İçeriğe geç
SPK değerleme lisansı · açıklamalı sorular

Kat Mülkiyeti, Kamulaştırma ve Tapu Kanunu Soruları

13 açıklamalı çalışma sorusu; her sorunun altında doğru cevap, açıklama ve dayanak (kanun, tebliğ ya da standart maddesi). Mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla.

Kat Mülkiyeti Kanunu

  1. 1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir kat maliki, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat yaptırmak veya dış cepheyi değişik renkte boyatmak istiyorsa kural olarak aşağıdakilerden hangisini sağlamalıdır?

    1. A)Yöneticinin yazılı onayını almalıdır.
    2. B)Kat maliklerinin salt çoğunluğunun yazılı rızasını almalıdır.
    3. C)Kat maliklerinin üçte ikisinin yazılı rızasını almalıdır.
    4. D)Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almalıdır. ✓ doğru cevap
    5. E)Bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar almasını sağlamalıdır.

    Cevap D. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak ortak yerdeki bozukluğun acilen onarılması veya anayapının güçlendirilmesi zorunluluğu mahkemece tespit edilmişse, bu iş için kat maliklerinin rızası aranmaz.

    Dayanak: 634 sayılı KMK md. 19/2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 2. Kat mülkiyetine tabi 10 bağımsız bölümlü bir binada yıllık kapıcı gideri 240.000 TL, anagayrimenkulün sigorta primi ile ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri toplamı 360.000 TL'dir. Kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoktur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre arsa payı 150/1.200 olan Bay K'nın bu giderlere toplam katılma payı ne kadardır?

    1. A)45.000 TL
    2. B)60.000 TL
    3. C)66.000 TL
    4. D)69.000 TL ✓ doğru cevap
    5. E)75.000 TL

    Cevap D. Başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılınır. Kapıcı payı 240.000 / 10 = 24.000 TL; diğer giderler 360.000 × 150/1.200 = 45.000 TL; toplam 69.000 TL. Tüm giderleri eşit bölmek 60.000 TL, tümünü arsa payıyla dağıtmak 75.000 TL sonucunu verir.

    Dayanak: 634 sayılı KMK md. 20/1-a, 20/1-b · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde lokanta açılabilmesi için aşağıdakilerden hangisi gerekir?

    1. A)Yöneticinin yazılı izni
    2. B)Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı
    3. C)Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası
    4. D)Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karar ✓ doğru cevap
    5. E)Belediyeden alınacak işyeri açma ruhsatı yeterlidir

    Cevap D. Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde eğlence ve toplantı yerleri, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri ile imalathane, dükkân ve galeri gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir; karar bütün bağımsız bölümlerin sayfalarına şerh verilir. Hastane, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseseler ise mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümlerde hiç kurulamaz.

    Dayanak: 634 sayılı KMK md. 24 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  4. 4. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici atanmasıyla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

    1. A)Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. ✓ doğru cevap
    2. B)Yönetici, kat maliklerinin yalnızca arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır.
    3. C)Yönetici en çok beş yıl için atanır ve bu süre içinde yeniden atanması gerekmez.
    4. D)Yönetici yalnızca kat malikleri arasından seçilir; dışarıdan yönetici atanamaz.
    5. E)Sulh mahkemesince atanan yönetici, kat malikleri kurulunca her zaman değiştirilebilir.

    Cevap A. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla, kat malikleri arasından veya dışarıdan atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır. Sulh mahkemesince atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

    Dayanak: 634 sayılı KMK md. 34 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  5. 5. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi YANLIŞTIR?

    1. A)Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar.
    2. B)Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir.
    3. C)Bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış nedeniyle değiştirilemez.
    4. D)Anagayrimenkulün tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden yalnızca bir bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. ✓ doğru cevap
    5. E)Arsa payları bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmemişse kat malikleri yeniden düzenleme için mahkemeye başvurabilir.

    Cevap D. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden yalnızca bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz; bu nedenle “yalnızca bir bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir” ifadesi yanlıştır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senet ve tescille doğar; kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Tahsis edilen arsa payı sonraki değer değişimleriyle değişmez, ancak oransız tahsiste mahkemeye başvurulabilir.

    Dayanak: 634 sayılı KMK md. 3/2-3; 634 sayılı KMK md. 10/1-2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Kamulaştırma Kanunu

  1. 6. Bir taşınmazın bir kısmı kamulaştırılmaktadır. Kamulaştırılan kısmın 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesine göre belirlenen bedeli 800.000 TL'dir. Kamulaştırma nedeniyle taşınmazın kamulaştırılmayan kısmının değerinde 500.000 TL artış meydana gelmiştir. Kanuna göre ödenecek kamulaştırma bedeli ne kadardır?

    1. A)300.000 TL
    2. B)400.000 TL ✓ doğru cevap
    3. C)550.000 TL
    4. D)800.000 TL
    5. E)1.300.000 TL

    Cevap B. Kısmen kamulaştırmada kalan kısmın değerinde kamulaştırma nedeniyle artış olursa, artış miktarı kamulaştırılan kısmın bedelinden indirilir; ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. İndirim en çok 800.000 × %50 = 400.000 TL olabileceğinden ödenecek bedel 800.000 − 400.000 = 400.000 TL'dir. Sınır gözetilmeden yapılan 800.000 − 500.000 = 300.000 TL hesabı yanlıştır.

    Dayanak: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 12/1-c ve 12/2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 7. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre kamulaştırılan taşınmaz, belirli bir süre içinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapılmadan bırakılırsa eski malik veya mirasçıları geri alım hakkına sahip olur. Bu hakkın doğması için geçmesi gereken süre ve doğan hakkın kullanılma süresi aşağıdakilerden hangisinde doğru verilmiştir?

    1. A)Bedelin kesinleşmesinden itibaren 3 yıl; hak doğduktan sonra 6 ay
    2. B)Bedelin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl; hak doğduktan sonra 1 yıl ✓ doğru cevap
    3. C)Bedelin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl; hak doğduktan sonra 2 yıl
    4. D)Bedelin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl; hak doğduktan sonra 1 yıl
    5. E)Bedelin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl; hak doğduktan sonra 5 yıl

    Cevap B. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmezse, mal sahibi veya mirasçıları aldıkları bedeli, aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer; bu süreler geçtikten sonra eski malik hak, bedel veya tazminat talep edemez.

    Dayanak: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 23/1-3 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 8. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesine göre kamulaştırılacak taşınmazın değeri tespit edilirken aşağıdakilerden hangisi dikkate ALINMAZ?

    1. A)Taşınmazın cins ve nevi ile yüzölçümü ve değerini etkileyen unsurlar
    2. B)Taşınmazın varsa vergi beyanı ve resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
    3. C)Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar
    4. D)Kamulaştırmayı gerektiren imar teşebbüsünün sebep olacağı değer artışı ✓ doğru cevap
    5. E)Yapılarda resmî birim fiyatlar, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı

    Cevap D. Bilirkişi kurulu; taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü, değerini etkileyen unsurları, varsa vergi beyanını, arsalarda özel amacı olmayan emsal satışları, yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını esas alarak SPK'nın kabul ettiği değerleme standartlarına uygun gerekçeli rapor düzenler. Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ileride düşünülen kullanma şekline göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

    Dayanak: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 11/1-2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat

  1. 9. 2644 sayılı Tapu Kanunu'na göre noterce düzenlenen ve tapu siciline şerh verilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerh, şerhten itibaren ne kadar süre içinde satış yapılmazsa resen terkin edilir?

    1. A)1 yıl
    2. B)2 yıl
    3. C)3 yıl
    4. D)5 yıl ✓ doğru cevap
    5. E)10 yıl

    Cevap D. Noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilip tescil edilmezse şerh, tapu sicil müdürü veya görevlilerince resen terkin edilir. Şerh, sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilmeyi sağlar.

    Dayanak: 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26; 4721 sayılı TMK md. 1009 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 10. 2644 sayılı Tapu Kanunu'na göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanına ilişkin Kanunda öngörülen sınırlar aşağıdakilerden hangisinde doğru verilmiştir?

    1. A)İlçedeki özel mülkiyete konu alanın %5'i; kişi başına ülke genelinde 10 hektar
    2. B)İlçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'u; kişi başına ülke genelinde 30 hektar ✓ doğru cevap
    3. C)İlçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'u; kişi başına ülke genelinde 50 hektar
    4. D)İlçedeki özel mülkiyete konu alanın %20'si; kişi başına ülke genelinde 30 hektar
    5. E)İlçedeki özel mülkiyete konu alanın %25'i; kişi başına ülke genelinde 100 hektar

    Cevap B. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına sınırı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Satın alınan yapısız taşınmazda geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmalıdır.

    Dayanak: 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 35/1, 35/4 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  3. 11. 2644 sayılı Tapu Kanunu'na 7579 sayılı Kanunla eklenen ek 4. maddeye göre, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesine ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

    1. A)Raporu düzenleyen değerleme kuruluşu, rapor tarihinden itibaren otuz gün içinde basılı olarak ve ücret karşılığında gönderir.
    2. B)Rapor yalnızca taşınmaz malikinin yazılı talebi üzerine ve malik tarafından tapu müdürlüğüne teslim edilir.
    3. C)Raporlar, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği aracılığıyla yılda bir kez toplu olarak gönderilir.
    4. D)Raporu düzenlettiren kamu kurumu, banka veya finans kuruluşu, rapor tarihinde elektronik ortamda bedelsiz gönderir. ✓ doğru cevap
    5. E)Gönderim zorunlu değildir; tapu müdürlüğü gerekli gördüğünde raporu değerleme kuruluşundan ister.

    Cevap D. 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla eklenen hükme göre konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarını, raporu düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları, raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda ve bedelsiz göndermek zorundadır. Gönderim yükümlüsü raporu düzenleyen değerleme kuruluşu değil, raporu düzenlettiren kuruluştur; usul ve esasları Genel Müdürlük belirler.

    Dayanak: 2644 sayılı Tapu Kanunu ek md. 4 (7579 sayılı Kanunla eklendi) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Taşınmaz kiralarına ilişkin mevzuat

  1. 12. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedeli anlaşması hangi sınır içinde geçerlidir?

    1. A)Bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ✓ doğru cevap
    2. B)Bir önceki kira yılında ÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla
    3. C)Bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişimin iki katını geçmemek koşuluyla
    4. D)Endeks değişiminden bağımsız olarak bir önceki yılın kira bedelinin %25'ini geçmemek koşuluyla
    5. E)Bir önceki kira yılında Merkez Bankası politika faizindeki değişim oranını geçmemek koşuluyla

    Cevap A. Yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; kural bir yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanır. ÜFE ölçütü 7161 sayılı Kanunla TÜFE'ye çevrilmiştir. %25 sınırı yalnızca geçici maddelerle konut kiralarında 1/7/2024'e kadar uygulanmıştır. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelini hâkim hakkaniyete göre belirler.

    Dayanak: 6098 sayılı TBK md. 344/1, 344/3; 6098 sayılı TBK geçici md. 1 ve 2 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

  2. 13. Beş yıl süreli bir konut kira sözleşmesinde kiracı, süre bitiminden önce herhangi bir bildirimde bulunmamıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre bu durumla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

    1. A)Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi hemen sona erdirebilir.
    2. B)Sözleşme kendiliğinden sona erer; kiracı otuz gün içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır.
    3. C)Sözleşme belirsiz süreli hâle gelir; kiraya veren her zaman on beş günlük bildirimle feshedebilir.
    4. D)Sözleşme beş yıl daha uzamış sayılır ve bu sürede kira bedeli hiçbir şekilde değiştirilemez.
    5. E)Sözleşme bir yıl uzar; on yıllık uzama sonunda kiraya veren üç ay önceden bildirimle feshedebilir. ✓ doğru cevap

    Cevap E. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

    Dayanak: 6098 sayılı TBK md. 347/1 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

Bilgi: Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir. Sınavları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu (SPL) düzenler; Brodemy'nin SPK ya da SPL ile bağı yoktur. Sorular özgündür; mevzuat 11 Kasım 2026 itibarıyla. Sınav kurallarının kaynağı: SPL Elektronik Lisanslama Sınavları Kılavuzu (Ocak 2026).

Sınav düzeninde çöz

8 deneme sınavına git (25 soru, 45 dakika)