İçeriğe geç
SPK değerleme lisansı · açıklamalı sorular

Gayrimenkul Piyasası, Finansmanı ve Değerleme Düzenlemeleri Soruları

14 açıklamalı çalışma sorusu; her sorunun altında doğru cevap, açıklama ve dayanak (kanun, tebliğ ya da standart maddesi). Mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla.

Gayrimenkul piyasaları ve kurumları

  1. 1. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın yayımladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) için aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

    1. A)Tapu satış beyanlarındaki bedellerin basit aritmetik ortalamasıyla hesaplanır.
    2. B)Bankalardan derlenen değerleme raporlarıyla, hedonik yöntemle üretilir. ✓ doğru cevap
    3. C)İlan sitelerindeki talep fiyatlarının aylık ortancası alınarak hesaplanır.
    4. D)Yalnızca son bir yılda yapılan yeni konutların satış fiyatlarını kapsar.
    5. E)Belediyelerin emlak vergisi değerlerinden yıllık olarak üretilir.

    Cevap B. TCMB, KFE'yi bireysel konut kredisi başvurularında bankalar için hazırlanan değerleme raporlarındaki konut değerlerinden, konutların gözlemlenebilen özelliklerinden doğan kalite etkisini arındıran hedonik regresyon yöntemiyle hesaplar; KFE Şubat 2019'dan beri bu yöntemle üretilmekte, Temmuz 2024'ten beri aylık veri setiyle ve 81 ili kapsayarak yayımlanmaktadır. Yapım yılı son iki yıl (içinde bulunulan yıl ile bir önceki yıl) olan konutlar için ayrıca Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) hesaplandığından KFE'nin yalnız yeni konutları kapsadığı ifadesi yanlıştır. Endeks ilan (talep) fiyatlarına, tapu beyan bedellerine ya da emlak vergisi değerlerine dayanmaz.

    Dayanak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi Metaverisi (kapsam ve tanımlar); TCMB, Konut Fiyat Endekslerine İlişkin Uygulama Değişiklikleri (2016, 2019 ve 2024); TCMB, 'Konut Fiyat Endeksi Hesaplamalarında Yapılan Revizyona İlişkin Bir Değerlendirme' (16.08.2024) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 2. Aşağıdakilerden hangisi gayrimenkul piyasalarının genel özelliklerinden biri DEĞİLDİR?

    1. A)Her taşınmazın konum ve nitelik bakımından farklı olması
    2. B)Piyasaların büyük ölçüde yerel nitelik taşıması
    3. C)İşlem maliyetinin yüksek, likiditenin görece düşük olması
    4. D)Taraflar arasında bilgi asimetrisinin yaygın olması
    5. E)Ürünlerin standart olması ve fiyatların anlık oluşması ✓ doğru cevap

    Cevap E. Taşınmazlar yer değiştiremez ve her biri konum, yapı ve hukuki durum bakımından farklıdır; bu nedenle gayrimenkul piyasaları yereldir, işlem maliyetleri yüksek, likidite düşüktür ve bilgi taraflar arasında eşit dağılmaz. UDS de birçok varlığın heterojen olması nedeniyle aynı ya da benzer varlıklara ilişkin işlem kanıtı bulmanın çoğu zaman mümkün olmadığını belirtir. Standart ürün ve anlık fiyat oluşumu, borsada işlem gören menkul kıymet piyasalarının özelliğidir.

    Dayanak: Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Değerleme Yaklaşımları standardı (pazar yaklaşımı: varlıkların heterojenliği); gayrimenkul ekonomisinin temel ilkeleri · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 3. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'ne (III-48.1) göre, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletmeyen bir GYO; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve tebliğde sayılan diğer gayrimenkul varlıklarına aktif toplamının en az yüzde kaçı oranında yatırım yapmak zorundadır?

    1. A)%25
    2. B)%49
    3. C)%51 ✓ doğru cevap
    4. D)%75
    5. E)%80

    Cevap C. III-48.1 md. 24/1-a'ya göre GYO'lar gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarına ve sermayesine %100 iştirak ettikleri belirli şirketlere aktif toplamlarının en az %51'i oranında yatırım yapmak zorundadır. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklarda bu oran %75'tir. Para ve sermaye piyasası araçları gibi varlıklara ise en fazla %49 yatırım yapılabilir (md. 24/1-b).

    Dayanak: III-48.1 Tebliğ md. 24/1-a, 24/1-b · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 4. Gayrimenkul yatırım fonlarıyla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangileri doğrudur? I. Fon, tüzel kişiliği bulunmayan bir mal varlığıdır; tapu ve ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz sayılır. II. Fon katılma payları halka arz edilerek bütün yatırımcılara satılabilir. III. Fon toplam değerinin en az %80'i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalıdır.

    1. A)Yalnız I
    2. B)Yalnız II
    3. C)I ve II
    4. D)I ve III ✓ doğru cevap
    5. E)II ve III

    Cevap D. III-52.3 md. 4/1'e göre gayrimenkul yatırım fonu, nitelikli yatırımcılardan toplanan para ve varlıklarla, inançlı mülkiyet esasına göre portföy yönetim şirketlerince içtüzükle kurulan, tüzel kişiliği olmayan bir mal varlığıdır; tapu ve ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz sayılır. Katılma payları yalnız nitelikli yatırımcılara satılabilir (md. 13/1); bu nedenle II yanlıştır. Fon toplam değerinin en az %80'i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalıdır (md. 19/1-a).

    Dayanak: III-52.3 Tebliğ md. 4/1, 13/1, 19/1-a · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Gayrimenkul finansmanı ve araçları (ipotek kredileri dahil)

  1. 5. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'na göre aşağıdakilerden hangisi konut finansmanı kuruluşu DEĞİLDİR?

    1. A)Konut finansmanı kapsamında tüketiciye doğrudan kredi veren bankalar
    2. B)BDDK'nın konut finansmanı yapmasını uygun gördüğü finansal kiralama şirketleri
    3. C)BDDK'nın konut finansmanı yapmasını uygun gördüğü finansman şirketleri
    4. D)BDDK'nın konut finansmanı yapmasını uygun gördüğü tasarruf finansman şirketleri
    5. E)Portföyündeki konutları kiraya veren gayrimenkul yatırım ortaklıkları ✓ doğru cevap

    Cevap E. SPKn md. 57/2'ye göre konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı kapsamında tüketiciye doğrudan kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile BDDK'nın konut finansmanı faaliyetinde bulunmasını uygun gördüğü finansal kiralama, finansman ve tasarruf finansman şirketleridir. GYO'lar kredi veremez (III-48.1 md. 23/1-e); portföydeki konutların kiraya verilmesi konut finansmanı sayılmaz.

    Dayanak: 6362 sayılı SPKn md. 57/1-2; III-48.1 Tebliğ md. 23/1-e · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 6. İpotekli sermaye piyasası araçlarıyla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangileri doğrudur? I. İpotek teminatlı menkul kıymetler ihraççının genel yükümlülüğü niteliğindedir ve teminat varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilir. II. Alacağı teminat varlıklarla karşılanmayan ipotek teminatlı menkul kıymet sahipleri ihraççının diğer mal varlığına başvurabilir. III. Konut finansmanı fonu, ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmek üzere kurulan ve tüzel kişiliği bulunan bir anonim ortaklıktır.

    1. A)Yalnız I
    2. B)Yalnız III
    3. C)I ve II ✓ doğru cevap
    4. D)I ve III
    5. E)II ve III

    Cevap C. SPKn md. 59'a göre ipotek teminatlı menkul kıymetler (İTMK) ihraççının genel yükümlülüğüdür; teminat varlıklar ayrı izlenir, ihraççı ödeme yapamazsa önce İTMK sahiplerine kullanılır ve karşılanmayan alacak için ihraççının diğer mal varlığına başvurulabilir. Konut finansmanı fonu ise ipoteğe dayalı menkul kıymet (İDMK) sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esasına göre kurulan, tüzel kişiliği olmayan bir mal varlığıdır (md. 58/1); yalnız tapu ve sicil işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği varmış gibi kabul edilir (md. 58/8). Bu yüzden III yanlıştır.

    Dayanak: 6362 sayılı SPKn md. 58/1, 58/8, 59/1, 59/4; III-59.1 Tebliğ md. 4/1 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 7. Sabit faizli bir konut finansmanı sözleşmesinde erken ödeme tazminatı öngörülmüştür. Kalan vadesi 48 ay olan kredide tüketicinin, gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra erken ödediği tutar 1.500.000 TL'dir. 6502 sayılı Kanun'a göre konut finansmanı kuruluşunun talep edebileceği erken ödeme tazminatı en fazla kaç TL'dir?

    1. A)0 TL
    2. B)15.000 TL
    3. C)30.000 TL ✓ doğru cevap
    4. D)45.000 TL
    5. E)75.000 TL

    Cevap C. TKHK md. 37/2'ye göre faizi sabit belirlenen konut finansmanında, sözleşmede yer verilmişse erken ödeme tazminatı istenebilir; tazminat, faiz indirimi yapılarak erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde %1'ini, aşanlarda %2'sini geçemez. Kalan vade 48 ay olduğundan üst sınır 1.500.000 × %2 = 30.000 TL'dir. %1 oranı (15.000 TL) kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilere aittir; faiz değişken olsaydı tazminat hiç istenemezdi.

    Dayanak: 6502 sayılı TKHK md. 37/2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 8. Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği'ne (VII-128.2) göre ihraççının, gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetini tesis ederek bağımsız bölümü teslim etmesine ne ad verilir?

    1. A)Tali edim
    2. B)Cezai şart
    3. C)Şerefiye
    4. D)Asli edim ✓ doğru cevap
    5. E)Erken itfa

    Cevap D. VII-128.2 md. 3'e göre asli edim, izahname veya ihraç belgesindeki esaslar çerçevesinde ihraççının sertifika sahipleri adına kat mülkiyetini tesis etmesi ve bağımsız bölümü teslim etmesidir. Tali edim ise tali edime konu sertifikalara karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılıp satış tutarının sertifika sahiplerine payları oranında dağıtılmasıdır. Gayrimenkul sertifikası, inşa edilecek veya edilmekte olan projelerin finansmanında kullanılan ve belirli bağımsız bölümleri ya da alan birimini temsil eden sermaye piyasası aracıdır.

    Dayanak: VII-128.2 Tebliğ md. 3 (asli edim, tali edim ve gayrimenkul sertifikası tanımları) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  5. 9. Bir banka, kalan anapara bakiyesi 1.200.000 TL olan ve teminatındaki konutun güncel değeri 1.250.000 TL olan bir konut kredisini ipotek teminatlı menkul kıymet (İTMK) ihracı için teminat defterine kaydetmiştir. Teminatlı Menkul Kıymetler Tebliği'ne göre teminat uyum hesaplamalarında bu kredinin dikkate alınabilecek azami tutarı kaç TL'dir?

    1. A)960.000 TL
    2. B)1.000.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)1.200.000 TL
    4. D)1.250.000 TL
    5. E)1.500.000 TL

    Cevap B. III-59.1 md. 19/1-a-2'ye göre İTMK teminat uyum hesaplamalarında, konut finansmanından kaynaklanan kredilerin teminat değerinin %80'ini aşan kısmı dikkate alınmaz. Sınır 1.250.000 × 0,80 = 1.000.000 TL'dir; kredinin bu tutarı aşan 200.000 TL'lik kısmı hesaba katılmaz. %80'i kredi bakiyesine uygulamak 960.000 TL gibi hatalı bir sonuç verir; ipotekli ticari kredilerde aynı sınır teminat değerinin %50'sidir.

    Dayanak: III-59.1 Tebliğ md. 19/1-a-2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  6. 10. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a göre konut finansmanı kuruluşu, sözleşmede saklı tuttuğu kalan borcun tamamını isteme (muacceliyet) hakkını hangi koşulda kullanabilir?

    1. A)Herhangi bir taksit ödenmezse ve en az 7 gün süre verilirse
    2. B)Toplam üç taksit ödenmezse ve en az 15 gün süre verilirse
    3. C)Ödenmeyen tutar borcun %10'unu aşarsa ve en az 60 gün süre verilirse
    4. D)Bir taksit 90 günden uzun gecikirse, ayrıca süre verilmeksizin
    5. E)Art arda en az iki taksit ödenmezse ve en az 30 gün süre verilirse ✓ doğru cevap

    Cevap E. TKHK md. 34/1'e göre bu hak ancak konut finansmanı kuruluşu bütün edimlerini ifa etmişse ve tüketici birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmüşse kullanılabilir; kuruluşun tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir. Muaccel kılınan taksitlerin hesabında faiz, komisyon ve benzeri masraflar dikkate alınmaz (md. 34/2).

    Dayanak: 6502 sayılı TKHK md. 34/1-2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Değerlemeye ilişkin düzenlemeler ve örgütler

  1. 11. SPK'nın Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği'ne (III-62.1) göre, Kurul düzenlemeleri ile Uluslararası Değerleme Standartları'nın uyumlu olmadığı durumlarda hangisine öncelikle uyulur?

    1. A)Uluslararası Değerleme Standartlarının özgün metnine
    2. B)Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği kararlarına
    3. C)Değerleme kuruluşunun yazılı iç politikalarına
    4. D)Sermaye Piyasası Kurulunun ilgili düzenlemelerine ✓ doğru cevap
    5. E)Değerleme hizmeti alan müşterinin talimatına

    Cevap D. III-62.1 md. 3/1'e göre sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılan değerlemelerde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartlarına uyulması zorunludur. Md. 3/2'ye göre Kurul düzenlemeleri ile bu standartlar uyumlu değilse öncelikle Kurulun ilgili düzenlemeleri uygulanır. Tebliğ, 6362 sayılı SPKn md. 62/2'ye dayanır.

    Dayanak: III-62.1 Tebliğ md. 3/1-2; 6362 sayılı SPKn md. 62/2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 12. 6362 sayılı Kanun'a göre gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı almaya hak kazanan kişi Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ne üyelik başvurusunu hangi süre içinde yapmalıdır ve bu yükümlülüğe uymazsa sonuç ne olur?

    1. A)3 ay içinde; lisansı Kurulca iptal edilir ✓ doğru cevap
    2. B)1 ay içinde; idari para cezası uygulanır
    3. C)6 ay içinde; lisansı geçici olarak askıya alınır
    4. D)1 yıl içinde; sicilden geçici olarak çıkarılır
    5. E)Süre öngörülmemiştir; üyelik isteğe bağlıdır

    Cevap A. SPKn md. 76/1'e göre gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar ile değerleme kuruluşları, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu olan TDUB'a üye olmak için başvurmak zorundadır. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığı tarihten itibaren üç ay içinde başvurmalıdır; uymayanın lisansı Kurulca iptal edilir (md. 76/2). Değerleme kuruluşları için de üç aylık süre vardır; uymayanlar hakkında faaliyet durdurma ve yetki iptali dahil her türlü tedbir alınabilir (md. 76/3).

    Dayanak: 6362 sayılı SPKn md. 76/1-3 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 13. Sermaye piyasasında lisanslamaya ilişkin düzenlemelere göre aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

    1. A)Konut Değerleme Lisansı sahibi, değerleme şirketinde sorumlu değerleme uzmanı olabilir.
    2. B)Konut Değerleme Lisansı için en az 4 yıllık yükseköğretim mezuniyeti aranır.
    3. C)Gayrimenkul Değerleme Lisansı sınavı yalnız iki sınav konusundan oluşur.
    4. D)Konut Değerleme Lisansı sahibi, Gayrimenkul Değerleme Lisansı gereken görevde çalışabilir.
    5. E)Gayrimenkul Değerleme Lisansı sahibi, Konut Değerleme Lisansı gereken görevde çalışabilir. ✓ doğru cevap

    Cevap E. VII-128.7 md. 6/2'ye göre Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip olanlar Konut Değerleme Lisansının gerekli olduğu unvan ve görevlerde çalışabilir; tersi geçerli değildir. Konut Değerleme Lisansı için en az 2 yıllık, Gayrimenkul Değerleme Lisansı için en az 4 yıllık yükseköğretim mezuniyeti aranır (md. 7/2). Tebliğin Ek-1'indeki tabloya göre değerleme şirketlerinde sorumlu değerleme uzmanı için Gayrimenkul Değerleme Lisansı gerekir; Gayrimenkul Değerleme Lisansı sınav konuları dört başlıktır (md. 9/1-g).

    Dayanak: VII-128.7 Tebliğ md. 6/2, 7/2, 9/1-f-g ve Ek-1 (lisans gerektiren unvan ve görevler) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 14. Uluslararası Değerleme Standartları'nı (IVS) hazırlayıp yayımlayan bağımsız uluslararası standart belirleyici kuruluş aşağıdakilerden hangisidir?

    1. A)Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) ✓ doğru cevap
    2. B)Avrupa Değerleme Uzmanları Birlikleri Grubu (TEGoVA)
    3. C)Kraliyet Lisanslı Sörveyörler Enstitüsü (RICS)
    4. D)Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu (IASB)
    5. E)Değerleme Vakfı (The Appraisal Foundation)

    Cevap A. IVS, bağımsız ve kâr amacı gütmeyen standart belirleyici kuruluş olan Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) tarafından yayımlanır; güncel sürüm 31 Ocak 2025'te yürürlüğe girmiştir. TEGoVA Avrupa Değerleme Standartlarını (Mavi Kitap), RICS kendi küresel değerleme standartlarını (Kırmızı Kitap), The Appraisal Foundation ABD'deki USPAP'ı yayımlar; IASB ise finansal raporlama standartlarını belirler. Türkiye'de sermaye piyasası değerlemelerinde TDUB ve TSPB'nin yayımladığı UDS metnine uyulur (III-62.1 md. 3/1).

    Dayanak: IVSC, International Valuation Standards (31 Ocak 2025'te yürürlüğe giren sürüm); III-62.1 Tebliğ md. 3/1 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Bilgi: Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir. Sınavları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu (SPL) düzenler; Brodemy'nin SPK ya da SPL ile bağı yoktur. Sorular özgündür; mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla. Sınav kurallarının kaynağı: SPL Elektronik Lisanslama Sınavları Kılavuzu (Ocak 2026).

Sınav düzeninde çöz

8 deneme sınavına git (25 soru, 45 dakika)