Yabancıya Konut Satışında Süreç ve Emlakçının Sorumlulukları

15 Ağustos 2026 · Güncelleme: 16 Ekim 2026 · Brodemy Editör Ekibi · 12 dk okuma

Belgeyle ilgili tüm adımlar tek sayfada: Emlak danışmanı belgesi rehberi: Seviye 4 ve 5, sınav ve ücret.

Yabancı uyruklu bir alıcıya konut satışı, Türk vatandaşına satıştan dört noktada ayrılır: (1) taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığının ve edinim limitlerinin kontrol edilmesi, (2) yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşunca hazırlanmış taşınmaz değerleme raporunun tapuya sunulması, (3) alıcının dövizini banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satarak aldığı Döviz Alım Belgesi'nin (DAB) ibrazı, (4) Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman bulundurulması. Bu dört kalemin hiçbiri emlak danışmanının imzasıyla tamamlanmaz; hepsi tapu müdürlüğünde biter. Ama dördü de zamanında hazırlanmazsa akit günü ertelenir. Emlak danışmanının bu işlemdeki rolü tam olarak budur: takvimi kurmak, belgeyi doğru sırayla hazırlatmak ve tarafları mevzuatın çizdiği sınırlar içinde tutmak.

Adım adım süreç: yabancı alıcıya konut satışı

Aşağıdaki sıra, sahada en az sürtünme üreten sıradır. Özellikle 3 ve 4. adımların yerini değiştirmek klasik hatadır: değerleme raporu gelmeden para transferini başlatmak, harca esas değer ile transfer tutarının uyuşmaması riskini doğurur.

• 1. Uygunluk kontrolü: Alıcının vatandaşı olduğu ülke, yabancı gerçek kişi ediniminde izin verilen ülkeler arasında mı? Taşınmaz askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi sınırlarında mı? İlçe kotası ve kişi başı limit müsait mi?
• 2. Ön sözleşme ve yetki: Emlak danışmanı yazılı yetki sözleşmesini düzenler; satış vaadi veya rezervasyon yapılacaksa hangi bedelin hangi koşulda iade edileceği yazılı hale getirilir.
• 3. Taşınmaz değerleme raporu: Yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşuna sipariş verilir. Rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreyle işleme esas kabul edilir; taşınmazın değerini etkileyen bir değişiklik (cins değişikliği, yola terk, irtifak tesisi gibi) sicilden anlaşılırsa süreye bakılmaksızın yeni rapor istenir.
• 4. Para akışı, Döviz Alım Belgesi ve Güvenli Ödeme Sistemi: Alıcı dövizini Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satar, banka DAB düzenler. 1 Aralık 2026'dan itibaren (Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir) satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı, tapudaki mülkiyet devriyle bedelin aynı anda el değiştirmesini sağlayan Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenir; banka kredisiyle karşılanan kısım bunun dışındadır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ek md. 1). Vatandaşlık başvurusu hedefleniyorsa alıcıdan satıcıya yapılan ödemenin dekontu da dosyaya eklenir; sistem üzerinden yapılan ödemede bu dekontun nasıl alınacağını işlemden önce bankaya ve tapu müdürlüğüne sorun.
• 5. Tapu başvurusu: Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğüne başvuru yapılır; ön inceleme ve askeri yasak bölge kontrolü bu aşamada yürütülür.
• 6. Harç ve döner sermaye ödemesi: Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli yatırılır. Yabancı işlemlerinde döner sermaye tarifesi ayrı belirlenir.
• 7. Zorunlu deprem sigortası (DASK), alıcı adına: 5 Eylül 2026'dan itibaren tapuya işlenen satışlarda satıcının poliçesi tapu işleminin yapıldığı gün sona erer. Bu yüzden alıcı, tapu işleminden önce kendi adına poliçe yaptırmalıdır; tapuda alıcı adına geçerli bir poliçe olup olmadığı kontrol edilir.
• 8. Akit: Randevu saatinde taraflar (veya vekilleri) hazır olur; Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman bulunur; resmi senet okunur ve imzalanır.
• 9. Akit sonrası: abonelik devirleri, gerekiyorsa ikamet izni veya vatandaşlık dosyasının açılması.

Askeri yasak bölge kontrolü nasıl işliyor?

Yabancıların en çok duyduğu ama en yanlış bildiği başlık burasıdır. Tapu Kanunu md. 35 uyarınca yabancı gerçek kişiler askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemez. Bu kontrolü alıcı değil, tapu müdürlüğü yürütür: başvuru sonrası taşınmazın konumu sorgulanır, gerekli hallerde ilgili idarenin görüşü alınır. Kaynaklar sürecin ne kadarının doğrudan tapu sicili kayıtları üzerinden, ne kadarının ayrı bir görüş sorma adımıyla yürüdüğü konusunda ayrışıyor; bu nedenle burada net bir gün sayısı vermiyoruz. Süre taşınmazın konumuna göre değişir ve tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.

Pratikte bunun anlamı şu: askeri yasak bölge kontrolü "kaporadan sonra beklenecek bir süreç" değil, "satış vaadi imzalamadan önce netleştirilmesi gereken bir bilgi". Taşınmaz askeri yasak bölge içindeyse edinim mümkün değildir; kapora alınmışsa iade tartışması doğar. Emlak danışmanının doğru refleksi, yabancıya gösterilecek portföyü ilan aşamasında bu açıdan taramak ve şüpheli konumlarda tapu müdürlüğüne önceden sormaktır.

Edinim limitleri ve eşikler

Yabancı gerçek kişinin edinimi iki ayrı tavana tabidir: kişi başına ülke genelinde 30 hektar ve ilçe bazında, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10'u. İkincisi bireysel bir sınır değil, o ilçedeki tüm yabancı edinimlerinin toplam sınırıdır; yoğun talep gören sahil ilçelerinde bu kotanın doluluğu işlemi etkileyebilir. Vatandaşlık ve ikamet izni eşikleri ise taşınmaz edinim hakkıyla aynı şey değildir; ayrı mevzuatlardır ve karıştırılması müşteriyle en sık yaşanan güven kaybının kaynağıdır.

Değerleme raporu: kim hazırlar, ne işe yarar

2019'da yürürlüğe giren TKGM düzenlemesinden bu yana, yabancı uyruklu kişilerin gerek alıcı gerek satıcı olarak taraf olduğu satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösteren değerleme raporu aranmaktadır. Raporu yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları düzenler; emlak danışmanının kendi hazırladığı fiyat analizi bu raporun yerine geçmez. Yetkili kuruluş listesinin güncel hali işlem öncesi teyit edilmelidir. Rapor, düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreyle işleme esas kabul edilir.

Raporun iki işlevi vardır. Birincisi alıcıyı piyasa dışı fiyattan korumak, ikincisi işlemin gerçek bedel üzerinden kayda geçmesini sağlamak. Danışman açısından kritik nokta şudur: rapor değeri ile tarafların anlaştığı bedel arasında büyük fark çıkarsa pazarlık akit gününe kalır. Bu yüzden rapor, satış vaadinden önce ya da hemen sonra sipariş edilmelidir; akitten üç gün önce değil. Raporun ücretini kimin ödeyeceği mevzuatta belirlenmemiştir, taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır.

Döviz bozdurma zorunluluğu ve Döviz Alım Belgesi (DAB)

Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde, 24 Ocak 2022 tarihinden itibaren tapu müdürlüğüne Döviz Alım Belgesi ibrazı zorunludur. İşleyiş şudur: alıcı dövizini Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satar, banka DAB'ı düzenler ve bu belge tapuya sunulur. DAB'da bozdurulan döviz karşılığı bedel, resmi senede harca esas değer olarak yansıtılır.

Bu detay, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi alışkanlığını yabancı işlemlerinde fiilen bitiren maddedir. Emlak danışmanı bunu baştan söylemezse, akit masasında alıcı ve satıcı beklenmedik bir harç farkıyla karşılaşır. Vatandaşlık amaçlı işlemlerde ayrıca alıcıdan satıcıya yapılan havale dekontunun da sunulması gerekir; yani paranın üçüncü bir kişinin hesabından dolaştırılması dosyayı riske sokar. 1 Aralık 2026'dan itibaren ödeme Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılacağı için, bu dekont şartının sistemle nasıl karşılanacağını işlemden önce bankaya ve tapu müdürlüğüne sorun.

MASAK yükümlülüğü: emlak aracısı da yükümlü taraftır

5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun'un kapsamı bankalarla sınırlı değildir; taşınmaz alım satımına aracılık edenler de yükümlü taraflar arasında sayılır. Bunun pratik karşılığı, işlem yapılmadan önce işlemi yapan ve adına işlem yapılan kişilerin kimliğinin tespit edilmesi ve şüpheli görülen işlemlerin MASAK'a bildirilmesidir. Kimlik tespitinin hangi tutar ve işlem türlerinde, hangi belgelerle yapılacağı ile bildirim usulü ikincil düzenlemelerde ve MASAK'ın finansal olmayan meslekler için yayımladığı uyum rehberinde belirlenir; tutar eşikleri değiştiği için burada rakam vermiyoruz, güncel değerler MASAK'ın kendi yayınlarından kontrol edilmelidir.

Yabancı alıcılı yüksek bedelli işlemler, bu yükümlülüğün en görünür olduğu işlemlerdir. Pasaport ve tercümesinin dosyada bulunması yalnızca tapunun istediği bir belge değil, aynı zamanda kimlik tespiti kaydının parçasıdır. Ödemenin üçüncü kişi hesabından geçirilmesi, kaynağı açıklanmayan nakit teslimler ve bedelin sözleşmede farklı, tapuda farklı gösterilmesi bu çerçevede risklidir.

Tapuda karşılaşılacak kalemler ve örnek hesap

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20 ve satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam %4 oranındadır. Beyan edilen bedelin emlak vergisi değerinden düşük olması halinde hesaplama emlak vergisi değeri üzerinden yapılır; tarafların harcı aralarında farklı paylaşması harcın kanuni mükellefini değiştirmez. Buna döner sermaye hizmet bedeli, gerekiyorsa tercüman ücreti, değerleme raporu ücreti ve alıcı adına yaptırılan DASK poliçesi eklenir. Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılan her işlemde ayrıca bir kullanım bedeli alınır; bu bedel satıcıya aktarılan satış bedelinden düşülür (Yönetmelik ek md. 1), tutarını Ticaret Bakanlığı belirler. Emlak hizmet bedelinin tavanı ise yönetmelikle çizilmiştir: alım satımda satış bedelinin KDV hariç %4'ünden, kiralamada bir aylık kira bedelinden (KDV hariç) fazla olamaz.

Tablodaki tutarlar temsilidir ve bir fiyat listesi değildir; hizmet bedeli tavanı yönetmelikle işlem üzerinden belirlenir, tarafların bu bedeli nasıl paylaşacağı yetki sözleşmesinde yazılmalıdır. Tavanın üzerine çıkan bir sözleşme, yüksek bedelli yabancı işlemlerinde en kolay tespit edilen ihlallerden biridir. Komisyon senaryolarını hızlıca denemek için emlak araçları sayfamızdaki komisyon hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.

Yabancı işlemlerinde en sık yapılan yedi hata

• Değerleme raporunu akit haftasına bırakmak: rapor üç ay işleme esas kabul edilir, erken sipariş etmenin maliyeti yoktur; geç kalmanın maliyeti randevu kaybıdır.
• Vatandaşlık eşiğiyle ikamet izni eşiğini karıştırmak: 400.000 dolar vatandaşlık, 200.000 dolar taşınmaz yoluyla kısa dönem ikamet izni içindir; ikisi ayrı mevzuat ve ayrı dosyadır.
• İkamet başvurusuna kapalı mahallede konut satıp alıcıya ikamet vaat etmek: eşik tutulsa bile kapalı mahallede başvuru yapılamaz; mahalle listeleri değişkendir, işlem öncesi güncel liste kontrol edilmelidir.
• Parayı üçüncü kişi hesabından geçirmek: DAB zincirini, vatandaşlık dosyasındaki dekont şartını ve MASAK tarafındaki kaydı birlikte bozar.
• Askeri yasak bölge kontrolünü kapora sonrasına bırakmak: edinim mümkün olmayan taşınmazda iade tartışması çıkar.
• Hizmet bedelini yönetmelik tavanının üzerinde sözleşmeye bağlamak: yüksek bedelli yabancı işlemlerinde en görünür ihlal budur.
• Çalışan personelden Seviye 5 istemek veya sorumlu emlak danışmanını Seviye 4 ile kaydetmeye çalışmak: iki rolün belgesi farklıdır, karıştırılması yetki belgesi sürecini tıkar.

Tapuda istenen belgeler kontrol listesi

İstanbul, Antalya ve Muğla neden ayrı takip ister?

Üç ilde de talep yüksektir ama sürtünme noktaları farklıdır. İstanbul'da işlem hacmi yüksek olduğu için ilçe bazlı %10 kotasının doluluğu ve ikamet başvurusuna kapalı mahalle listeleri en kritik başlıktır. Antalya ve çevresinde kapalı mahalle listesi zaman içinde güncellenmiştir; bir mahallenin kapalı ya da açık olduğu bilgisi değişebildiği için, alıcıya ikamet izni vaadinde bulunmadan önce Göç İdaresi'nin güncel listesini teyit etmek gerekir. Muğla'da ise kıyı mevzuatı, imar durumu ve arsa veya tarla nitelikli taşınmazlarda edinim sınırları öne çıkar; konut nitelikli olmayan bir taşınmazla taşınmaz yoluyla ikamet izni alınamayacağı özellikle burada unutulur.

Özet

Yabancıya konut satışında sürtünmenin tamamı hazırlık aşamasındadır: askeri yasak bölge ve limit kontrolünün kaporadan önce yapılması, değerleme raporunun erken sipariş edilmesi, para akışının Döviz Alım Belgesi'ne ve 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu olacak Güvenli Ödeme Sistemi'ne göre kurgulanması, DASK poliçesinin tapudan önce alıcı adına yaptırılması, tercümanın akit gününe planlanması. İşlemin tapudaki süresi taşınmaza ve müdürlüğün iş yüküne göre değişir; müşteriye gün sayısı taahhüt etmeyin. Emlak danışmanı tarafında ise zemin nettir: işletmenin sorumlu emlak danışmanı Seviye 5 (17UY0333-5), iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli Seviye 4 (17UY0332-4) belgesine sahip olmalı, hizmet bedeli alım satımda satış bedelinin KDV hariç %4'ünü, kiralamada bir aylık kira bedelini aşmamalıdır. Başvurudan belgeye kadar süreci Brodemy yürütür: size uygun seviye ve ücret, sınav takvimi, evrak ve belge takibi tek yerden.

Kaynaklar

1. 2644 sayılı Tapu Kanunu (md. 35, yabancıların taşınmaz edinimi) (mevzuat.gov.tr)
2. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (güncel konsolide metin) (mevzuat.gov.tr)
3. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte değişiklik (RG 01.10.2026/33387, güvenli ödeme sistemi 1 Aralık 2026) (resmigazete.gov.tr)
4. 492 sayılı Harçlar Kanunu ((8) sayılı tarife, taşınmaz ticareti yetki belgesi yıllık harcı) (mevzuat.gov.tr)