İstanbul'da Sorumlu Emlak Danışmanı (17UY0333-5) MYK Belgesi

İstanbul'un 39 ilçesinin hepsinde emlak ofisi açmanın kapısı aynı yerden geçiyor: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018/30442) uyarınca taşınmaz ticaretiyle iştigal eden gerçek ve tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlar, işletmeleri adına taşınmaz ticareti yetki belgesi almak zorunda. Yetki belgesi verilebilmesi için işletmedeki sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 (17UY0333-5) Mesleki Yeterlilik Belgesi'ne sahip olması aranıyor; yükseköğretimin taşınmaz ticaretiyle ilgili alanlarından mezun olanlar için Yönetmelik ayrı bir muafiyet öngörüyor. Başvuru ttbs.gtb.gov.tr adresinden e-Devlet şifresiyle yapılıyor; İstanbul'daki işletmelerin değerlendirmesini ve denetimini İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü yürütüyor. İlçe belediyesinden alınan işyeri açma ve çalışma ruhsatı bunun yerine geçmiyor, ayrı bir yükümlülük. Belge, MYK'nın yetkilendirdiği bir belgelendirme kuruluşunda A1, A2 ve A3 zorunlu birimlerinin teorik (T1) ve performansa dayalı (P1) sınavlarından başarılı olunarak alınıyor.

İstanbul'da emlak danışmanlığı neden tek bir piyasa değil?

İstanbul'da portföyün karakteri ilçeden ilçeye değişir ve bu, danışmanın gününü belirleyen ilk ayrımdır. Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir ve Küçükçekmece gibi çeper ilçelerde stok büyük ölçüde son yılların site tipi projelerinden, çok sayıda benzer bağımsız bölümden oluşur; burada iş, karşılaştırılabilir dairelerin bolluğu içinde fiyat konumlandırmak ve hızlı devreden bir portföyü yönetmektir. Beşiktaş, Kadıköy, Şişli ve Sarıyer'in yerleşik mahallelerinde ise stok daha eski, daha az standart ve büyük ölçüde tek tek binalardan oluşur; dosya başına inceleme süresi uzar, kat mülkiyeti ve tadilat geçmişi öne çıkar. Yetki belgesi yükümlülüğü ve Seviye 5 şartı iki uçta da aynıdır, ama aynı belgeyle yapılan iş aynı iş değildir.

Kentsel dönüşüm, İstanbul'da danışmanlığın ayrı bir uzmanlık koluna dönüştüğü alandır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürüyen süreçlerde satışa konu olan şey çoğu zaman bitmiş bir daire değil, arsa payı ve kat karşılığı sözleşmeden doğan bir haktır. Kadıköy Fikirtepe gibi ada bazlı ilerleyen bölgelerde tek bir parselin kendi başına anlamı sınırlıdır; Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Güngören ve Bağcılar gibi yapı stokunun yaşlı olduğu ilçelerde ise parsel bazlı, kat karşılığı sözleşmeye dayanan dosyalar yaygındır. Danışmanın okuması gereken başlıklar riskli yapı tespitinin yapılıp yapılmadığı, malik çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığı, sözleşmedeki teslim takvimi ve kira yardımının kimin yükümlülüğünde olduğudur.

Arnavutköy, Çatalca ve Silivri hattı İstanbul'un konut değil arsa piyasasıdır ve buradaki hata maliyeti yüksektir. Bu bölgelerde hisseli tapu, ifraz ve tevhit durumu, parselin imar planındaki fonksiyonu, yola ve kamuya terk oranı ile kadastral sınırın fiili kullanımla örtüşüp örtüşmediği işlemin esasını oluşturur. Planı henüz kesinleşmemiş ya da askı süreci devam eden bir parselin 'imarlı' diye pazarlanması, İstanbul'da en sık uyuşmazlık üreten işlem tiplerinden biridir. Sorumlu emlak danışmanının burada yapması gereken, alıcıya belediyeden alınacak imar durumu belgesini ve tapu kaydını göstermek, sözlü beyanla değil belgeyle konuşmaktır.

Ticari gayrimenkul tarafında İstanbul'un talebi belirli odaklarda toplanır. Ataşehir'de İstanbul Finans Merkezi'nin devreye girmesi Batı Ataşehir, Barbaros ve Yenisahra çevresinde hem ofis hem konut talebinin niteliğini değiştirdi. Üretim ve lojistik tarafında Başakşehir'deki İkitelli Organize Sanayi Bölgesi, Ümraniye'deki Dudullu Organize Sanayi Bölgesi, Tuzla'nın tersane ve sanayi hattı ile Arnavutköy-Hadımköy aksındaki depo ve antrepo stoku ayrı bir portföy sınıfı oluşturur. Bu portföyde kira sözleşmesinin süresi ve tahliye şartları, yapı kullanma izin belgesinin varlığı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatının hedeflenen faaliyete uygunluğu, konut satışındaki metrekare tartışmasından çok daha belirleyicidir.

Boğaz hattı ve tarihi yarımada, İstanbul'a özgü imar kısıtlarının doğrudan portföye yansıdığı bölgelerdir. Sarıyer, Beşiktaş, Beykoz ve Üsküdar'ın kıyı şeridinde 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun tanımladığı öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgeleri yapılaşma hakkını sınırlar. Fatih'teki tarihi yarımada ile Beyoğlu'nun tescilli yapı stokunda ise 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gereği tadilat ve dönüşüm koruma bölge kurulu iznine bağlıdır. Bir danışmanın buralarda 'kat çıkılır' ya da 'cephe değiştirilir' demesi, ancak yürürlükteki plan notlarını ve taşınmazın tescil durumunu görmüşse mümkündür; aksi hâlde alıcıya verilen bilgi doğrudan sorumluluk doğurur.

Kiralama tarafında İstanbul'un iki ayrı ritmi vardır. Sarıyer'de Boğaziçi Üniversitesi çevresindeki Hisarüstü, İstanbul Teknik Üniversitesi'nin bulunduğu Ayazağa ve Kadıköy'de Marmara Üniversitesi Göztepe Kampüsü çevresi gibi büyük yerleşkelerin etrafı akademik takvime göre hareketlenir; portföy planlaması dönem başlangıçlarına göre kurulur. Yabancı alıcı ve kiracıyla çalışan ofislerde ise farklı bir hazırlık gerekir: tapu işleminde aranan taşınmaz değerleme raporu, oturma izni ve vatandaşlık başvurularının kendi mevzuatı, bedelin döviz cinsinden ödenmesine ilişkin kurallar ve tercüman ile yeminli tercüme gereksinimi işlemin takvimini belirler.

İstanbul'da yetki belgesi: TTBS başvurusu ve İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü

Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden gerçek ve tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlar, işletmeleri adına taşınmaz ticareti yetki belgesi almak zorundadır. Kendi adına tescilli taşınmazını satan ya da kiralayan vatandaş bu kapsamda değildir. Başvuru, ilçesi ne olursa olsun ttbs.gtb.gov.tr adresinden e-Devlet şifresiyle yapılır; işletme İstanbul'da bulunduğu için değerlendirmeyi ve yerinde denetimi İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü yürütür. Yani Esenyurt'ta da, Kadıköy'de de, Arnavutköy'de de muhatap kurum aynıdır. İlçe belediyesi bu belgeyi vermez; belediyeden alınan işyeri açma ve çalışma ruhsatı ayrı bir yükümlülüktür ve biri diğerinin yerine geçmez. Yönetmelik, yetki belgesi verilmesi için işletme düzeyinde meslek odasına kayıtlı olmayı ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunmasını arar. Sorumlu emlak danışmanı bakımından ise on sekiz yaşını doldurmuş olmak, en az ilköğretim mezunu olmak, Millî Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya Bakanlıkça yetkilendirilen kurumlarca verilen en az 100 saatlik taşınmaz ticareti eğitiminde başarılı olmak, başvuru tarihinden önceki son beş yıl içinde mesleki deneyim sahibi olmak ve iflas ile adli sicile ilişkin şartları taşımak aranır. Deneyim süresi ön lisans, lisans veya lisansüstü mezunları için en az altı ay, diğerleri için en az on iki aydır. Bunların yanında sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 Mesleki Yeterlilik Belgesi'ne sahip olması gerekir. Ortaöğretimin veya yükseköğretimin ilgili alanlarından mezun olanlarda 100 saatlik eğitim ve deneyim şartı aranmaz; ancak bu, mesleki yeterlilik belgesi muafiyetiyle aynı şey değildir. Sorumlu emlak danışmanı için belge muafiyeti yalnızca yükseköğretimin taşınmaz ticaretiyle ilgili alanlarından mezuniyete bağlanmıştır.

İstanbul'da meslek odası kaydı: ihtisas odası mı, ticaret odası mı?

Yetki belgesinin ön şartlarından biri meslek odası kaydıdır ve kural şudur: işletmenin bulunduğu ilde emlakçılıkla ilgili bir ihtisas odası varsa oraya, yoksa karma odaya kayıt yapılır. İstanbul bu açıdan ihtisas odası bulunan illerdendir; esnaf ve sanatkâr sıfatıyla faaliyet gösterecekseniz İstanbul Esnaf ve Sanatkârlar Odaları Birliği'ne (İSTESOB) bağlı İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası muhatabınızdır. Odanın merkezi Şişli'nin Mecidiyeköy semtindedir ve oda kendi yayınlarında kısaca İEKO olarak da anılır. Tacir sıfatıyla, yani ticaret siciline kayıtlı bir şirket üzerinden çalışacaksanız kaydınız İstanbul Ticaret Odası'nda açılır ve gayrimenkul işi odanın 21. Grup Gayrimenkul Hizmetleri meslek komitesi altında toplanır. Bu ayrım pratikte önemlidir. Şahıs işletmesi olarak esnaf odasına kaydolup sonra limited şirkete geçen bir İstanbul ofisi, hem oda kaydını hem TTBS'deki işletme bilgilerini güncellemek zorunda kalır. Geçmişte taşınmaz ticareti yaptığı hâlde başka bir ihtisas odasına kaydedilmiş esnaf ve sanatkâr işletmeleri ise oda değişikliği için, Valilik nezdindeki Mutabakat Komitesine iletilmek üzere ticaret il müdürlüğüne dilekçe verebilir; komite talebi kabul ederse Yönetmeliğin geçici hükümlerindeki muafiyetlerden yararlanmak mümkün hâle gelir. Yetki belgesi işletmeye bağlı olduğu için unvan, adres veya yetkili temsilci değişikliklerinin sisteme yansıtılmaması, sonraki denetimde eksiklik olarak karşınıza çıkar.

İstanbul'da ofis şartları: ev-ofis, yan faaliyet ve yaptırım riski

İstanbul'da emlak işine düşük maliyetle başlamanın iki yaygın yolu, evden çalışmak ve mevcut bir dükkânın köşesinde emlak işi yapmaktır. Yönetmelik ikisini de kapatmıştır. Taşınmaz ticareti faaliyeti yürütülen iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz; sigorta acenteliği, turizm acenteliği ya da kırtasiye gibi ikinci bir işin aynı adreste yürütüldüğü tespit edilirse idari yaptırım uygulanır ve aykırılığın giderilmesi için en az on gün süre verilir. Aynı şekilde, yetki belgesi düzenlenmiş işletmenin aynı zamanda ikamet amaçlı kullanılması Yönetmeliğe aykırıdır. Her iki durumda da aykırılık verilen sürede giderilmezse işletmenin yetki belgesi iptal edilir ve bir yıl süreyle yeni yetki belgesi verilmez. İkinci risk katmanı, şartın bir kerelik değil süreklilik arz eden bir durum olmasıdır. Yetki belgesi için aranan şartlardan herhangi birini kaybeden işletme, bunu on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden bildirmekle yükümlüdür; sorumlu emlak danışmanları ile emlak danışmanlarının işe başlama ve işi bırakma bilgileri de aynı on günlük süre içinde sisteme aktarılır. Tek Seviye 5 belgeli sorumlu emlak danışmanının işten ayrılması tam olarak böyle bir şart kaybıdır ve belge kişiye ait olduğu için devredilemez. Çok şubeli İstanbul yapılarında bunun bir de yayılma etkisi vardır: bir işletmenin yetki belgesinin iptali, aynı sahibin diğer işletmelerini ve temsilcisi olduğu işletmeleri de bir yıl boyunca etkileyebilir. Bu nedenle ekipte ikinci bir belgeli kişiyi yedekte tutmak, İstanbul ölçeğinde çalışan ofisler için bir maliyet değil sigortadır.

Fikirtepe ve Bahçelievler dosyalarında danışmanın sorumluluğu, müteahhit istisnası

İstanbul'da dönüşüm bölgelerinde satılan şey çoğu zaman bir daire değil, bir haktır. Kadıköy Fikirtepe'de süreç ada bazlı yürüdüğü için bir parselin tek başına anlamı sınırlıdır; hangi adaya girdiği, o adada müteahhitle sözleşme oranının ne olduğu ve projenin ruhsat aşaması satışın esasını belirler. Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu ve Güngören'de ise daha çok parsel bazlı, kat karşılığı sözleşmeye dayanan dönüşüm görülür. Burada dosyanın gerçek değerini oluşturan sorular şunlardır: riskli yapı tespiti yapılmış mı, malik çoğunluğu sağlanmış mı, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm dağılımı nasıl belirlenmiş, teslim tarihi sözleşmede nasıl güvenceye alınmış ve kira yardımı ile taşınma süreci kimin yükümlülüğünde. Bu bölgelerde sık karıştırılan bir nokta da yetki belgesinin kapsamıdır. Müteahhit, kendisine ait taşınmazları satıyorsa yetki belgesi almak zorunda değildir; ancak başkasına ait taşınmazların satışına da aracılık ediyorsa yetki belgesi alması gerekir. Dönüşüm projelerinde hak sahiplerinin dairelerinin satışına aracılık eden yapılar tam da bu ikinci gruba girer ve İstanbul'da denetimde en çok tartışılan konulardan biridir. 17UY0333-5 yeterliliğinin sözleşme, mevzuat ve müşteri bilgilendirme başlıkları da karşılığını en net bu tür dosyalarda bulur; çünkü burada danışmanın anlattığı her şey imzalanacak sözleşmenin içeriğini doğrudan etkiler.

Tapu işlemleri: İstanbul ilçe tapu müdürlükleri ve Web-Tapu düzeni

İstanbul'da tapu işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün II. (İstanbul) Bölge Müdürlüğü'ne bağlı ilçe tapu müdürlükleri eliyle yürütülür. Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Kadıköy, Küçükçekmece, Sarıyer, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu gibi ilçelerin kendi tapu müdürlükleri vardır ve işlem, taşınmazın bulunduğu yerin müdürlüğünde görülür. Başvuru, ön inceleme, harç tahakkuku ve randevu büyük ölçüde Web-Tapu üzerinden elektronik ortamda ilerler; bu da danışmanın müşteriyi hazırlarken hangi belgelerin önceden sisteme yükleneceğini bilmesini gerektirir. Danışman açısından kritik nokta, satış öncesinde tapu kaydının doğru okunmasıdır: hisse durumu, cins tashihi yapılıp yapılmadığı, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu, ipotek, haciz, intifa hakkı veya aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı işlemin gününü değiştirir. İstanbul'un eski yapı stokunda kat irtifakında kalmış, yapı kullanma izin belgesi alınmamış bağımsız bölümlere sık rastlanır; bu durum alıcının konut kredisi kullanımını doğrudan etkiler ve satışın son anda düşmesinin en sık nedenlerinden biridir. Sorumlu emlak danışmanı bu bilgileri müşteriye satış öncesinde açık biçimde aktarmakla yükümlüdür; yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmesi koşuluyla tapu ve vergi dairesi işlemlerine aracılık etmek de Yönetmelik kapsamındaki hizmetler arasında sayılır.

17UY0333-5 sınav yapısı: A1, A2, A3 birimleri ile T1 ve P1 sınavları

Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) belgesi, MYK tarafından yetkilendirilmiş bir belgelendirme kuruluşunda yapılan sınavla alınır. Ulusal yeterlilik üç zorunlu birimden oluşur: A1 İSG, Çevre ve Kalite; A2 Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu; A3 Emlak Satışı ve Kiralama Süreci İşlemlerinin Yürütülmesi. Ölçme değerlendirme teorik sınav (T1) ve performansa dayalı sınav (P1) bileşenleriyle yapılır; performans bölümünde adaydan gerçek bir iş akışını göstermesi beklenir; portföy alma görüşmesi, taşınmazın ve tapu kaydının incelenmesi, müşterinin bilgilendirilmesi, yer gösterme ve sözleşme hazırlığı gibi adımlar değerlendirilir. Yeterliliğin sınava giriş şartları bölümü boştur, yani Seviye 5'e girmek için önce Seviye 4 belgesi almak gerekmez. Sınavlar birim bazlıdır ve her birimin değerlendirmesi bağımsız yapılır; birimler birlikte de ayrı ayrı da yapılabilir. Bir birimden başarısız olan aday yalnızca o birimden tekrar sınava girer. Birimlerin geçerlilik süresi, birimin başarıldığı tarihten itibaren iki yıldır ve belgenin düzenlenebilmesi için tüm birimlerin aynı anda geçerliliğini koruyor olması gerekir; bu yüzden sınav takvimini iki yıla yayarken dikkatli olmak gerekir. Belge geçerlilik süresi beş yıldır ve sürenin sonunda belge sahibinin performansı, ilgili alanda çalıştığını gösteren kayıtlar gibi yöntemlerle yeniden değerlendirilir. İstanbul'da yetkilendirilmiş kuruluşların sınav merkezleri şehrin farklı yakalarında bulunabildiği için, özellikle performans sınavında randevu ve ulaşım planını önceden yapmak gerekir.

Belge bilgileri

Bu sayfadaki mevzuat özetleri bilgilendirme amaçlıdır ve başvuru tarihindeki yürürlükteki metnin yerine geçmez. Yetki belgesi başvurusundan önce İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü'nden, sınav ve belgelendirme süreci için MYK tarafından yetkilendirilmiş belgelendirme kuruluşundan güncel bilgiyi teyit edin. Sayfada fiyat, kontenjan ya da sonuç garantisi verilmez.

İstanbul'a özel sorular

İstanbul'da emlak ofisi açmak için Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi gerçekten zorunlu mu?

Kural olarak evet. Yönetmelik, işletmeye taşınmaz ticareti yetki belgesi verilebilmesi için sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 Mesleki Yeterlilik Belgesi'ne sahip olmasını arar. Tek kişilik bir ofiste bu kişi işletme sahibinin kendisidir. Tek istisna, yükseköğretimin taşınmaz ticaretiyle ilgili alanlarından mezun olmaktır; Emlak ve Emlak Yönetimi, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi, Taşınmaz Geliştirme ile Tapu ve Kadastro gibi programlar Bakanlığın muafiyet tablosunda sayılır. Meslek lisesinin emlak alanından mezun olmak sorumlu emlak danışmanı için belge muafiyeti sağlamaz. Bu şart İstanbul'un tüm ilçelerinde aynıdır; Beşiktaş'ta da Esenyurt'ta da farklı bir uygulama yoktur.

İstanbul'da ikinci bir şube açacağım, yetki belgesi ve belge şartı nasıl işliyor?

Yetki belgesi kişiye değil işletmeye düzenlenir ve devredilemez; birden fazla taşınmaz ticareti işletmesi olan tacirlerin her bir işletme için ayrı ayrı yetki belgesi alması gerekir. Yani Bahçelievler'deki merkez ofisinizin yanına Beylikdüzü'nde bir şube açtığınızda, o şube kendi yetki belgesiyle değerlendirilir. Sorumlu emlak danışmanı tanımı şubelerde faaliyeti fiilen yürüten yetkili temsilcileri de kapsadığı için, merkezdeki tek belgeli kişinin tüm şubeleri kendiliğinden kapsadığını varsaymak güvenli değildir. Bu sonuç iki hükmün birlikte okunmasından çıktığından, şube planınızı kesinleştirmeden önce İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü'nden yazılı teyit almanız yerinde olur.

Yetki belgesi başvurumu ilçe belediyesine mi yapacağım, ilçeye göre değişir mi?

Hayır, ilçeye göre değişmez ve belediye bu belgeyi vermez. Başvuru ttbs.gtb.gov.tr adresinden e-Devlet şifrenizle yapılır; şahsen müracaat gerekmez. İşletmeniz İstanbul sınırları içinde bulunduğu için değerlendirmeyi ve yerinde denetimi İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü yürütür; Kadıköy'deki bir ofisle Arnavutköy'deki bir ofisin muhatabı aynı il müdürlüğüdür. Bunun yanında işyeri açma ve çalışma ruhsatını bağlı bulunduğunuz ilçe belediyesinden ayrıca almanız gerekir. İkisi birbirinin yerine geçmez; ruhsatı olup yetki belgesi olmayan bir ofis mevzuata aykırı faaliyet göstermiş sayılır.

Sadece arsa alım satımı yapıyorum, konutla ilgilenmiyorum; yine de belge şart mı?

Şart. Yükümlülük konutla sınırlı değildir; arsa, tarla, işyeri ve diğer taşınmazların alım satımına ve kiralanmasına aracılık edenler de kapsamdadır. Arnavutköy, Çatalca ve Silivri gibi arsa hareketinin yoğun olduğu İstanbul ilçelerinde çalışan ofisler için bu daha da kritiktir, çünkü imar durumu netleşmemiş parsellerde alıcıya verilen bilgi doğrudan sorumluluk doğurur. Hisseli tapu, ifraz ve tevhit durumu, planın askı ve kesinleşme aşaması gibi başlıkları belgeye dayandırmadan pazarlamak hem denetimde hem yargıda en sık sorun çıkaran işlem tipidir. Yalnızca kendi adınıza tescilli taşınmazınızı satıyorsanız bu kapsama girmezsiniz.

Emlak ofisinde çalışan olarak Seviye 4 mü Seviye 5 mi almalıyım?

Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılan kişiler Seviye 4 Emlak Danışmanı belgesi almak zorundadır. Kendi ofisinizi açmak, şirketi temsil etmek ya da bir şubede faaliyeti yürüten yetkili temsilci olmak istiyorsanız aranan belge Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı belgesidir. İki yeterlilik birbirinin kademesi değil ayrı ulusal yeterliliklerdir ve Seviye 5 sınavına girmek için önce Seviye 4 almak gerekmez. İstanbul'da kariyerini kendi ofisini açma yönünde planlayan bir danışmanın doğrudan Seviye 5'e yönelmesi, ilerideki yetki belgesi sürecinde ikinci bir sınav döngüsünü ortadan kaldırır.

Evimden ya da mevcut dükkânımın bir köşesinden emlak işi yapabilir miyim?

Hayır. Yetki belgesi düzenlenen işletmenin aynı zamanda ikamet amaçlı kullanılması Yönetmeliğe aykırıdır; denetimde tespit edilirse idari yaptırım uygulanır ve aykırılığın giderilmesi için en az on gün süre verilir. Aynı şekilde, taşınmaz ticareti yapılan iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz; emlak ofisinin aynı adreste sigorta acenteliği ya da başka bir iş yürütmesi bu yasağın kapsamındadır. Aykırılık verilen sürede giderilmezse işletmenin yetki belgesi iptal edilir ve bir yıl süreyle yeni belge verilmez. İstanbul'da ofis maliyetleri yüksek olduğu için sık düşünülen bu iki çözüm, pratikte en hızlı yaptırım sebebidir.

Genel sorular (sorumlu-emlak-danismani-belgesi)

Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) belgesi zorunlu mu?

Evet. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (5 Haziran 2018, RG 30442) gereği emlak ofisi açmak ve işletmek için Ticaret Bakanlığı Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (TTBS) gerekir; bu yetki belgesi için işletmede en az bir Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) bulunması şarttır. Bu nedenle belge işletme sorumlusu için yasal zorunluluktur.

Seviye 4 ile Seviye 5 arasındaki fark nedir?

Emlak Danışmanı (17UY0332-4, Seviye 4) saha düzeyinde emlak danışmanlığı yapan kişiyi kapsar. Sorumlu Emlak Danışmanı (17UY0333-5, Seviye 5) ise işletmenin sorumlu yöneticisi rolünü kapsar. Yönetmeliğe göre ofiste çalışan danışmanların Seviye 4, işletmenin sorumlusunun ise Seviye 5 belgeli olması gerekir.

Seviye 5 sınavı hangi birimlerden oluşur?

Üç birim vardır: A1 İSG/Çevre/Kalite (yalnızca teorik sınav), A2 Pazarlama Stratejisi ve İş Organizasyonu (teorik + performans) ve A3 Emlak Satış/Kiralama ve Sonrası İşlemler (teorik + performans). Belgeyi almak için her birimden ayrı ayrı başarılı olmak gerekir.

Sınavı geçmek için kaç puan gerekir?

Her birimde başarı barajı 100 üzerinden 70'tir. A2 ve A3 birimlerinde teorik sınavın yanında performans (uygulama) sınavı da bulunur ve her ikisinden de baraj puanını geçmek gerekir.

Sınava girmek için yaş, eğitim veya lise diploması şartı var mı?

17UY0333-5 yeterliliğinde sınava giriş için tanımlı özel bir yaş, eğitim veya lise mezuniyeti şartı bulunmamaktadır. Yine de güncel başvuru koşulları için belgelendirmeye gireceğiniz akredite kuruluştan teyit almanız önerilir.

İlgili sayfalar

• Emlak Danışmanı Belgesi Ücreti 2026
• Emlak Danışmanı Belgesi Zorunlu mu? Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği
• Emlak Danışmanı için En İyi 5 CRM Aracı (Türkiye'de 2026)
• Emlak Danışmanı Maaşı ve Gelir Modeli: 2026 Gerçekçi Rehber
• Emlak Danışmanının İlk 90 Günü: İşe Başlama Rehberi
• Emlak Danışmanlığı Sınavı Nasıl? Birimler ve Hazırlık

Diğer şehirler

Şanlıurfa · Antalya · İzmir · Konya · Mersin · Hatay

Bu sayfa, Sorumlu Emlak Danışmanı (MYK Seviye 5) belgesinin İstanbul'a özel bağlamını anlatır. Belgenin tam rehberi ve başvuru →