Sorumlu Emlak Danışmanı Sınavı: A1, A2, A3 Hazırlık Rehberi

15 Ağustos 2026 · Güncelleme: 16 Ekim 2026 · Brodemy Editör Ekibi · 12 dk okuma

Belgeyle ilgili tüm adımlar tek sayfada: Emlak danışmanı belgesi rehberi: Seviye 4 ve 5, sınav ve ücret.

17UY0333-5 Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) sınavı tek bir sınav değildir; A1, A2 ve A3 olmak üzere üç zorunlu yeterlilik biriminden oluşur. A1 yalnızca teorik (çoktan seçmeli) sınavla ölçülür, A2 ve A3'te ise teorik sınavın yanında bir de performans (uygulama) sınavı vardır. Barajın en kritik özelliği şudur: her birim 100 üzerinden ayrı ayrı 70 puanla değerlendirilir, birimlerin ortalaması alınmaz. A1 ve A3'ten 90 alıp A2'den 68 alan aday belgeyi alamaz; ancak yalnızca A2'yi tekrar eder, tüm sınava yeniden girmez. MYK sınavına girmek için ulusal yeterlilik metninde tanımlanmış bir diploma, kurs veya deneyim şartı yoktur (yeterlilik metninin giriş şartı bölümü boştur); başvuru doğrudan MYK tarafından bu yeterlilikte yetkilendirilmiş, TÜRKAK akreditasyonuna sahip bir belgelendirme kuruluşuna yapılır. Bu, mesleği icra etmek için hiçbir şart yok demek değildir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, sorumlu emlak danışmanı olabilmek için ayrıca asgari eğitim şartı arar; bu ayrımı yazının sonunda ayrıntılandırıyoruz.

17UY0333-5 sınavı neyi ölçer? Üç birim, iki sınav türü

Yeterlilik zorunlu üç birimden oluşur ve belgeyi almak için üçünün de geçerli olması gerekir. Teorik sınavlar en az 20 soruluk, 4 seçenekli ve her sorusu eşit puanlı çoktan seçmeli testlerdir; yanlış cevap doğruyu götürmez, yani boş bırakmanın hiçbir avantajı yoktur. Ulusal yeterlilik metnine göre her soru için 1,5 dakika süre verilir; 20 soruluk bir birim sınavı bu hesapla 30 dakika sürer. Performans sınavında ise değerlendirici, ulusal yeterlilikteki beceri ve yetkinlik (BY) ifadelerini sizin uygulamanız üzerinden değerlendirir. Bu ifadelerin bir kısmı yeterlilik metninde yıldızla (*) "kritik adım" olarak işaretlidir ve kritik adımların tamamından başarılı olmak zorunludur. Kritik adımların hepsini yapıp genelden %70'in altında kalırsanız da, genelden %85 alıp tek bir kritik adımı atlarsanız da birim başarısız sayılır. Soru sayısı en az 20'dir, kuruluş daha fazla soru sorabilir; başvurduğunuz kuruluşun sınav şartnamesini başvurudan önce okuyun.

Bu tablo neden önemli? Çünkü hazırlık stratejisi birim başına değişir. A1 ezber ve mevzuat okumasıyla en hızlı kapatılan birimdir. A2 kavramsal ve planlama ağırlıklıdır; performans sınavının süresi ulusal yeterlilikte sabit değildir; gerçek uygulama şartlarındaki süreye göre belirlenir ve kuruluşun sınav planında duyurulur. A3 ise en uzun beceri listesine sahip birimdir: 28 beceri ve yetkinlik (BY) ifadesinin 9'u kritik adımdır. Burada sahada yaptığınız işi sorumlu emlak danışmanı rolüyle, yani danışmanın hazırladığını kontrol edip onaylayan kişi olarak göstermeniz beklenir.

A1 — İSG, Çevre ve Kalite: en kolay birim, en çok küçümsenen birim

A1 yalnızca teorik sınavla ölçülür ve içerik emlak mesleğine özgü değildir; işyeri güvenliği, acil durum, çevre ve kalite yönetiminin ortak çerçevesini kapsar. Ofis ortamında çalışan bir emlak profesyoneli için konular ilk bakışta "benimle ilgisi yok" hissi verir, kalınan birimlerin bir kısmı da tam bu yüzden A1 olur. Bu birimde çalışılacak alanlar tipik olarak şunlardır:

• Tehlike ve risk kavramlarının ayrımı, risk değerlendirmesinin mantığı
• Acil durum planları: yangın, tahliye, ilk yardım organizasyonu ve toplanma alanı mantığı
• Kişisel koruyucu donanım ile iş kazası ve ramak kala bildirim zinciri
• Ofis ergonomisi, elektrikli ekipman ve ekranlı araçlarla çalışma
• Atık ayrıştırma, kaynak (elektrik, kâğıt, su) verimliliği ve çevresel etkinin azaltılması
• Kalite yönetiminin temel kavramları: süreç, doküman kontrolü, düzeltici faaliyet, müşteri şikâyeti kaydı
• İşyerinde yetkili kişiye bildirim ve kayıt tutma yükümlülüğünün mantığı

A1 için pratik tavsiye: bu birimi sınavdan bir hafta önce değil, hazırlığın en başında kapatın. Kısa ve sonlu bir konu listesidir; bir kez oturup çalıştığınızda tekrar ihtiyacı azdır ve zihninizi asıl zorlayan A2–A3 için boşaltır.

A2 — Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu

A2, adayı "danışman" değil "sorumlu" gibi düşünmeye zorlayan birimdir. Burada bireysel satış becerisi değil; işletmenin pazarlama stratejisinin belirlenmesi, satış/kiralama planının kurulması, işin ve ekibin organize edilmesi ve bütçenin hazırlanması ölçülür. Performans sınavında sizden genellikle bir senaryo ve bilgi notları üzerinde karar vermeniz ve bunu gerekçelendirmeniz beklenir; değerlendirici süreç sırasında sözlü sorularla eksik bıraktığınız adımları yoklayabilir. Ulusal yeterlilikte A2'nin 11 beceri ve yetkinlik (BY) ifadesi vardır; bunlardan BY.2 (pazar ve hedef kitle verilerine göre hedefe götüren stratejiyi belirlemek) ve BY.7 (satış/kiralama süreçlerinin iş organizasyonunu yapmak) kritik adımdır. Çalışmanız gereken başlıklar:

• Pazar verisini okuma: hedef pazara ilişkin verileri pazarlama stratejisi açısından analiz etmek (BY.1)
• Strateji belirleme: pazar ve hedef kitle verilerine göre hedefe götüren stratejiyi seçmek ve gerekçelendirmek (BY.2, kritik)
• Müşteriye özel program: müşteriye göre hazırlanan programı satış/kiralama çalışmasında uygulatmak (BY.3)
• Müşteri gruplarına öneri: müşteriye erişme, yeni müşteri kazanma, sadık müşteri portföyü oluşturma, kaybedilen müşteriyi geri kazanma ve başka işletmedeki emlak danışmanlarıyla birlikte çalışma (BY.4)
• Stratejinin satış/kiralama çalışmalarında uygulanmasını sağlamak (BY.5)
• Emlak satış/kiralama planını oluşturmak (BY.6)
• İş organizasyonu: satış/kiralama süreçlerinin iş organizasyonunu yapmak (BY.7, kritik)
• Görev ve iş dağılımı: birlikte çalışılan personele ve emlak danışmanlarına iş vermek (BY.8, BY.9)
• Bütçe: işletmenin eğitim bütçesini ve satış/kiralama bütçesini hazırlamak (BY.10, BY.11)

A2 hazırlığında en verimli yöntem, her başlığı kendi bölgenize uyarlayarak yazmaktır. "Rakip analizi" ezberlemek yerine kendi ilçenizde üç rakibi, üç farklılığı ve bunun ilan stratejinize etkisini üç cümleyle yazın. Performans sınavında ezber cümle değil, tutarlı gerekçe puan getirir.

A3 — Emlak Satışı/Kiralama Süreci İşlemlerinin Yürütülmesi

A3, yeterliliğin çekirdeğidir: ulusal yeterlilikte 28 beceri ve yetkinlik (BY) ifadesi vardır ve bunların 9'u kritik adımdır. Burada sizden beklenen, satışı ya da kiralamayı tek başına yürüten bir danışman gibi değil, sorumlu emlak danışmanı gibi davranmanızdır. BY ifadelerinin çoğu "kontrol eder", "onaylar" ya da "sağlar" diye biter: işi danışman hazırlar, siz kontrol eder, uygunsa onaylar, eksikse düzelttirirsiniz. Bazı adımlarda ise işi doğrudan sizin yapmanız beklenir; parsel ve imar sorgusu (BY.4), hizmet bedelinin tahsilatı (BY.22), satış sonrası portföy kontrolü ve hizmetler (BY.23, BY.24) ile yatırım müşterisi için fizibilite ve rapor (BY.25–28) bu türdendir. "Ben zaten yıllardır bu işi yapıyorum" cümlesi burada koruyucu değildir; çünkü sahadaki alışkanlık çoğu zaman kontrol ve onay adımını sözlü olarak geçer. Aşağıdaki sıra BY'leri sahadaki iş akışına göre gruplar; parantezdeki numaralar ulusal yeterlilikteki BY numaralarıdır.

• Portföy: portföyün güncel ve güvenilir olduğunu kontrol edin (BY.1); yeni portföyün işletmenin belirlediği yöntemlerle toplanmasını sağlayın (BY.2).
• İlan ve emlak bilgisi: portföydeki emlaka ait bilgileri, ilana ve kayda geçecek bilgiler dahil, prosedüre göre kontrol edin (BY.3, kritik); bilgilerin portföy veri tabanına doğru işlendiğini kontrol edin (BY.9).
• Rayiç bedel: danışmanın yaptığı rayiç bedel tespitini gerekli kriterlere göre kontrol edin (BY.6); süreci değerlendirip nihai bedeli onaylayın (BY.7, kritik).
• Parsel ve imar: ilgili kurumlardan parsel ve imar sorgusunu kendiniz yapın (BY.4, kritik); emlak sahibinden emlak hakkında bilgi alınmasını sağlayın (BY.5).
• Yetki sözleşmesi: emlak sahibiyle düzenlenecek belgelerin doldurulup imzalanması sürecini kontrol edin (BY.8, kritik).
• Pazarlama: danışmanın önerdiği pazarlama yöntemini onaylayın (BY.10); tanıtım için gereken araç, gereç, malzeme ve hizmetleri belirleyip temin edin (BY.11, BY.12).
• Satışa ve kiralamaya hazırlık: emlakın satışa ya da kiralamaya uygun hale getirilmesini sağlayın (BY.13).
• Pazarlık: bedel ve pazarlık sınırı için emlak sahibinden onay alınmasını sağlayın (BY.14); danışmanın belirlediği nihai bedeli onaylayın (BY.15); tarafları bir araya getirerek bedelin belirlenmesini sağlayın (BY.16).
• Satış ve kira sözleşmesi: son bedel üzerinden hazırlanan satış sözleşmesini ya da kira sözleşmesini kontrol edin (BY.17, kritik).
• Tapu ve teslim: işlem için gereken emlak sahibi ve müşteri belgelerini kontrol edin (BY.18, kritik); tarafların onayıyla hukuki ve teknik süreçlerin yürütülmesini sağlayın (BY.19); tapu sürecinin hizmet kalite kriterlerine göre yürüdüğünü kontrol edin (BY.20); emlakın teslimini takip edin (BY.21).
• Hizmet bedeli: müşteriden ve emlak sahibinden hizmet bedelinin tahsilatıyla ilgili işlemleri yapın (BY.22, kritik). Satışta tavan, satış bedelinin KDV hariç %4'üdür ve sözleşmede aksi yazmıyorsa alıcı ile satıcı eşit öder (Yönetmelik md. 20).
• Satış sonrası: satış ya da kiralama sonrası portföy kontrolünü yapın (BY.23); satış sonrası hizmetleri yürütün (BY.24).
• Yatırım ve fizibilite: yatırım müşterisinin talep ve ihtiyacını belirleyin (BY.25); fizibilite çalışmasını yapın (BY.26); sonuçları analiz edin (BY.27, kritik) ve değerlendirmenizi raporlayın (BY.28, kritik).

A3 için en iyi antrenman, bu on üç adımı yüksek sesle ve sırayla anlatabilmektir. Her adımda şu üç soruyu cevaplayın: neyi kontrol ediyorum, neye bakarak onaylıyorum, eksik görürsem ne yaptırıyorum? A3'te kritik adımlar BY.3, 4, 7, 8, 17, 18, 22, 27 ve 28'dir; bunlardan biri eksik kalırsa genel puanınız yüksek olsa da birim başarısız sayılır. Bilgi tarafını ölçmek için emlak deneme sınavımızdaki A3 bölümünü kullanabilir, hangi konuda tereddüt ettiğinizi görebilirsiniz.

Baraj 70 tam olarak nasıl işliyor?

Baraj mantığını yanlış anlamak, hazırlık planını da yanlış kurdurur. Kural şu: her birim kendi içinde değerlendirilir, birimler arası puan taşınmaz. A2 ve A3'te teorik ve performans sınavları da kendi içinde ayrı ayrı barajı geçmek zorundadır; teorikten 95 almak performanstaki 65'i kurtarmaz. Performans tarafında ikinci bir şart daha vardır: kritik adımların tamamından başarılı olmak. Bu iki şartın birlikte sağlanması gerekir.

Kalınan birimi tekrar etmek: birim başarı belgesi ve süreler

Başarılı olduğunuz birimler boşa gitmez. Geçtiğiniz birim için birim başarı belgesi düzenlenir ve bu birimin geçerlilik süresi başarıldığı tarihten itibaren 2 yıldır. Bu süre içinde kalan birimi ya da birimleri tamamlarsanız birimler birleştirilir ve MYK Mesleki Yeterlilik Belgesi düzenlenir. Belgenin kendi geçerlilik süresi ise 5 yıldır. Kritik nokta: birleştirme yapılabilmesi için tüm birimlerin aynı anda geçerli olması gerekir; A1'i alıp iki yıl bekler, sonra A2–A3'e girerseniz A1'in geçerliliği düşmüş olabilir ve o birime yeniden girmeniz gerekir. Bu yüzden üç birimi mümkün olduğunca yakın tarihlerde tamamlamak en güvenli yoldur.

• Başarısız olunan birim ve sınav türü için, ilk sınav tarihinden itibaren bir yıl içinde ilave sınav ücreti alınmadan en az bir kez daha sınav hakkı tanınması MYK yönetmeliğinin kuralıdır (md. 37/4). Kuruluş bundan fazlasını tanıyabilir; ek haklar kuruluşun sınav şartnamesinde yazılıdır.
• Tekrar sınavında yalnız kalınan birime ve kalınan sınav türüne girilir; geçtiğiniz teorik sınav için yeniden test çözmezsiniz.
• İlave sınav hakkı süresi dolduğunda süreç sıfırlanır ve tüm birimlere yeniden girmek gerekebilir.
• En az bir ücretsiz tekrar hakkı yönetmelikten doğar; kuruluş bu hakkı ücrete bağlayamaz.

6 haftalık çalışma planı

Aşağıdaki plan, çalışan bir aday için haftada 4–5 saatlik tempoya göre kurgulanmıştır. Amaç, teorikte konu bitirmek değil; performans sınavında akıcı anlatabileceğiniz bir süreç haritası inşa etmektir.

Sınav soruları nereden çalışılır? "Çıkmış sorular" meselesi

En çok aranan şey "emlak seviye 5 sınav soruları" olsa da, dürüst cevap şudur: gerçek sınav soru bankaları gizlidir, yayımlanmaz ve yayımlayanın verdiği liste ya uydurmadır ya da eskidir. Doğru kaynak ikilisi bellidir: ulusal yeterlilik metninin öğrenme çıktıları ile başvurduğunuz kuruluşun sınav şartnamesi. Yeterlilik metninde teorik sınav birimin ekindeki bilgi (BG) ifadelerini, performans sınavı ise beceri ve yetkinlik (BY) ifadelerini ölçer; yani her BG cümlesi potansiyel bir soru başlığı, her BY cümlesi de performansta göstereceğiniz bir adımdır. Biz de bu nedenle gerçek soruları değil, aynı öğrenme çıktılarına karşılık gelen paralel sorular üretiyoruz — emlak deneme sınavımız bu mantıkla kuruldu. Hazırlıkta "soru ezberi" değil "ölçüt taraması" yapın: her BG ve BY ifadesini okuyup kendinize "bunu bir cümleyle açıklayabiliyor ve uygulayabiliyor muyum?" diye sorun.

Başvuru ve sınav günü: pratik işleyiş

Başvuru, MYK tarafından bu yeterlilikte yetkilendirilmiş ve TÜRKAK akreditasyonu bulunan bir belgelendirme kuruluşuna yapılır. Başvurudan belgeye kadar süreci Brodemy yürütür: size uygun seviye ve ücret, sınav takvimi, evrak ve belge takibi tek yerden. Sınav günü için hatırlanacaklar:

• Geçerli fotoğraflı kimlik olmadan sınava alınmazsınız; kimlik kartı veya ehliyetinizin süresini önceden kontrol edin.
• Başvuru formu ve ödeme dekontu gibi evrakların eksiksiz ulaştığını başvuru onayından kontrol edin.
• Teorik sınavda cevap kâğıdı kullanımı ve süre yönetimi sınav başında anlatılır; yanlış doğruyu götürmediği için hiçbir soruyu boş bırakmayın.
• Performans sınavında değerlendirici not alır ve süreç sırasında sözlü soru sorabilir; sessiz çalışmak yerine yaptığınız adımı adlandırarak ilerleyin.
• Sınav yeri ve saati son gün değişebilir; kuruluşun bildirim kanalını (SMS/e-posta) sınavdan bir gün önce kontrol edin.
• Sonuçlar birim bazında açıklanır; hangi birimde ve hangi sınav türünde kaldığınızı not alın, tekrar başvurusu buna göre yapılır.

Belgeyi aldıktan sonra ne değişiyor?

Seviye 5 belgesi tek başına bir ruhsat değildir; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi başvurusunun şartlarından biridir. Yönetmeliğin 6. maddesine göre bir işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 belgesine sahip olması gerekir; yetki belgesi 5. madde uyarınca her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı düzenlendiğinden, pratikte her şubede Seviye 5 belgeli bir sorumlu bulunması gerekir. Başvurular Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden yapılır; yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il ticaret müdürlüğü tarafından bu sistem üzerinden verilir, yenilenir ve iptal edilir. Yönetmeliğin 6. maddesinde işletme ve sorumlu emlak danışmanı için ayrıca eğitim, deneyim ve vergi mükellefiyeti gibi başka şartlar da düzenlenmiştir; güncel şart listesini başvuru öncesi il ticaret müdürlüğünden teyit edin.

Muafiyet konusunda en sık karıştırılan nokta buradadır: yönetmeliğin 10. maddesinin ikinci fıkrasına göre sorumlu emlak danışmanı için mesleki yeterlilik belgesi muafiyeti yalnızca ilgili alanda yükseköğretim mezuniyetiyle mümkündür. Emlak veya Emlak Komisyonculuğu ortaöğretim (meslek lisesi) mezuniyeti, emlak danışmanı (Seviye 4) yükümlülüğünden muafiyet sağlar; Seviye 5'ten muaf tutmaz. Ayrıca 16.04.2021 tarihli değişiklikle sorumlu emlak danışmanı olabilmek için asgari ilköğretim mezuniyeti aranmaktadır — bu bir MYK sınav şartı değil, yönetmelik şartıdır; yani sınava girebilirsiniz, ancak sorumlu emlak danışmanı olarak yetki belgesine bağlanabilmek için bu şart aranır. 31.03.2021'den önce Seviye 5 belgesi almış emlak danışmanlarından ise, belgeleri iptal edilmedikçe ayrıca Seviye 4 aranmaz.

Belgeyle birlikte gelen yükümlülüklerden biri de hizmet bedeli sınırıdır: yönetmeliğin 20. maddesine göre alım satıma aracılıkta hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç %4'ünden; kiralamaya aracılıkta ise kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. Bu sınırı sözleşme öncesi doğru hesaplamak için emlak araçları sayfamızdaki komisyon hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.

Beş yılın sonunda: belge yenileme

MYK Mesleki Yeterlilik Belgesi süresizdir sanılır, oysa geçerlilik süresi 5 yıldır ve sürenin sonunda yenileme gerekir. Yenilemede genel uygulama, adaydan ya alanda çalıştığına dair kanıt sunmasının ya da performans sınavlarına yeniden girmesinin istenmesi yönündedir; hangi kanıtın kabul edildiği (çalışma süresi, hizmet dökümü, işveren yazısı gibi) ve sınav gerekip gerekmediği yeterlilik metnine ve kuruluşun şartnamesine göre değişir. Belge süresi dolmadan birkaç ay önce bize yazın; yenileme yolunu size yazılı olarak iletiyoruz; süre dolduktan sonra süreç, yenileme değil yeniden belgelendirme olarak işleyebilir.

Adayların en sık düştüğü 7 hata

• Birimlerin ortalamasının alındığını sanmak ve zayıf birime çalışmayı ertelemek.
• A1'i "kolay" diye tamamen atlamak; en çok sürpriz kalınan birim budur.
• A3 performansında belge ve yetki kontrolü adımını, alışkanlıktan dolayı sözlü olarak atlamak.
• Performans sınavında sessizce iş yapıp adımı adlandırmamak; değerlendirici gördüğünü değil, ölçütle eşleştirebildiğini puanlar.
• İnternette dolaşan "çıkmış sorular" listelerine güvenip yeterlilik metnini hiç okumamak.
• Birimleri aylar arayla vermeye çalışıp birim geçerlilik süresini yakmak.
• Seviye 5 ile Seviye 4'ü karıştırıp yanlış yeterliliğe başvurmak; iş sözleşmesiyle çalışan personel ile işletme sorumlusunun yükümlülüğü farklıdır.

Özet

17UY0333-5 sınavı; A1'de yalnız teorik, A2 ve A3'te teorik artı performans olmak üzere üç birimden oluşur, her sınav ayrı ayrı 70 barajına tabidir ve performansta kritik adımların tamamı zorunludur. Ulusal yeterlilikte sınava giriş şartı yoktur, kalınan birim tek başına tekrar edilebilir, geçilen birimler 2 yıl, belge ise 5 yıl geçerlidir. Yönetmelik tarafında ise Seviye 5 sorumlu emlak danışmanı içindir; iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli için zorunlu olan Seviye 4'tür. Hazırlığın omurgası soru ezberi değil, ulusal yeterlilikteki bilgi (BG) ve beceri-yetkinlik (BY) ifadelerini tek tek anlatabilir ve uygulayabilir hale gelmektir. Nereden başlayacağınıza karar veremediyseniz: önce Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi rehberimizle sizin için doğru yeterliliği doğrulayın, ardından emlak deneme sınavıyla üç birimde nerede durduğunuzu ölçün, eksik birime odaklanın. Başvurudan belgeye kadar süreci Brodemy yürütür: size uygun seviye ve ücret, sınav takvimi, evrak ve belge takibi tek yerden.

Kaynaklar

1. MYK Emlak Danışmanı (17UY0332-4) ve Sorumlu Emlak Danışmanı (17UY0333-5) ulusal yeterlilikleri (portal.myk.gov.tr)
2. MYK Sınav, Ölçme, Değerlendirme ve Belgelendirme Yönetmeliği (md. 37/4 ücretsiz tekrar sınavı) (mevzuat.gov.tr)
3. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (güncel konsolide metin) (mevzuat.gov.tr)