TMS 40 ve TFRS 15 Soruları

İnşaat ve gayrimenkullere ilişkin Türkiye Muhasebe Standartları

1. 1. TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller standardına göre aşağıdakilerden hangisi yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılır?

   1. A)Faaliyet kiralamasıyla kiraya verilmek üzere boş tutulan bina ✓ doğru cevap
   2. B)Olağan iş akışında satılmak üzere inşa edilmekte olan konutlar
   3. C)İşletmenin genel müdürlük olarak kullandığı ofis binası
   4. D)Başka bir işletmeye finansal kiralamayla kiralanan bina
   5. E)Çalışanların piyasa rayicinde kira ödeyerek oturduğu lojman

   Cevap A. TMS 40 par. 8/d, bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş binayı yatırım amaçlı gayrimenkul örneği olarak sayar. Satış amacıyla inşa edilen konutlar TMS 2 kapsamındaki stoklardır (par. 9/a); sahibi tarafından kullanılan ofis ile çalışanların oturduğu lojman, kira piyasa rayicinde olsa bile sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuldür (par. 9/c); finansal kiralamayla kiraya verilen bina da kapsam dışıdır (par. 9/e).

   Dayanak: TMS 40 par. 5, 8(d), 9(a), 9(c), 9(e) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

2. 2. I Gayrimenkul A.Ş., 2 Ocak 2026'da kira geliri elde etmek amacıyla 40.000.000 TL'ye bir iş merkezi satın almış, tapu harcı ve hukuki danışmanlık için ayrıca 1.000.000 TL ödemiştir. Şirket yatırım amaçlı gayrimenkullerinde gerçeğe uygun değer yöntemini uygulamaktadır. Binanın 31 Aralık 2026'daki gerçeğe uygun değeri 46.000.000 TL'dir. TMS 40'a göre bu gayrimenkulle ilgili 2026 yılı finansal tablolarına yansıyacak değer değişimi hangisidir?

   1. A)Diğer kapsamlı gelirde 5.000.000 TL değer artışı
   2. B)Diğer kapsamlı gelirde 6.000.000 TL değer artışı
   3. C)Kâr veya zararda 6.000.000 TL kazanç
   4. D)Kâr veya zararda yalnız amortisman gideri
   5. E)Kâr veya zararda 5.000.000 TL kazanç ✓ doğru cevap

   Cevap E. TMS 40 par. 20-21'e göre yatırım amaçlı gayrimenkul başlangıçta tapu harcı ve hukuki hizmet ücreti gibi işlem maliyetleri dahil maliyetle ölçülür: 40.000.000 + 1.000.000 = 41.000.000 TL. Gerçeğe uygun değer yönteminde değer değişimi oluştuğu dönemde kâr veya zarara yansıtılır (par. 35): 46.000.000 − 41.000.000 = 5.000.000 TL kazanç. Diğer kapsamlı gelir seçenekleri TMS 16'daki yeniden değerleme modeline aittir; 6.000.000 TL işlem maliyetlerini başlangıç maliyetine katmama hatasıdır.

   Dayanak: TMS 40 par. 20, 21, 33, 35 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

3. 3. J A.Ş. arsasını TMS 16'ya göre yeniden değerleme modeliyle ölçmektedir. Arsanın maliyeti 10.000.000 TL'dir; 2025 sonunda gerçeğe uygun değeri 13.000.000 TL olarak belirlenmiş ve fark kayda alınmıştır. 2026 sonunda gerçeğe uygun değer 9.000.000 TL'ye düşmüştür. Vergi etkisi dikkate alınmadığında, 2026'da diğer kapsamlı gelirde muhasebeleştirilecek azalış ile kâr veya zarara yansıyacak gider sırasıyla hangisidir?

   1. A)Azalış yok; 4.000.000 TL gider
   2. B)1.000.000 TL azalış; 3.000.000 TL gider
   3. C)2.000.000 TL azalış; 2.000.000 TL gider
   4. D)3.000.000 TL azalış; 1.000.000 TL gider ✓ doğru cevap
   5. E)4.000.000 TL azalış; gider yok

   Cevap D. 2025'teki 3.000.000 TL artış diğer kapsamlı gelirde muhasebeleştirilip özkaynakta yeniden değerleme fazlası olarak birikmiştir (TMS 16 par. 39). 2026'daki 4.000.000 TL azalışın, bu varlığa ait fazlanın alacak bakiyesi kadar olan 3.000.000 TL'lik kısmı diğer kapsamlı gelirde muhasebeleştirilip fazlayı azaltır, kalan 1.000.000 TL gider yazılır (par. 40). Arsa sınırsız ömürlü olduğundan amortisman yoktur (par. 58); azalışın tamamını gider yazmak mevcut fazlayı dikkate almama hatasıdır.

   Dayanak: TMS 16 par. 31, 39, 40, 58 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

4. 4. K İnşaat A.Ş., kontrolü yapım sürdükçe müşteriye geçen 60.000.000 TL bedelli bir bina yapım sözleşmesi imzalamıştır. Tahmini toplam sözleşme maliyeti 48.000.000 TL'dir. İlk yıl sonunda katlanılan maliyet 12.000.000 TL, müşteriye kesilen hakedişler 18.000.000 TL'dir. Şirket ilerlemeyi katlanılan maliyetlere dayalı girdi yöntemiyle ölçmektedir. TFRS 15'e göre ilk yıl finansal tablolara alınacak hasılat kaç TL'dir?

   1. A)3.000.000
   2. B)12.000.000
   3. C)15.000.000 ✓ doğru cevap
   4. D)18.000.000
   5. E)60.000.000

   Cevap C. Kontrolün yapım sürdükçe müşteriye geçtiği işlerde edim yükümlülüğü zamana yayılı olarak yerine getirilir ve hasılat ilerleme ölçülerek alınır (TFRS 15 par. 35/b, 39). Girdi yönteminde ilerleme oranı 12.000.000 / 48.000.000 = %25'tir; hasılat 60.000.000 × %25 = 15.000.000 TL olur (par. 41, B18). Kesilen hakediş tutarı hasılatı belirlemez; hakedişlerin vadesi gelmişse hasılatı aşan 3.000.000 TL sözleşme yükümlülüğü olarak gösterilir (par. 106). 12.000.000 TL, sonucun makul ölçülemediği durumda maliyet kadar hasılat alma yaklaşımıdır (par. 45).

   Dayanak: TFRS 15 par. 35(b), 39, 41, 45, 106, B18 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

5. 5. L Gayrimenkul A.Ş., satmak amacıyla inşa ettiği, tamamlanması iki yıl sürecek ve özellikli varlık niteliği taşıyan bir konut projesi için 2026 başında özel olarak 20.000.000 TL kredi kullanmıştır. 2026'da bu kredi için 4.800.000 TL faiz tahakkuk etmiş, henüz harcanmayan kredi tutarı geçici olarak mevduatta değerlendirilerek 700.000 TL faiz geliri elde edilmiştir. TMS 23'e göre 2026'da proje maliyetine eklenecek borçlanma maliyeti kaç TL'dir?

   1. A)700.000
   2. B)2.400.000
   3. C)4.100.000 ✓ doğru cevap
   4. D)4.800.000
   5. E)5.500.000

   Cevap C. TMS 23 par. 8'e göre özellikli varlığın inşasıyla doğrudan ilişkilendirilebilen borçlanma maliyetleri aktifleştirilir; stoklar da koşullara bağlı olarak özellikli varlık olabilir (par. 7). Varlık için özel olarak borçlanıldığında aktifleştirilecek tutar, dönemde katlanılan borçlanma maliyetinden fonların geçici olarak nemalandırılmasından elde edilen gelirin düşülmesiyle bulunur (par. 12): 4.800.000 − 700.000 = 4.100.000 TL. 4.800.000 TL seçeneği bu mahsubu atlar; 5.500.000 TL ise geliri maliyete ekler.

   Dayanak: TMS 23 par. 5, 7, 8, 12 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

6. 6. Konut geliştiren Y Gayrimenkul A.Ş., stoklarında 12.000.000 TL defter değeriyle izlediği bir dükkânı satmak yerine bir kiracıyla faaliyet kiralaması sözleşmesi imzalayarak kiraya vermiştir. Şirket yatırım amaçlı gayrimenkullerinde gerçeğe uygun değer yöntemini kullanmaktadır; transfer tarihinde dükkânın gerçeğe uygun değeri 15.000.000 TL'dir. TMS 40'a göre bu transfer nasıl muhasebeleştirilir?

   1. A)15.000.000 TL'den yatırım amaçlı gayrimenkule alınır; 3.000.000 TL fark kâr veya zarara yansır. ✓ doğru cevap
   2. B)15.000.000 TL'den alınır; 3.000.000 TL fark diğer kapsamlı gelirde yeniden değerleme fazlasına yansır.
   3. C)12.000.000 TL defter değeriyle aktarılır; değer artışı ancak satış gerçekleştiğinde kâra yansır.
   4. D)Kullanım değişikliği olsa da dükkân satılıncaya kadar stoklarda izlenmeye devam eder.
   5. E)15.000.000 TL'den alınır; 3.000.000 TL fark doğrudan geçmiş yıllar kârlarına eklenir.

   Cevap A. TMS 40 par. 57/d'ye göre diğer bir tarafla faaliyet kiralaması sözleşmesinin başlatılması, stoklardan yatırım amaçlı gayrimenkule transferin kanıtıdır. Gerçeğe uygun değerle izlenecek yatırım amaçlı gayrimenkule stoklardan transferde, transfer tarihindeki gerçeğe uygun değer ile önceki defter değeri arasındaki fark kâr veya zarara yansıtılır (par. 63); bu işlem stok satışıyla tutarlı kabul edilir (par. 64). Diğer kapsamlı gelire yansıtma, sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulün transferine özgüdür (par. 61-62).

   Dayanak: TMS 40 par. 57(d), 61, 62, 63, 64 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

7. 7. TMS 40'a göre aşağıdaki ifadelerden hangileri doğrudur? I. İşletme gerçeğe uygun değer yöntemi ile maliyet yönteminden birini muhasebe politikası olarak seçer ve standarttaki istisnalar dışında bütün yatırım amaçlı gayrimenkullerine uygular. II. Maliyet yöntemini seçen işletme, yatırım amaçlı gayrimenkullerinin gerçeğe uygun değerini ölçmek ve açıklamak zorunda değildir. III. Gerçeğe uygun değerin bağımsız bir değerleme uzmanının değerlemesine dayanması standart gereği zorunludur.

   1. A)Yalnız I ✓ doğru cevap
   2. B)Yalnız II
   3. C)I ve II
   4. D)I ve III
   5. E)I, II ve III

   Cevap A. TMS 40 par. 30'a göre işletme, 32A'daki istisnai durumlar dışında gerçeğe uygun değer yöntemini veya maliyet yöntemini seçer ve bunu tüm yatırım amaçlı gayrimenkullerine uygular. II yanlıştır: par. 32, maliyet yöntemini kullanan işletmenin de açıklama amacıyla gerçeğe uygun değeri ölçmesini gerektirir. III de yanlıştır: aynı paragrafa göre işletme, yetkin ve güncel bilgiye sahip bağımsız bir değerleme uzmanının değerlemesini esas almaya teşvik edilir ama bu zorunlu değildir; par. 75/e yalnız bunun ne ölçüde yapıldığının açıklanmasını ister.

   Dayanak: TMS 40 par. 30, 32, 75(e) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

8. 8. Konut geliştiren Z Yapı A.Ş.'nin stoklarında henüz tamamlanmamış bir daire bulunmaktadır. Dairenin raporlama tarihindeki maliyeti 8.000.000 TL'dir. Tahmini satış fiyatı 9.000.000 TL, tamamlanması için katlanılacak tahmini maliyet 1.200.000 TL ve satış için gerekli tahmini maliyet 300.000 TL'dir. TMS 2'ye göre daire finansal durum tablosunda hangi tutarla gösterilir?

   1. A)7.500.000 ✓ doğru cevap
   2. B)7.800.000
   3. C)8.000.000
   4. D)8.700.000
   5. E)9.000.000

   Cevap A. TMS 2 par. 9'a göre stoklar, maliyet ile net gerçekleşebilir değerden düşük olanıyla ölçülür. Net gerçekleşebilir değer, tahmini satış fiyatından tahmini tamamlanma maliyetleri ile satış için gerekli tahmini maliyetlerin düşülmesiyle bulunur (par. 6): 9.000.000 − 1.200.000 − 300.000 = 7.500.000 TL. Bu tutar 8.000.000 TL maliyetten düşük olduğundan daire 7.500.000 TL ile gösterilir ve 500.000 TL indirim gider yazılır (par. 34). 7.800.000 TL satış maliyetini düşmeyi unutur.

   Dayanak: TMS 2 par. 6, 9, 34 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

9. 9. Bir inşaat şirketi, şantiyede kullanmak üzere satın alma opsiyonu içermeyen 10 aylık bir sözleşmeyle mobil vinç kiralamıştır. Şirket bu dayanak varlık sınıfı için TFRS 16'daki kısa vadeli kiralama muafiyetini seçmiştir. Kira ödemeleri nasıl muhasebeleştirilir?

   1. A)Kullanım hakkı varlığı ve kira yükümlülüğü olarak finansal tablolara alınır.
   2. B)Kiralama süresince doğrusal ya da başka sistematik bir esasla gider yazılır. ✓ doğru cevap
   3. C)Vinç maddi duran varlık olarak aktifleştirilir ve amortismana tabi tutulur.
   4. D)Ödemelerin tamamı sözleşmenin imzalandığı dönemde topluca gider yazılır.
   5. E)Ödemeler finansal kiralama borcu olarak izlenir ve faiz gideri hesaplanır.

   Cevap B. TFRS 16 Ek A'ya göre kısa vadeli kiralama, kiralama süresi 12 ay veya daha kısa olan ve satın alma opsiyonu içermeyen kiralamadır. Kiracı bu kiralamalar için 22-49. paragrafları uygulamamayı dayanak varlık sınıfı bazında seçebilir (par. 5, 8); bu durumda kira ödemeleri kiralama süresi boyunca doğrusal olarak veya başka bir sistematik esasa göre gider yazılır (par. 6). Kullanım hakkı varlığı ve kira yükümlülüğü, muafiyet seçilmeseydi uygulanacak genel modeldir.

   Dayanak: TFRS 16 par. 5, 6, 8; Ek A (kısa vadeli kiralama tanımı) · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.

10. 10. AA İnşaat A.Ş.'nin zamana yayılı olarak yerine getirdiği bir yapım sözleşmesinde, raporlama tarihine kadar TFRS 15'e göre finansal tablolara alınan birikimli hasılat 25.000.000 TL'dir. Aynı tarihe kadar müşteriye kesilen ve ödeme vadesi gelmiş hakedişlerin toplamı 21.000.000 TL'dir. Bu sözleşme için finansal durum tablosunda, alacak olarak sunulan tutarlar dışında, ne gösterilir?

    1. A)4.000.000 TL sözleşme yükümlülüğü
    2. B)21.000.000 TL sözleşme yükümlülüğü
    3. C)25.000.000 TL sözleşme varlığı
    4. D)4.000.000 TL ertelenmiş gelir
    5. E)4.000.000 TL sözleşme varlığı ✓ doğru cevap

    Cevap E. TFRS 15 par. 107'ye göre işletme, müşteri bedeli ödemeden veya ödemenin vadesi gelmeden önce edimini yerine getirmişse, alacak olarak sunulan tutarlar hariç sözleşmeyi sözleşme varlığı olarak gösterir. Hasılat 25.000.000 TL'ye ulaşmış, vadesi gelen (koşulsuz hak doğuran) hakedişler 21.000.000 TL olduğundan aradaki 4.000.000 TL sözleşme varlığıdır; 21.000.000 TL alacak olarak sunulur (par. 108). Faturalanan tutar hasılatı aşsaydı fark sözleşme yükümlülüğü olurdu (par. 106).

    Dayanak: TFRS 15 par. 105, 106, 107, 108 · Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir.