Emlak Danışmanlığı Sınavı Nasıl? Birimler ve Hazırlık

Haziran 2026 · Brodemy Editör · 6 dk okuma

Emlak danışmanlığı sınavı tek bir sınav değildir: üç yeterlilik biriminden oluşur ve her biri ayrı ayrı değerlendirilir. A1 (İSG, Çevre ve Kalite) yalnızca teorik sınavla, A2 ve A3 ise hem teorik hem performans sınavıyla ölçülür. Ulusal yeterlilik metnine göre teorik sınav en az 20 soruluk, 4 seçenekli, her sorusu eşit puan değerinde çoktan seçmeli bir yazılı sınavdır; her soru için 1,5 dakika süre verilir, yanlış cevaplardan puan indirimi yapılmaz ve soruların en az %70'ine doğru cevap veren aday başarılı sayılır. Performans sınavında ise adaya gerçeğe uygun bir senaryo ve bilgi notları verilir; başarılı sayılmak için kritik adımların tamamından başarılı performans göstermek koşuluyla sınavın genelinden asgari %70 puan almak gerekir. Yani baraj her birimde ve her sınav türünde 100 üzerinden 70'tir; birimler birbirini kurtarmaz.

Bu yazıda sınavın yapısını birim birim açıyoruz: hangi birimde kaç soru var, performans sınavında değerlendirici neye bakıyor, kritik adım nedir, bir birimden kalırsanız ne oluyor, hangi sonuç ne kadar süre cebinizde kalıyor ve başvurudan belgenin elinize geçmesine kadar süreç hangi sırayla işliyor. Sonda da hazırlık için haftalık bir plan var.

Önce doğru sınava girin: Seviye 5 mi, Seviye 4 mü?

Sınav yapısını konuşmadan önce hangi yeterliliğe başvuracağınızı netleştirmek gerekir, çünkü ikisi ayrı ulusal yeterliliktir ve ayrı sınavları vardır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 6/1-(ç) maddesine göre bir işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin 17UY0333-5 (Sorumlu Emlak Danışmanı, Seviye 5) belgesine sahip olması gerekir. Yönetmeliğin 4/1-(c) maddesi emlak danışmanını 'işletmede veya sözleşmeli işletmede iş sözleşmesi ile çalışan pazarlama ve satış personeli' olarak tanımlar; bu kişiler için aranan yeterlilik 17UY0332-4 (Emlak Danışmanı, Seviye 4)'tür.

• Gerçek kişi tacir/esnaf-sanatkârın kendisi, tüzel kişide veya şubede faaliyeti yürüten yetkili temsilci iseniz (yönetmelik md. 4/1-ı): Seviye 5 (17UY0333-5).
• Bir ofiste iş sözleşmesiyle çalışan danışman iseniz: Seviye 4 (17UY0332-4). Bu kişiler için Seviye 5 aranmaz.
• Yönetmeliğin 5/5 maddesi uyarınca yetki belgesi her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı düzenlendiğinden, pratikte her şubede en az bir Seviye 5 belgeli sorumlu bulunması gerekir.
• Seviye 4'ten Seviye 5'e geçiş ya da ön koşul yoktur; ikisi bağımsız yeterliliklerdir ve her ikisinin de ulusal yeterlilik metninde sınava giriş şartı tanımlanmamıştır.

Sınavın üç birimi: A1, A2, A3

Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) yeterliliğinde üç zorunlu birim vardır ve belgeyi alabilmek için üçünden de başarılı olmanız gerekir. Birimlerin sınavları aynı gün birlikte yapılabileceği gibi ayrı ayrı da yapılabilir; ancak her birimin değerlendirmesi bağımsızdır.

Buradaki en önemli ayrıntı A1'dir: A1'de performansa dayalı sınav tanımlanmamıştır, birimi almak için T1 teorik sınavından başarılı olmanız yeterlidir. Buna karşılık A2 ve A3'te teorik ve performans sınavları iki ayrı kapıdır. A3'ün teorisinden 90 alıp performansından 65 alırsanız birimden başarılı sayılmazsınız; teorik puan performans puanını kurtarmaz. Bu ikili yapı, hazırlık stratejinizi de ikiye ayırmanız gerektiği anlamına gelir.

Teorik sınav (T1) nasıl yapılır?

Teorik sınav, her birimin ekinde yer alan 'Bilgiler' kontrol listesine göre hazırlanır. Yani sorular rastgele genel kültür soruları değildir; yeterlilik metninde BG.1, BG.2 diye kodlanmış bilgi ifadelerini ölçmek üzere kurgulanır. Bu, hazırlanan aday için büyük bir avantajdır: sınavın konu listesi kamuya açık bir belgede madde madde yazılıdır.

• Soru sayısı: birim başına en az 20 soru. Kuruluş daha fazla soru sorabilir, ama 20'nin altına inemez.
• Soru tipi: 4 seçenekli çoktan seçmeli, her soru eşit puan değerinde.
• Süre: soru başına 1,5 dakika. 20 soruluk bir birim sınavı bu hesapla 30 dakikaya karşılık gelir.
• Yanlış cevap: yeterlilik metnine göre yanlış cevaplandırılan sorulardan puan indirimi yapılmaz. Dolayısıyla boş bırakmanın avantajı yoktur; emin olmadığınız soruda mutlaka eleyip işaretleyin.
• Baraj: soruların en az %70'ine doğru cevap. 20 soruda 14 doğru, 25 soruda 18 doğru (17,5 tamamlanır) demektir.

A1'in içeriği iş sağlığı ve güvenliği mevzuatı, acil durum müdahale ekipleri, ofis atıklarının yönetimi, çevresel etkiler, kalite iyileştirme ve müşteri memnuniyeti tedbirleri üzerinedir. A2 pazarlama stratejisi geliştirme, rakip analizi, müşteri gruplarına göre strateji, iş organizasyonu, iş dağılımı ve bütçe kavramlarını; A3 ise portföy oluşturma, rayiç bedel tespiti, tanıtım yöntemleri, pazarlık süreci, sözleşmeler, tapu ve teslim süreçleri ile fizibilite ve yatırım danışmanlığını kapsar. Hazırlıkta en sık ihmal edilen birim A1'dir; çünkü sahadan gelen aday A3'ün konularını işinden bilir, İSG ve kalite başlıklarını ise hiç çalışmaz. Deneyim A1'i kapsamaz, bu birimi ayrıca çalışmak gerekir.

Performans sınavı (P1) nasıl yapılır?

Performans sınavı, birimin ekindeki 'Beceriler ve Yetkinlikler' kontrol listesine göre yürütülür. Adaya, beceri ve yetkinlik ölçütlerine uygun bir veya birkaç senaryo, bilgi notları ve açıklayıcı dokümanlar verilir. Sınav, gerçeğine uygun olarak düzenlenmiş bir çalışma ortamında ve çalışma ekipmanlarıyla yapılır. Değerlendiriciler gerekli gördükleri noktalarda soru sorup açıklama isteyebilir.

• A2 performansında gözlemlenen şey: pazarlama stratejisi geliştirme ve iş organizasyonu uygulamalarında planlama, organizasyon, takip, ikna ve iletişim becerileri; iş kapsamına uygun inisiyatif alma.
• A3 performansında gözlemlenen şey: emlak satış/kiralama ve sonrası işlemlerde portföyün güncelliğini sağlama, emlakın tanıtımını yürütme, satış/kiralama bedelinin belirlenmesi, sözleşme ve teslim sürecinin takibi.
• Puanlama: Performans Sınavı Kontrol Listesi üzerinden yapılır. Listedeki her beceri ve yetkinlik ifadesi performans sınavıyla ölçülür.
• Süre: uygulamanın kapsamına göre tespit edilir ve sınav kontrol listesinde belirtilir; yeterlilik metni sabit bir dakika vermez, sürenin gerçek uygulama şartlarına karşılık gelmesi gerektiğini söyler.
• Sınavın sonlandırılması: adayın kendisinin veya başkalarının can güvenliğini tehlikeye sokacak bir davranış göstermesi hâlinde sınava son verilir.

Örnek hesap: barajı nasıl geçersiniz?

Somutlaştıralım. Aşağıdaki tablo varsayımsal bir örnektir: üç birimin teorik sınavlarının 20'şer sorudan yapıldığını, A2 ve A3'te ayrıca performans sınavı olduğunu kabul ediyoruz. Amaç, baraj mantığının nasıl işlediğini göstermek.

Bu adayın üç birimden ikisi cebindedir ama belgesi yoktur; çünkü belge için üç birimin de geçerli olması gerekir. Kalan tek eksiği A3'ün performans sınavıdır ve kural olarak yalnızca o sınava yeniden girmesi yeterlidir — A3'ün teorisini ya da A1/A2'yi tekrar etmesi gerekmez. Bu 'birim bazlı' mantık, MYK sisteminin en avantajlı tarafıdır. Puan hesabınızı sınavdan önce görmek isterseniz emlak araçları sayfamızdaki birim barajı hesaplayıcısını kullanabilir, doğru sayısının hangi eşikte 70'e denk geldiğini kendi soru sayınıza göre görebilirsiniz.

Kalırsanız ne olur? Tekrar hakkı ve geçerlilik süreleri

Bir birimden veya bir sınav türünden başarısız olmanız süreci sıfırlamaz. Başarılı olduğunuz sonuçlar belirli sürelerle saklanır ve siz yalnızca eksik kalan sınava girersiniz. Ancak burada iki farklı süre vardır ve karıştırılmaları en sık yapılan hatalardan biridir.

• Belgeyi alabilmek için birleştirme anında tüm birimlerin geçerliliğini koruyor olması gerekir. Bir birimin 2 yılı dolduysa o birim yeniden alınmalıdır.
• Sınav ve birim sürelerini MYK Web Portal üzerindeki kaydınızdan takip edin; süre uzatımı gibi idari düzenlemeler zaman zaman yapılabildiği için son tarihi kuruluşunuza da doğrulatın.
• Başarısız olunan birim ve sınav türü için ilave sınav hakkı tanınır; ancak bu hakkın kaç kez ve hangi ücretle kullanılabileceği kuruluşa ve sınav ücretinin nasıl karşılandığına göre değişir. Kesin sayıyı ve ücreti, sınava gireceğiniz kuruluşun sınav şartnamesinden ve sözleşmesinden yazılı olarak teyit edin.
• 5 yılın sonunda belge yenilemede, yeterlilik metninde tanımlanan yöntemlerden en az birinin karşılanması gerekir: (a) 5 yıllık sürede toplamda en az iki yıl veya son altı ay boyunca ilgili alanda çalıştığınızı gösteren kayıtları (hizmet dökümü, referans yazısı, sözleşme, fatura, portfolyo vb.) sunmak, ya da (b) yeterlilik birimleri için tanımlanan performansa dayalı sınavlardan (P1) başarılı olmak. Şartı yerine getirenlerin belge geçerlilik süresi 5 yıl daha uzatılır.

Başvurudan belgeye: süreç adım adım

Süreç, sınav ve belgelendirme tarafı ile ticaret mevzuatı tarafı olmak üzere iki ayrı hatta yürür. Sırayı karıştırmamak önemlidir: önce MYK belgesi alınır, sonra yetki belgesi başvurusu yapılır.

• 1. Doğru yeterliliği seçin: sorumlu iseniz 17UY0333-5, iş sözleşmesiyle çalışan danışman iseniz 17UY0332-4. Her ikisinde de ulusal yeterlilik metninde sınava giriş şartı tanımlanmamıştır.
• 2. TÜRKAK akredite ve MYK tarafından yetkilendirilmiş bir belgelendirme kuruluşuna başvurun. Başvurudan belgeye kadar süreci Brodemy yürütür: size uygun seviye ve ücret, sınav takvimi, evrak ve belge takibi tek yerden.
• 3. Başvuru evrakınızı tamamlayın: kimlik, iletişim bilgileri ve kuruluşun istediği başvuru formu. Yönetmelik kapsamında muafiyet talebiniz varsa diploma/mezuniyet belgenizi ilgili mercie sunun.
• 4. Sınav takvimini ve yerini teyit edin; sınav giriş belgenizi alın. Teorik ve performans sınavları aynı gün veya farklı günlerde yapılabilir.
• 5. Teorik sınavlara girin (A1, A2, A3). Ardından A2 ve A3 performans sınavlarına girin.
• 6. Sonuçların açıklanmasını bekleyin; başarısız olduğunuz sınav türü varsa ilave sınav hakkınızı kuruluşla planlayın.
• 7. Üç birimi de tamamladığınızda belgelendirme kuruluşu MYK Mesleki Yeterlilik Belgenizi düzenler. Belge, MYK sisteminde sorgulanabilir hâle gelir.
• 8. Ticaret mevzuatı tarafı: işletme için yetki belgesi başvurunuzu Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden Ticaret İl Müdürlüğüne yapın. Başvuru değerlendirilir, işletme incelenir ve uygun bulunursa yetki belgesi düzenlenir.
• 9. Yönetmelik uyarınca işletmeler; sorumlu emlak danışmanlarının ve emlak danışmanlarının işe başlama ve işi bırakma bilgilerini, bu durumların gerçekleştiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemine aktarmakla yükümlüdür. Personel değişikliklerinde bu süreyi kaçırmayın.

Dört haftalık hazırlık planı

Sınava hazırlığın en verimli yolu, yeterlilik metninin eklerindeki bilgi ve beceri listelerini doğrudan çalışma listesi olarak kullanmaktır. Aşağıdaki plan, çalışan bir danışmanın günde 45-60 dakika ayırabildiği varsayımıyla kurgulanmıştır; kişisel hızınıza göre uzatabilirsiniz.

• Teorik hazırlıkta soru çözerek ölçün: emlak deneme sınavımız, birim mantığına uygun biçimde barajı nerede kaçırdığınızı gösterir.
• Performans hazırlığında okumak yetmez; senaryoyu yüksek sesle uygulayın. Değerlendirici sizden yapmanızı isteyecek, anlatmanızı değil.
• Ulusal yeterlilik metninde yıldızla işaretli kritik adımları (BY) ayrı bir kâğıda çıkarın ve sınav sabahı sadece o kâğıdı okuyun.
• Sözleşme ve teslim adımlarını sırasıyla çalışın; performansta sıra hatası da puan kaybettirebilir.
• Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi rehberimiz ile Emlak Danışmanı (Seviye 4) sayfamızdaki birim tablolarını yan yana koyup hangi konuların sizin yeterliliğinizde olduğunu işaretleyin.

Belgeyi aldıktan sonra: sahada geçerli kurallar

Sınavı geçmek sürecin yarısıdır; belgeyle birlikte gelen yükümlülükleri bilmek de mesleğin parçasıdır. En çok sorulan iki konu hizmet bedeli tavanı ve bildirim yükümlülüğüdür.

• Hizmet bedeli tavanı: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesi uyarınca alım satıma aracılıkta hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamaz. Kiralamaya aracılıkta ise kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. Bu bir tavandır; altında anlaşmak serbesttir. Komisyon hesaplayıcımızla bu tavanı işlem bazında görebilirsiniz.
• Bildirim yükümlülüğü: sorumlu emlak danışmanı ve emlak danışmanı personelin işe başlama ve işi bırakma bilgilerinin on gün içinde Bilgi Sistemine işlenmesi gerekir.
• Belge takibi: belgenizin 5 yıllık süresini takviminize işleyin; yenileme için çalışma kayıtlarınızı (sözleşme, fatura, hizmet dökümü) düzenli biriktirin. Yenileme zamanı geldiğinde bu kayıtlar sizi yeniden performans sınavına girmekten kurtarabilir.

Özet

Emlak danışmanlığı sınavı, ezber gerektiren tek bir sınav değil; üç birim ve iki farklı ölçme yöntemi üzerine kurulu bir sistemdir. Teorik tarafta konu listesi kamuya açıktır ve baraj nettir: en az 20 soruda %70. Performans tarafında ise puanınız yüksek olsa bile kritik adımların tamamını yapmadan geçemezsiniz. Kalan birim varsa süreç sıfırlanmaz; tek sınav sonucu 1 yıl, tamamlanan birim 2 yıl, belge ise 5 yıl geçerlidir. Bu üç süreyi ve kritik adım kuralını bilerek çalışan aday, sınava girmeden önce hazırlığının yönünü doğru kurmuş olur.

Bu yazıdaki bilgiler 17UY0333-5 ulusal yeterlilik metni ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik esas alınarak hazırlanmıştır; mevzuat ve yeterlilik revizyonları değişebildiği için başvuru öncesinde MYK portalındaki güncel yeterlilik metnini ve mevzuat.gov.tr üzerindeki yürürlükteki yönetmelik metnini kontrol edin. Hangi yeterliliğe başvuracağınızdan emin değilseniz veya birim birim nereden başlayacağınızı planlamak istiyorsanız, Brodemy üzerinden durumunuzu paylaşın; sizi TÜRKAK akredite yetkili belgelendirme kuruluşuna yönlendirelim. Bu arada emlak deneme sınavımızla mevcut seviyenizi ölçebilir, emlak araçları sayfamızdaki birim barajı ve komisyon hesaplayıcılarıyla hem sınav hem saha tarafını aynı anda çalışabilirsiniz.