tebliğ md. 17/2-ç; III-62.3 Tebliğ md. 14/2; III-62.3 Tebliğ md. 21/5; III-62.3 Tebliğ EK-1 1-ğ · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 3. III-62.3 sayılı Tebliğe göre değerleme hizmeti ücretine ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangileri doğrudur? I. Ücret, önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz. II. Ücret, değerleme işlemi tamamlandıktan sonra belirlenebilir. III. Müşteri, raporda belirtilen nihai değeri beğenmediği gerekçesiyle ücreti ödemekten kaçınamaz.

    1. A)Yalnız I
    2. B)Yalnız II
    3. C)I ve III ✓ doğru cevap
    4. D)II ve III
    5. E)I, II ve III

    Cevap C. Ücret, asgari ücret tarifesine uygun olmak koşuluyla serbestçe belirlenir; ancak önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz, değerleme tamamlandıktan sonra belirlenemez ve ödenmesi şarta bağlanamaz. Bu nedenle II yanlıştır. Müşteri, raporun kabul edilmemesi veya nihai değerin beğenilmemesi gibi gerekçelerle ücreti ödemekten kaçınamaz ve buna dair hüküm sözleşmeye konulamaz; I ve III doğrudur.

    Dayanak: III-62.3 Tebliğ md. 22/1-2; III-62.3 Tebliğ md. 21/4 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 4. III-62.3 sayılı Tebliğe göre sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilmek için Kurula başvuracak kuruluşta aşağıdakilerden hangisi aranan şartlardan biri DEĞİLDİR?

    1. A)Anonim şirket olması ve paylarının tamamının nama yazılı olması
    2. B)Ticaret unvanında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresi bulunması
    3. C)Pay ve oy haklarının en az %51'inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması
    4. D)Kadrosunda ikisi sorumlu olmak üzere en az on tam zamanlı değerleme uzmanı bulunması
    5. E)Paylarının en az %25'inin borsada işlem görüyor olması ✓ doğru cevap

    Cevap E. Başvuracak kuruluşun anonim şirket olması, unvanında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresinin bulunması, paylarının tamamının nama yazılı olması, asgari ödenmiş sermayesinin nakden ödenmiş olması, pay ve oy haklarının en az %51'inin en az 2 sorumlu değerleme uzmanına ait olması ve kadrosunun en az 2'si sorumlu olmak üzere 10 tam zamanlı uzmandan oluşması gerekir. Payların borsada işlem görmesi gibi bir şart yoktur.

    Dayanak: III-62.3 Tebliğ md. 4/1 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  5. 5. III-62.3 sayılı Tebliğ ekinde düzenlenen değerleme raporunun asgari unsurlarına göre nihai değer takdiri ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

    1. A)Nihai değer, vadeli satış fiyatı esas alınarak yabancı para cinsinden takdir edilir.
    2. B)Değerleme KDV dahil yapılır ve KDV tutarı raporda ayrıca gösterilmez.
    3. C)Projelerde yalnızca projenin tamamlanmış olduğu varsayımıyla bulunan değer takdir edilir.
    4. D)Nihai değer, sorumlu uzmanın imzası aranmadan uzman yardımcısınca belirlenebilir.
    5. E)Değerleme KDV hariç yapılır; ilgili KDV tutarı da eklenerek toplam değere ulaşılır. ✓ doğru cevap

    Cevap E. Nihai değer takdirinde peşin satış fiyatı esas alınır ve değer Türk Lirası üzerinden belirlenir; değerleme KDV hariç yapılır ve KDV tutarı eklenerek toplam değere ulaşılır. Projelerde değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmış kısmın arsa dahil değeri takdir edilir; bitmiş varsayımıyla bulunan değere gerekirse yalnızca bilgi amacıyla yer verilir. Rapor en az bir sorumlu değerleme uzmanınca imzalanır.

    Dayanak: III-62.3 Tebliğ EK-1 7-b; III-62.3 Tebliğ md. 23/1 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Emlak Vergisi Kanunu

  1. 6. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunan bir meskenin 2026 yılı emlak vergisi değeri 6.000.000 TL'dir. Cumhurbaşkanınca oranlarda değişiklik yapılmadığı ve herhangi bir muafiyet bulunmadığı varsayımıyla 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre bu mesken için yıllık bina vergisi ne kadardır?

    1. A)6.000 TL
    2. B)12.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)18.000 TL
    4. D)24.000 TL
    5. E)36.000 TL

    Cevap B. Bina vergisi oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde ikidir; bu oranlar 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda %100 artırımlı uygulanır. Büyükşehirdeki mesken için oran binde ikidir: 6.000.000 × 0,002 = 12.000 TL. 6.000 TL artırımı unutmakla, 24.000 TL ise büyükşehirdeki işyeri oranını (binde dört) uygulamakla bulunur.

    Dayanak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8/1 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 7. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlama devam ettiği sürece nasıl tahsil olunur?

    1. A)Kısıtlama süresince hiç vergi alınmaz
    2. B)Verginin 1/10'u oranında tahsil olunur ✓ doğru cevap
    3. C)Verginin 1/4'ü oranında tahsil olunur
    4. D)Verginin yarısı oranında tahsil olunur
    5. E)Tamamı tahsil olunur, kısıtlama kalkınca iade edilir

    Cevap B. Tasarrufu kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlama devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. Kısıtlama kaldırılınca takip eden bütçe yılından itibaren vergi tüm vergi değeri üzerinden ödenir. Tecil edilen 9/10, taşınmazın satılması, kamulaştırılması veya hibesi hâlinde, zamanaşımına uğramamış olanlar için muaccel olur.

    Dayanak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 30/4-6 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Gayrimenkul alım-satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi

  1. 8. Bay K, 3 yıl önce 2.000.000 TL'ye satın aldığı konutu 5.000.000 TL'ye satmıştır. Satış nedeniyle Bay K'nın ödediği tapu harcı 100.000 TL'dir. Konut ivazsız edinilmemiştir. İktisap tarihinden satış ayına kadar (satış ayı hariç) Gelir Vergisi Kanunu'nda öngörülen fiyat endeksi %60 artmıştır. Değer artışı kazancı istisnası dikkate alınmadan Bay K'nın safi değer artışı kazancı ne kadardır?

    1. A)0 TL
    2. B)1.700.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)1.800.000 TL
    4. D)2.900.000 TL
    5. E)3.000.000 TL

    Cevap B. İktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkulden doğan kazanç değer artışı kazancıdır (3 yıl < 5 yıl). Endeks artışı %10'un üzerinde olduğundan maliyet 2.000.000 × 1,60 = 3.200.000 TL'ye endekslenir. Satıcının ödediği harç da indirilir: 5.000.000 − 3.200.000 − 100.000 = 1.700.000 TL. Endekslemeyi unutmak 2.900.000 TL, harcı düşmemek 1.800.000 TL sonucunu verir.

    Dayanak: 193 sayılı GVK mük. md. 80/1-6; 193 sayılı GVK mük. md. 81/1 ve son fıkra · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 9. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'na göre aşağıdaki kazançlardan hangisi ticari kazanç sayılır?

    1. A)Mirasla edinilen konutun iki yıl sonra satılmasından doğan kazanç
    2. B)Üç yıl önce satın alınan konutun satılmasından doğan kazanç
    3. C)Satın alınan arazinin 5 yıl içinde parsellenerek satılmasından doğan kazanç ✓ doğru cevap
    4. D)İşletmeye dahil olmayan dükkânın kiraya verilmesinden doğan irat
    5. E)Yedi yıl önce satın alınan arsanın parsellenmeden satılmasından doğan kazanç

    Cevap C. Satın alınan veya trampa ile edinilen arazinin iktisaptan itibaren beş yıl içinde parsellenerek bu süre içinde veya sonra satılmasından elde edilen kazanç ticari kazanç sayılır; gayrimenkul alım, satım ve inşa işleriyle devamlı uğraşanların kazancı da öyledir. Beş yıl içinde satılan konuttan doğan kazanç değer artışı kazancıdır; ivazsız (mirasla) edinilen ve beş yıldan sonra satılan taşınmazlarda değer artışı kazancı doğmaz. Kira geliri gayrimenkul sermaye iradıdır.

    Dayanak: 193 sayılı GVK md. 37/2-4, 37/2-6; 193 sayılı GVK mük. md. 80/1-6; 193 sayılı GVK md. 70 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Kira kazançlarının vergilendirilmesi

  1. 10. Bay K, ticari işletmesine dahil olmayan dükkânını bir yıl için 600.000 TL kira bedeliyle kiraya vermiştir. Gider indiriminde götürü gider usulünü seçen Bay K'nın 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'na göre safi gayrimenkul sermaye iradı ne kadardır?

    1. A)450.000 TL
    2. B)480.000 TL
    3. C)510.000 TL ✓ doğru cevap
    4. D)540.000 TL
    5. E)600.000 TL

    Cevap C. Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) gerçek giderler yerine hasılatın %15'ini götürü gider olarak indirebilir: 600.000 × 0,85 = 510.000 TL. Götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez. 450.000 TL, 7061 sayılı Kanunla %15'e indirilmeden önceki %25 oranıyla bulunan eski sonuçtur.

    Dayanak: 193 sayılı GVK md. 70/1; 193 sayılı GVK md. 74/3 (7061 sayılı Kanunla değişik) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 11. Bay K'ya ait dairenin yetkili mercilerce takdir veya tespit edilmiş bir kirası yoktur; Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değeri 4.000.000 TL'dir. Daire, bir yıl boyunca bedelsiz olarak Bay K'nın arkadaşının ikametine bırakılmıştır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'na göre bu daire için esas alınacak yıllık emsal kira bedeli ne kadardır?

    1. A)0 TL
    2. B)100.000 TL
    3. C)200.000 TL ✓ doğru cevap
    4. D)400.000 TL
    5. E)600.000 TL

    Cevap C. Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan bina ve arazide, takdir veya tespit edilmiş kira yoksa emsal kira bedeli Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir: 4.000.000 × 0,05 = 200.000 TL. Emsal kira bedeli uygulanmayan hâller arasında binanın malikin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsisi vardır; arkadaşın ikameti bu istisnaya girmez, bu yüzden 0 TL yanlıştır. %10 oranı bina ve arazi dışındaki mal ve haklar içindir.

    Dayanak: 193 sayılı GVK md. 73/1-2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsü

  1. 12. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'na göre gayrimenkul değerleme lisansına sahip olan kişinin Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ne üyelik yükümlülüğü ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

    1. A)Lisansa hak kazandığı tarihten itibaren üç ay içinde başvurmazsa lisansı Kurulca iptal edilir. ✓ doğru cevap
    2. B)Lisansa hak kazandığı tarihten itibaren bir yıl içinde başvurmalıdır; başvurmazsa yalnızca uyarı alır.
    3. C)Birliğe üyelik isteğe bağlıdır; üyelik yükümlülüğü yalnızca değerleme kuruluşları için öngörülmüştür.
    4. D)Lisansa hak kazandığı tarihten itibaren altı ay içinde başvurmalıdır; başvurmazsa lisansı askıya alınır.
    5. E)Üyelik başvurusu, ilk değerleme raporunu imzaladığı tarihten itibaren otuz gün içinde yapılmalıdır.

    Cevap A. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar ile değerleme kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu olan Birliğe üye olmak için başvurmak zorundadır. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığı tarihten itibaren üç ay içinde başvurmazsa lisansı Kurulca iptal edilir. Değerleme kuruluşları da yetkilendirildikleri tarihten itibaren üç ay içinde başvurmalıdır.

    Dayanak: 6362 sayılı SPKn md. 76/1-3; TDUB Statüsü md. 8/1-2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 13. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü'ne göre aşağıdakilerden hangisi, Birlik üyelerine uygulanabilecek disiplin cezalarından biri DEĞİLDİR?

    1. A)Uyarı
    2. B)Kınama
    3. C)Birlik üyeliğinin en fazla altı ay süreyle askıya alınması
    4. D)Mesleki faaliyetten iki yıl süreyle men ✓ doğru cevap
    5. E)Birlik üyeliğinin iptal edilmesi

    Cevap D. Statüye göre uygulanabilecek cezalar uyarı, kınama, idari para cezası, Birlik üyeliğinin en fazla altı ay süreyle askıya alınması ve üyeliğin iptalidir. Askıya alma ve iptal cezası verilen üyelerin lisanslarının geçici veya sürekli iptali için Birlik, Kurula bildirimde bulunur. Disiplin cezası kararlarına karşı tebliğden itibaren on iş günü içinde Kurul nezdinde itiraz edilebilir.

    Dayanak: TDUB Statüsü md. 28/1-2, 28/4; TDUB Disiplin Yönetmeliği (RG 25/2/2026) md. 8/1; 6362 sayılı SPKn md. 76/10-11 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Bilgi: Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir. Sınavları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu (SPL) düzenler; Brodemy'nin SPK ya da SPL ile bağı yoktur. Sorular özgündür; mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla. Sınav kurallarının kaynağı: SPL Elektronik Lisanslama Sınavları Kılavuzu (Ocak 2026).

Sınav düzeninde çöz

8 deneme sınavına git (25 soru, 45 dakika)