Sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5) A3: satış ve kiralama nasıl işler?

Merhaba

Merhaba, ben Bro! Bu derste emlak belgesi sınavına birlikte hazırlanıyoruz.

A3 birimi ve ders planı

Bugün Seviye 5, A3 birimindeyiz: emlak satışı ve kiralama süreci. Zorunlu birimlerden biri; 18 bilgi maddesi var. Teorik sınavda en az 20 soru sorulur; performans sınavında dokuz kritik adımın hepsi doğru olmalı. Bu seviyede sen sorumlusun: işi danışman hazırlar, sen kontrol eder, uygunsa onaylarsın. Altı blokla ilerleyeceğiz: portföy, doğrulama, fiyat, tanıtım ve pazarlık, sözleşme ve tapu, hizmet bedeli. Sonunda bir kontrol sorusu var.

1. Portföye al: yetki ve bilgi

İlk blok: portföye almak. Kural basit: önce yetki, sonra ilan. Hizmet, iş sahibiyle yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanır; yetkin olmayan taşınmaz için ilan veremezsin. Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir; içinde sorumlu emlak danışmanının adı ve imzası, bir de süresi bulunur. İmzadan önce mal sahibine okuma süresi verilir, hükümler açıklanır. Her sözleşme için dosya açılır, en az 5 yıl saklanır. Sözleşmeye taşınmazın bilgileri de yazılır: imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu kaydı, büyüklüğü ve yaşı, toplu taşıma duraklarına yaklaşık mesafesi, ipotek ya da haciz gibi kısıtlar. Mal sahibinin taşınmazı kaça aldığı bu listede yok. Bu belgelerin imza sürecini kontrol etmek, Seviye 5 için kritik adımdır.

2. Doğrula

İkinci blok: doğrulamak. Mal sahibinin beyanını kaynaktan doğrula. Güncel tapu kaydı, malikin kim olduğunu ve ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını gösterir. Tapu senedi ise yalnız düzenlendiği günü gösterir; sonradan konan haciz senette görünmez. Parsel Sorgu ada, parsel, alan ve konumu verir ama malik ve kısıt göstermez. Arsada kaç katlı yapı yapılabileceğini imar durumu belgesi söyler. Durum tespitinde kolondaki çatlak, rutubet ve yalıtım fiziki kriterdir. Tapuda riskli yapı belirtmesi ya da onaylı projeye aykırılık ise hukukidir; kayda işlenir, alıcı adaylarına açıklanır. Parsel ve imar sorgusunu yapmak, Seviye 5 için kritik adımdır.

3. Fiyatla: rayiç bedel

Üçüncü blok: rayiç bedel. Yakın zamanda satılmış benzerleri bulur, kat, yaş ve alan farkına göre düzeltir, analizi gerekçeleriyle sunarsın; ilan fiyatını mal sahibi onaylar. Dikkat: ilan fiyatı pazarlık payı içerir, emlak vergisi değeri de piyasa değeri değildir. Danışmanın tespitini kontrol edip nihai bedeli onaylamak, Seviye 5 için kritik adımdır.

4. Tanıt, göster, pazarlık et

Dördüncü blok: tanıtım ve pazarlık. İlanda yetki belgesi numarası, işletme adı ve iletişim bilgisi, taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi, varsa enerji kimlik bilgisi bulunur. Açık adres yazılmaz. İlan yanıltmamalı: fotoğrafı gün ışığında, göz hizasından, mekânı olduğu gibi çek. Satışa hazırlıkta nem lekesini boyayla örtme; kaynağını gider, alıcıya bilgi ver. Gösterimde taşınmaz gösterme belgesi düzenlenir, her alıcı ya da kiracı için ayrı. Karşılığında bedel istenmez; bu belge ileride hizmet bedeli hakkını kanıtlar. Pazarlıktan önce satıcıyla alt fiyatı, ödeme şeklini ve teslim tarihini netleştir. Her teklif, düşük olsa bile, en kısa sürede yazılı ya da elektronik ortamda satıcıya iletilir. Satıcının alt sınırı ise alıcıya söylenmez.

5. Sözleşme ve tapu

Beşinci blok: sözleşme ve tapu. Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekil ister; ofiste imzalanan adi yazılı sözleşme, tanık ya da kaşe olsa bile devri zorlamaz. Bunu kapora aşamasında taraflara açıkla. İş bağlanınca alıcı, satıcı ve işletme arasında aracılık sözleşmesi en az üç nüsha düzenlenir. Kiralamada aracılık sözleşmesine kira bedeli ve yıllık artış oranı da yazılır; konut kirasında güvence en çok 3 aylık kiradır, vadeli bir hesaba yatırılır. Tapuda akış: başvuru, evrak kontrolü, harç ve döner sermaye ödemesi, en sonda imza ve tescil. Tapu günü için bina niteliğindeki konutta zorunlu deprem sigortası poliçesi gerekir. Mülkiyet ödemeyle ya da anahtarla değil, tescille geçer. Sözleşmeyi ve tarafların belgelerini kontrol etmek, Seviye 5 için kritik adımdır.

6. Hizmet bedeli ve sonrası

Altıncı blok: hizmet bedeli ve sonrası. Hizmet bedelinin üst sınırı KDV hariç hesaplanır: satışta satış bedelinin %4'ü, kirada 1 aylık kira. Aksi yazılmadıkça bedeli taraflar eşit paylaşır; ödeyen taraf adına yasal süresinde fatura düzenlenir. Tahsilat da Seviye 5 için kritik adımdır. İşlem bitince ilan 3 gün içinde kaldırılır, işlem dosyası en az 5 yıl saklanır. Kirada anahtar teslim günü sayaç endeksleri ve demirbaşlar tutanağa geçirilir.

Kontrol sorusu

Şimdi kontrol sorusu. Bu bir Brodemy çalışma sorusu, gerçek sınav sorusu değildir. Ofis, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde bir alıcıya taşınmaz gösterme belgesi imzalatarak daireyi göstermiştir. Birkaç gün sonra alıcı ofisi devre dışı bırakıp daireyi doğrudan malikten satın almıştır. Hizmet bedeli açısından hangisi doğrudur? A: Satış ofis aracılığıyla yapılmadığı için hizmet bedeli doğmaz. B: İşletme hizmet bedeline hak kazanır ve bedeli talep edebilir. C: İşletme, hizmet bedeli yerine gösterme ücreti talep edebilir. D: Hak kazanmak için satışın ofisin randevusuyla yapılması gerekir. Durdur, düşün. 5 saniye. Doğru cevap B. Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılıp taşınmaz doğrudan malikten alınırsa hizmet bedeline hak kazanılır. C makul görünür ama yanlış: gösterme hizmeti karşılığında hiçbir bedel istenemez.

Özet

Özetleyelim. Önce yazılı yetkilendirme, sonra ilan; dosya en az 5 yıl saklanır. Malik ve kısıtlar güncel tapu kaydından doğrulanır; ilan fiyatını mal sahibi onaylar. Gösterme belgesi her kişiye ayrı ve ücretsizdir. Her teklif yazılı iletilir, alt sınır gizli kalır. Mülkiyet tescille geçer. Satışta hizmet bedeli KDV hariç %4'ü aşamaz; işlem bitince ilan 3 gün içinde kalkar. Performans sınavının kritik adımlarını ayrı bir derste ele alacağız.

Ücretsiz deneme sınavı ve başvuru

Brodemy, eğitim, belgelendirme ve kariyer pazaryeridir. Ücretsiz deneme sınavı ve belge başvurusu: brodemy.com. WhatsApp: 0543 113 17 44. Sorularını yoruma yaz.