TTBS Nedir? Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Başvurusu Adım Adım (2026)

TTBS, taşınmaz ticareti yetki belgesinin verildiği, tadil/yenileme yapıldığı ve iptal edildiği tek resmî sistemdir. Başvuru Bilgi Sistemi üzerinden yapılır, il müdürlüğü on gün içinde sonuçlandırır. Şartlar, muafiyetler, 29 Nisan 2026 değişikliği, yıllık harç ve güvenli ödeme sistemi bu rehberde.

2026-08-15 · Brodemy Editör Ekibi · 12 dk okuma

Editöryel inceleme: Dr. Ali Şimşek · Dr. Erkan Erhan · Dr. Mehmet Ali Kırkpınar

TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi), Ticaret Bakanlığı'nın taşınmaz ticareti yetki belgesini verdiği, tadil ve yenileme işlemlerini yürüttüğü ve belgeyi iptal ettiği tek resmî elektronik sistemdir. Emlak ofisi açacak veya mevcut ofisini mevzuata uygun hale getirecek herkes başvurusunu ttbs.gtb.gov.tr adresinden e-Devlet şifresiyle yapar; başvuru işletmenin bulunduğu ildeki ticaret il müdürlüğüne düşer ve şartları taşıdığı anlaşılan işletmeye başvuru tarihinden itibaren on gün içinde yetki belgesi verilir (md. 7/3). Yönetmelik başvurunun Bilgi Sistemi üzerinden yapılmasını öngörür; elden dilekçeyle yürüyen bir yol yoktur. Yetki belgesi kişiye değil işletmeye verilir, her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenir ve devredilemez (md. 5/5).

Bu rehber, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in Ticaret Bakanlığı il müdürlüğünce yayımlanan konsolide metni esas alınarak hazırlanmıştır ve 29 Nisan 2026 tarihli son değişikliği de kapsar. Mevzuat yorumu içerir, hukuki danışmanlık değildir; kendi başvurunuz için ticaret il müdürlüğünüzün güncel duyurusunu mutlaka kontrol edin.

TTBS nedir, ne işe yarar?

TTBS, Yönetmeliğin 11. maddesine dayanarak "taşınmaz ticaretinin takip ve kontrolü amacıyla" Bakanlıkça kurulmuş bir bilgi sistemidir. Yönetmeliğin 5/2. maddesi çok nettir: yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilir, yenilenir ve iptal edilir; 29 Nisan 2026 değişikliğiyle bu fıkraya "tadil edilir" ibaresi de eklenmiştir. Yani TTBS sadece bir başvuru formu değil; bir emlak işletmesinin hayat döngüsünün resmî kaydının tutulduğu yerdir. Sistem, Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 5 Haziran 2018'in ardından 2018 yılı içinde faaliyete geçmiştir.

TTBS'nin ikinci işlevi kamuya açık denetimdir: yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilir (md. 11/4). Başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan platformlar da, üyelikten önce Bakanlığın internet sayfası veya Bilgi Sisteminden yetki belgesi kontrolü yapmak ve yetki belgesi olmayan işletmeyi üye yapmamakla yükümlüdür (md. 12/2-b). Bu yüzden yetki belgesiz bir emlak ofisi bugün pratikte ilan bile yayınlayamaz.

• Yetki belgesi başvurusu, tadil/yenileme ve iptal talebi
• Sorumlu emlak danışmanı ve emlak danışmanlarının işe başlama / işi bırakma bildirimleri
• Sözleşmeli işletme (bir işletmenin desteğiyle onun iş yerinde faaliyet gösteren bağlı işletme) bildirimleri
• Yetki belgesinin elektronik olarak indirilmesi
• Yetki belgesi numarasından işletme sorgulama (kamuya açık)

Kimler yetki belgesi almak zorunda, kimler değil?

Yükümlülük, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden gerçek ve tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlara aittir. Yönetmeliğin 4/1-k bendine göre taşınmaz ticareti, "tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık" faaliyetidir. Kendi adına tescilli taşınmazını satan ya da kiralayan vatandaşın yetki belgesi alma zorunluluğu yoktur; bu iş aracılık değildir. Ayrım "başkasına ait taşınmaza aracılık edip etmediğinizde" düğümlenir.

• Zorunlu: taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık eden her işletme
• Zorunlu: bir işletmeye sözleşmeyle bağlı çalışan sözleşmeli işletmeler (her biri için ayrı belge)
• Zorunlu: tüzel kişinin taşınmaz ticareti yapılan her ayrı işletmesi ve şubesi
• Zorunlu değil: kendi taşınmazını satan/kiralayan kişi
• Zorunlu değil: yalnızca kendine ait taşınmazları satan müteahhit — ancak başkasına ait taşınmazın satışına da aracılık ediyorsa yetki belgesi gerekir

Yetki belgesi verilmesinde aranan şartlar

Şartlar Yönetmeliğin 6. maddesinde iki katmanda sayılır: işletmeye ilişkin şartlar ve sorumlu emlak danışmanına ilişkin şartlar. Sorumlu emlak danışmanı 4/1-(i) bendinde tanımlanır: taşınmaz ticareti ile iştigal eden gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendisi; ticaret şirketleri, diğer tüzel kişi tacirler ve şubelerde ise taşınmaz ticareti faaliyetlerini yürüten yetkili temsilciler. Yani bu şartlar "ofisin sahibi ya da faaliyeti yürüten yetkili temsilcisi" için aranır, tezgâhtaki her danışman için değil.

Sözleşmeli işletmeler için tablo neredeyse aynen geçerlidir; 6/3-a uyarınca tek fark, mesleki deneyim şartının (6/1-d-6) aranmamasıdır. Buna karşılık işletme ile sözleşmeli işletme arasında 21. maddedeki yazılı sözleşmenin yapılmış olması, bağlı olunan işletmenin yetki belgesinin bulunması ve bu ilişkinin TTBS üzerinden il müdürlüğüne bildirilmiş olması gerekir (md. 6/3-b, 6/3-c).

Seviye 5 mi, Seviye 4 mü? Piyasadaki en yaygın yanlış

Yönetmeliğin 10/1. maddesi ikiye ayırır: sorumlu emlak danışmanlarının Seviye 5, emlak danışmanlarının ise Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir. Emlak danışmanı, 4/1-c bendinde "işletme veya sözleşmeli işletmede iş sözleşmesi ile çalışan pazarlama ve satış personeli" olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla ofiste maaşlı çalışan bir portföy sorumlusunun yükümlülüğü Seviye 4'tür (17UY0332-4); işletmeye yetki belgesi verilmesini mümkün kılan ise sorumlu emlak danışmanındaki Seviye 5'tir (17UY0333-5).

Bu ikisi birbirinin ön koşulu da değildir. 17UY0332-4 ile 17UY0333-5 ayrı ulusal yeterliliklerdir; "önce Seviye 4 al, sonra Seviye 5'e geç" diye bir zorunluluk mevzuatta yoktur ve her iki yeterlilikte de sınava giriş şartı bulunmamaktadır. Kariyer planınıza göre doğrudan Seviye 5'e de başvurabilirsiniz. Hangi yeterliliğin size uygun olduğunu Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi rehberimizde ve Emlak Danışmanı (Seviye 4) sayfamızda birim birim karşılaştırıyoruz.

Mezuniyet muafiyetleri: neyi kurtarır, neyi kurtarmaz?

Muafiyet konusunda iki ayrı mekanizma vardır ve karıştırıldığında başvuru reddedilir. Birincisi md. 6/2: sorumlu emlak danışmanlarının ortaöğretim veya yükseköğretim kurumlarının taşınmaz ticaretiyle ilgili alanlarından ya da bunlara denkliği kabul edilen yurt dışındaki öğretim kurumlarından mezun olmaları durumunda, yüz saatlik eğitim şartı (6/1-d-5) ile mesleki deneyim şartı (6/1-d-6) aranmaz. İkincisi md. 10/2: bu, mesleki yeterlilik BELGESİ muafiyetidir ve sorumlu emlak danışmanı için eşik yükselir.

Pratik sonuç şudur: meslek lisesinin Emlak veya Emlak Komisyonculuğu bölümünden mezun biri, sorumlu emlak danışmanı olacaksa yüz saatlik eğitim ve deneyim şartından muaf olur; ancak Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesinden muaf olmaz. Seviye 5 muafiyeti yalnızca yükseköğretim kurumlarının taşınmaz ticaretiyle ilgili alanlarından mezuniyetle mümkündür. Muafiyet sağlayan alanların listesini Bakanlık belirler (belge muafiyeti için md. 10/3, eğitim şartı muafiyeti için md. 6/4); bu nedenle bölümünüzün listede olup olmadığını başvurudan önce Bakanlığın güncel duyurusundan teyit edin.

TTBS başvurusu adım adım

Süreç tamamen elektroniktir ve sırası önemlidir; şartları tamamlamadan sisteme girmek yalnızca ret kaydı üretir. Aşağıdaki sıralamayı takip edin.

• 1. Sicil ve oda kaydını tamamlayın: ticaret siciline ya da esnaf ve sanatkârlar siciline kaydolun, ilgili meslek odasına üye olun.
• 2. Vergi mükellefiyetini açtırın ve iştigal konusuna taşınmaz ticaretini işletin. Oda kaydındaki iştigal konusuyla vergi kaydının örtüşmesi 6/1-c gereğidir.
• 3. Sorumlu emlak danışmanı olarak kimin görüneceğine karar verin: gerçek kişi işletmesinde sahibi, tüzel kişide ve şubede faaliyeti yürüten yetkili temsilci.
• 4. Bu kişi için Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesini alın (md. 10/2 kapsamında muaf değilse). Sınav ve belgelendirme süreci, MYK tarafından yetkilendirilmiş ve TÜRKAK akredite belgelendirme kuruluşlarınca yürütülür.
• 5. Yüz saatlik taşınmaz ticareti eğitimini tamamlayın ve deneyim şartını SGK hizmet dökümüyle belgeleyin (md. 6/2 kapsamında muaf değilseniz).
• 6. İş yerini uygun hale getirin: taşınmaz ticaretiyle iştigal edilen iş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve bu iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz (md. 14/1).
• 7. ttbs.gtb.gov.tr adresine e-Devlet şifrenizle girip yetki belgesi başvurusunu oluşturun; ilgili kurumların elektronik sistemlerinden sağlanabilen belgeler sistemden temin edilir (md. 7/2), kalan evrakı siz yükleyin.
• 8. Başvuru ticaret il müdürlüğünde incelenir; şartları taşıdığı anlaşılan işletmeye başvuru tarihinden itibaren on gün içinde yetki belgesi verilir, reddedilirse gerekçe Bilgi Sistemi üzerinden bildirilir (md. 7/3).

Başvuruda tipik olarak yüklenen evraklar; güncel oda kayıt/faaliyet belgesi, vergi mükellefiyet yazısı, mezuniyet belgesi, yüz saatlik eğitim sertifikası, barkodlu SGK hizmet dökümü ve mesleki yeterlilik belgesidir. Yönetmelik bu listeyi tek tek saymaz ve elektronik sistemlerden çekilebilen belgeler ayrıca istenmez; bu nedenle il müdürlükleri arasında istenen evrakta küçük farklar olabilir. Başvurudan önce kendi ilinizin ticaret il müdürlüğü duyurusunu kontrol edin.

Tadil ve yenileme: 29 Nisan 2026 değişikliği

Yaygın kanının aksine, Yönetmeliğin yürürlükteki metninde yetki belgesi için sabit bir geçerlilik süresi düzenlenmemiştir. Yükümlülük süreye değil, bilgi değişikliğine bağlanmıştır. 29/4/2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle 8. madde başlığıyla birlikte değiştirilmiş ve ikili bir ayrım getirilmiştir: yetki belgesinde yer alan bilgilerde değişiklik olması halinde belge TADİL edilir; ticaret unvanı veya işletme adının değişmesi halinde ise YENİLENİR.

Buna karşılık "süre" pratikte iki yerden geri gelir. Birincisi, MYK mesleki yeterlilik belgesinin kendi geçerlilik süresi beş yıldır; sorumlu emlak danışmanının Seviye 5 belgesi düşerse 6/1-ç şartı kaybolur ve bu, 9/1-a ile 9/1-b kapsamında iptal sebebidir. İkincisi, 2026'dan itibaren getirilen yıllık harçtır. Yani belgeye "bir kez alıp unutulacak evrak" muamelesi yapmak en sık görülen hatadır.

Yetki belgesi hangi hallerde iptal edilir?

İptal halleri 9. maddede dört bent halinde sayılmıştır. Bunlardan (ç) bendi özellikle ağırdır: bu bent gereğince belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmeye, işletme sahibinin diğer işletmelerine ve temsilcisi olduğu işletmelere iptal tarihinden itibaren bir yıl süreyle yetki belgesi verilmez (md. 9/5).

• Şartlardan herhangi birini kaybeden işletmenin, bu durumun gerçekleştiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapacağı başvuru üzerine (md. 9/1-a)
• Şartlardan herhangi birine sahip olunmadığının Bakanlıkça tespit edilmesi halinde (md. 9/1-b)
• Süresi içinde tadil veya yenileme başvurusunda bulunulmaması nedeniyle yapılan uyarı tarihinden itibaren on gün içinde de başvurulmaması halinde (md. 9/1-c; "tadil veya" ibaresi 29/4/2026 değişikliğiyle eklendi)
• Yönetmeliğe aykırı hareket edene Bakanlıkça on günden az olmayacak şekilde verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi veya aynı takvim yılı içinde tekrarlanması halinde (md. 9/1-ç)
• İşletmenin belgesi iptal edilirse sözleşmeli işletmelerinin belgeleri de iptal edilir (md. 9/2)
• Sözleşmesi sona eren ya da bağlı olduğu işletmenin adresinden başka bir adreste faaliyet gösteren sözleşmeli işletmenin belgesi iptal edilir (md. 9/3)

2026'nın yeniliği: yıllık yetki belgesi harcı

4/12/2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (8) sayılı tarifede yapılan düzenlemeyle, 1/1/2026'dan itibaren taşınmaz ticareti yetki belgesinden yıllık harç alınmaya başlanmıştır. Aynı düzenleme kuyum ticareti ve ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti yetki belgelerini de kapsar. Ticaret il müdürlüğü ve oda duyurularına göre taşınmaz ticareti yetki belgesi için 2026 yılı harcı 20.000 TL olarak uygulanmakta; büyükşehir belediyesi bulunan illerde, TÜİK verilerine göre nüfusu 30.000'i geçen ilçelerde bu tutar bir kat artırımlı tahsil edilmektedir. Harç tutarları her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiği için başvuru öncesinde ilgili vergi dairesinden veya ticaret il müdürlüğünden teyit alın.

Kritik nokta yaptırımıdır: harç tahsil makbuzu ibraz edilmeden yetki belgesi düzenlenmez veya yenilenmez. Duyurularda öne çıkan iki ayrıntı daha var: yetki belgesi yılın hangi ayında alınırsa alınsın o yılın harcı tam olarak tahsil edilir (kıst uygulanmaz) ve işletmenin inisiyatifi dışında, belediyece yapılan adres veya numaralandırma değişikliği nedeniyle belge yenilenmesi gerekiyorsa harç alınmaz.

Güvenli ödeme sistemi: emlak ofisleri için asıl büyük değişiklik

29/4/2026 tarihli değişiklikle Yönetmeliğe "Ödeme sistemi" başlıklı Ek Madde 1 eklenmiştir. Düzenlemeye göre taşınmaz satışlarında bedelin nakit, havale veya elektronik fon transferi yöntemleriyle ödenmesi halinde işlemin, bankalar ve Bankacılık Kanunu kapsamındaki finansal kuruluşlarca oluşturulan ödeme sistemi üzerinden yapılması esastır. Amaç, taşınmazın mülkiyeti ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayarak dolandırıcılık riskini ve kayıt dışılığı azaltmaktır; teknik altyapı Ticaret Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü işbirliğinde kurulmaktadır.

Yürürlük takvimi şöyle işledi: geçici madde ile zorunluluk 1/7/2026'ya kadar aranmıyordu ve Bakanlığa bu süreyi üç aya kadar uzatma yetkisi tanınmıştı. Bakanlık bu yetkiyi kullandı; zorunlu uygulamanın 1/10/2026'da başlayacağı duyuruldu. Emlak ofisleri açısından pratik sonuç, satış sürecinin ödeme ayağının artık banka tarafındaki bu sistemle kurgulanacak olmasıdır. Kapsam ve istisnalara ilişkin ayrıntılar Bakanlıkça belirleneceği için, sözleşme ve tahsilat akışınızı kurmadan önce güncel tarihi ve uygulama esaslarını Bakanlık duyurularından doğrulayın.

Belge alındıktan sonra başlayan yükümlülükler

Yetki belgesi bir bitiş değil başlangıçtır. TTBS'ye sürekli veri akışı ve iş yeri disiplini beklenir. İşletmeler; sözleşmeli işletmelerine ilişkin bilgileri sözleşmenin yapıldığı, sorumlu emlak danışmanları ve emlak danışmanlarının işe başlama ve işi bırakma bilgilerini bu durumların gerçekleştiği, sözleşmesi sona eren sözleşmeli işletmelerine ilişkin bilgileri ise bu durumun gerçekleştiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemine aktarmakla yükümlüdür (md. 11/3). Ayrıca 6/1-d-4'teki adli sicil şartını taşımayan emlak danışmanı istihdam edilemez (md. 14/2-l).

Sahada en çok sorun çıkaran iki konu iş yeriyle ilgilidir: taşınmaz ticaretiyle iştigal edilen iş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve bu iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz (md. 14/1). Aykırılık tespit edilirse Bakanlıkça on günden az olmayacak şekilde süre verilir; aykırılık bu süre içinde giderilmez veya aynı takvim yılı içinde tekrarlanırsa belge iptal edilir ve bir yıl boyunca yeniden verilmez. Evden emlakçılık yapıp adresi ofis gösteren yapı, denetimde ayakta kalmıyor.

İlanlarda da biçim zorunlulukları vardır (md. 14/2-i): yetki belgesi numarasına, yetki belgesindeki işletme adı veya unvanına, adres bilgisi hariç olmak üzere il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerine, iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verilmesi gerekir. Alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olunmayan taşınmaza ilan verilemez (md. 14/2-j). Taşınmazın satılması, kiralanması, satıştan veya kiralamadan vazgeçilmesi ya da yetkilendirme sözleşmesinin feshi veya süresinin sona ermesi durumunda, bu tarihi izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son verilir (md. 14/2-h).

Hizmet bedeli tavanı: %4 ve bir aylık kira

Yetki belgesi, hizmet bedelini de sınırlar. Yönetmeliğin 20. maddesine göre alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz; kiralamaya aracılıkta ise kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Sözleşmelerde aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir (md. 20/5) ve alıcı-satıcıyla ya da kiracı-kiralayanla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir (md. 20/6).

Ayrıca taşınmazın gösterilmesi hizmeti, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir ve bu hizmet karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez (md. 19/1 ve 19/4). Tavan hesabını sözleşme öncesinde net görmek isteyenler emlak araçları sayfamızdaki komisyon hesaplayıcıyı kullanabilir; aynı sayfadaki birim barajı hesaplayıcı da Seviye 5 sınavında hangi birimden kaç puana ihtiyacınız olduğunu gösterir.

Sık yapılan altı hata

• Oda kaydını açtırıp iştigal konusuna taşınmaz ticaretini yazdırmamak — başvuru 6/1-c'den reddedilir.
• Şubeyi unutmak: yetki belgesi her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı düzenlenir (md. 5/5), dolayısıyla her şubede Seviye 5 belgeli bir sorumlu emlak danışmanı gerekir.
• Meslek lisesi Emlak mezuniyetini Seviye 5 muafiyeti sanmak — md. 10/2'ye göre bu muafiyet sorumlu emlak danışmanı için yalnızca yükseköğretimin ilgili alanlarındadır.
• Seviye 5 belgesinin beş yıllık geçerliliğini takip etmemek; belge düşünce yetki belgesinin dayanağı olan 6/1-ç şartı da düşer.
• Unvan, işletme adı veya adres değişikliğini on gün içinde TTBS'ye işlememek; süresinde tadil/yenileme yapılmaması, uyarıdan sonra da hareketsiz kalınırsa iptale gider (md. 9/1-c).
• Danışman giriş-çıkışlarını on gün içinde bildirmemek; md. 11/3 bildirimleri denetimde ilk bakılan kalemlerdendir.

Sonraki adım

TTBS başvurusunun tıkandığı yer genellikle evrak değil, Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesidir. Sınav üç birimden oluşur — A1 (İSG, çevre ve kalite; yalnızca teorik), A2 (pazarlama stratejisi ve iş organizasyonu) ve A3 (emlak satış ve kiralama süreçleri) — ve baraj her birimden ayrı ayrı 70/100'dür; birim sonuçları iki yıl, belge beş yıl geçerlidir. Hazırlığınızı ölçmek için emlak deneme sınavımızla başlayın, ardından eksik kaldığınız birimi çalışın.

Brodemy belge düzenlemez; MYK tarafından yetkilendirilmiş, TÜRKAK akredite belgelendirme kuruluşlarına yönlendiren bir aracılık platformudur. Hangi yeterliliğe (Seviye 4 mü, Seviye 5 mi) ve hangi sınav takvimine ihtiyacınız olduğunu netleştirmek isterseniz, Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi rehberimizden başvuru sürecinizi planlayabilirsiniz.