Yabancıya Konut Satışında Süreç ve Emlakçının Sorumlulukları

Yabancı alıcıya konut satışı Türk alıcıya satıştan dört noktada ayrılır: askeri yasak bölge ve limit kontrolü, değerleme raporu, Döviz Alım Belgesi ve yeminli tercüman. Adım adım süreç, tapu belgeleri, vatandaşlık ve ikamet eşikleri, emlak danışmanının Seviye 4 / Seviye 5 yükümlülükleri.

2026-08-15 · Brodemy Editör Ekibi · 12 dk okuma

Editöryel inceleme: Dr. Ali Şimşek · Dr. Erkan Erhan · Dr. Mehmet Ali Kırkpınar

Yabancı uyruklu bir alıcıya konut satışı, Türk vatandaşına satıştan dört noktada ayrılır: (1) taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığının ve edinim limitlerinin kontrol edilmesi, (2) yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşunca hazırlanmış taşınmaz değerleme raporunun tapuya sunulması, (3) alıcının dövizini banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satarak aldığı Döviz Alım Belgesi'nin (DAB) ibrazı, (4) Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman bulundurulması. Bu dört kalemin hiçbiri emlak danışmanının imzasıyla tamamlanmaz; hepsi tapu müdürlüğünde biter. Ama dördü de zamanında hazırlanmazsa akit günü ertelenir. Emlak danışmanının bu işlemdeki rolü tam olarak budur: takvimi kurmak, belgeyi doğru sırayla hazırlatmak ve tarafları mevzuatın çizdiği sınırlar içinde tutmak.

Adım adım süreç: yabancı alıcıya konut satışı

Aşağıdaki sıra, sahada en az sürtünme üreten sıradır. Özellikle 3 ve 4. adımların yerini değiştirmek klasik hatadır: değerleme raporu gelmeden para transferini başlatmak, harca esas değer ile transfer tutarının uyuşmaması riskini doğurur.

• 1. Uygunluk kontrolü: Alıcının vatandaşı olduğu ülke, yabancı gerçek kişi ediniminde izin verilen ülkeler arasında mı? Taşınmaz askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi sınırlarında mı? İlçe kotası ve kişi başı limit müsait mi?
• 2. Ön sözleşme ve yetki: Emlak danışmanı yazılı yetki sözleşmesini düzenler; satış vaadi veya rezervasyon yapılacaksa hangi bedelin hangi koşulda iade edileceği yazılı hale getirilir.
• 3. Taşınmaz değerleme raporu: Yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşuna sipariş verilir. Rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreyle işleme esas kabul edilir; taşınmazın değerini etkileyen bir değişiklik (cins değişikliği, yola terk, irtifak tesisi gibi) sicilden anlaşılırsa süreye bakılmaksızın yeni rapor istenir.
• 4. Para akışı ve Döviz Alım Belgesi: Alıcı dövizini Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satar, banka DAB düzenler. Vatandaşlık başvurusu hedefleniyorsa alıcıdan satıcıya yapılan havale dekontu da dosyaya eklenir.
• 5. Tapu başvurusu: Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğüne başvuru yapılır; ön inceleme ve askeri yasak bölge kontrolü bu aşamada yürütülür.
• 6. Harç ve döner sermaye ödemesi: Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli yatırılır. Yabancı işlemlerinde döner sermaye tarifesi ayrı belirlenir.
• 7. Akit: Randevu saatinde taraflar (veya vekilleri) hazır olur; Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman bulunur; resmi senet okunur ve imzalanır.
• 8. Akit sonrası: DASK poliçesi, abonelik devirleri, gerekiyorsa ikamet izni veya vatandaşlık dosyasının açılması.

Askeri yasak bölge kontrolü nasıl işliyor?

Yabancıların en çok duyduğu ama en yanlış bildiği başlık burasıdır. Tapu Kanunu md. 35 uyarınca yabancı gerçek kişiler askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemez. Bu kontrolü alıcı değil, tapu müdürlüğü yürütür: başvuru sonrası taşınmazın konumu sorgulanır, gerekli hallerde ilgili idarenin görüşü alınır. Kaynaklar sürecin ne kadarının doğrudan tapu sicili kayıtları üzerinden, ne kadarının ayrı bir görüş sorma adımıyla yürüdüğü konusunda ayrışıyor; bu nedenle burada net bir gün sayısı vermiyoruz. Süre taşınmazın konumuna göre değişir ve tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.

Pratikte bunun anlamı şu: askeri yasak bölge kontrolü "kaporadan sonra beklenecek bir süreç" değil, "satış vaadi imzalamadan önce netleştirilmesi gereken bir bilgi". Taşınmaz askeri yasak bölge içindeyse edinim mümkün değildir; kapora alınmışsa iade tartışması doğar. Emlak danışmanının doğru refleksi, yabancıya gösterilecek portföyü ilan aşamasında bu açıdan taramak ve şüpheli konumlarda tapu müdürlüğüne önceden sormaktır.

Edinim limitleri ve eşikler

Yabancı gerçek kişinin edinimi iki ayrı tavana tabidir: kişi başına ülke genelinde 30 hektar ve ilçe bazında, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10'u. İkincisi bireysel bir sınır değil, o ilçedeki tüm yabancı edinimlerinin toplam sınırıdır; yoğun talep gören sahil ilçelerinde bu kotanın doluluğu işlemi etkileyebilir. Vatandaşlık ve ikamet izni eşikleri ise taşınmaz edinim hakkıyla aynı şey değildir; ayrı mevzuatlardır ve karıştırılması müşteriyle en sık yaşanan güven kaybının kaynağıdır.

Değerleme raporu: kim hazırlar, ne işe yarar

2019'da yürürlüğe giren TKGM düzenlemesinden bu yana, yabancı uyruklu kişilerin gerek alıcı gerek satıcı olarak taraf olduğu satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösteren değerleme raporu aranmaktadır. Raporu yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları düzenler; emlak danışmanının kendi hazırladığı fiyat analizi bu raporun yerine geçmez. Yetkili kuruluş listesinin güncel hali işlem öncesi teyit edilmelidir. Rapor, düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreyle işleme esas kabul edilir.

Raporun iki işlevi vardır. Birincisi alıcıyı piyasa dışı fiyattan korumak, ikincisi işlemin gerçek bedel üzerinden kayda geçmesini sağlamak. Danışman açısından kritik nokta şudur: rapor değeri ile tarafların anlaştığı bedel arasında büyük fark çıkarsa pazarlık akit gününe kalır. Bu yüzden rapor, satış vaadinden önce ya da hemen sonra sipariş edilmelidir; akitten üç gün önce değil. Raporun ücretini kimin ödeyeceği mevzuatta belirlenmemiştir, taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır.

Döviz bozdurma zorunluluğu ve Döviz Alım Belgesi (DAB)

Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz ediniminde, 24 Ocak 2022 tarihinden itibaren tapu müdürlüğüne Döviz Alım Belgesi ibrazı zorunludur. İşleyiş şudur: alıcı dövizini Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satar, banka DAB'ı düzenler ve bu belge tapuya sunulur. DAB'da bozdurulan döviz karşılığı bedel, resmi senede harca esas değer olarak yansıtılır.

Bu detay, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi alışkanlığını yabancı işlemlerinde fiilen bitiren maddedir. Emlak danışmanı bunu baştan söylemezse, akit masasında alıcı ve satıcı beklenmedik bir harç farkıyla karşılaşır. Vatandaşlık amaçlı işlemlerde ayrıca alıcıdan satıcıya yapılan havale dekontunun da sunulması gerekir; yani paranın üçüncü bir kişinin hesabından dolaştırılması dosyayı riske sokar.

MASAK yükümlülüğü: emlak aracısı da yükümlü taraftır

5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun'un kapsamı bankalarla sınırlı değildir; taşınmaz alım satımına aracılık edenler de yükümlü taraflar arasında sayılır. Bunun pratik karşılığı, işlem yapılmadan önce işlemi yapan ve adına işlem yapılan kişilerin kimliğinin tespit edilmesi ve şüpheli görülen işlemlerin MASAK'a bildirilmesidir. Kimlik tespitinin hangi tutar ve işlem türlerinde, hangi belgelerle yapılacağı ile bildirim usulü ikincil düzenlemelerde ve MASAK'ın finansal olmayan meslekler için yayımladığı uyum rehberinde belirlenir; tutar eşikleri değiştiği için burada rakam vermiyoruz, güncel değerler MASAK'ın kendi yayınlarından kontrol edilmelidir.

Yabancı alıcılı yüksek bedelli işlemler, bu yükümlülüğün en görünür olduğu işlemlerdir. Pasaport ve tercümesinin dosyada bulunması yalnızca tapunun istediği bir belge değil, aynı zamanda kimlik tespiti kaydının parçasıdır. Ödemenin üçüncü kişi hesabından geçirilmesi, kaynağı açıklanmayan nakit teslimler ve bedelin sözleşmede farklı, tapuda farklı gösterilmesi bu çerçevede risklidir.

Tapuda karşılaşılacak kalemler ve örnek hesap

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20 ve satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam %4 oranındadır. Beyan edilen bedelin emlak vergisi değerinden düşük olması halinde hesaplama emlak vergisi değeri üzerinden yapılır; tarafların harcı aralarında farklı paylaşması harcın kanuni mükellefini değiştirmez. Buna döner sermaye hizmet bedeli, gerekiyorsa tercüman ücreti, değerleme raporu ücreti ve DASK poliçesi eklenir. Emlak hizmet bedelinin tavanı ise yönetmelikle çizilmiştir: alım satımda satış bedelinin KDV hariç %4'ünden, kiralamada bir aylık kira bedelinden (KDV hariç) fazla olamaz.

Tablodaki tutarlar temsilidir ve bir fiyat listesi değildir; hizmet bedeli tavanı yönetmelikle işlem üzerinden belirlenir, tarafların bu bedeli nasıl paylaşacağı yetki sözleşmesinde yazılmalıdır. Tavanın üzerine çıkan bir sözleşme, yüksek bedelli yabancı işlemlerinde en kolay tespit edilen ihlallerden biridir. Komisyon senaryolarını hızlıca denemek için emlak araçları sayfamızdaki komisyon hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.

Emlak danışmanının yönetmelikten doğan sorumlulukları

Yabancı işlemi, taşınmaz ticareti mevzuatına ayrı bir istisna getirmez; aksine denetim ihtimalini artırır. Faaliyetin temeli yetki belgesidir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 6/1-(ç) uyarınca işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 (17UY0333-5) mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir. Yönetmeliğin tanımına göre sorumlu emlak danışmanı; gerçek kişi tacir veya esnaf-sanatkârın kendisi, tüzel kişilerde ve şubelerde ise faaliyeti yürüten yetkili temsilcilerdir. Yetki belgesi her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı düzenlendiğinden (md. 5/5), şube açan işletmede her şubede en az bir Seviye 5 belgeli sorumlunun bulunması gerekir.

İşletmede veya sözleşmeli işletmede iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli ise yönetmelikte "emlak danışmanı" olarak tanımlanır (md. 4/1-c) ve bu kişiler için aranan belge Seviye 4'tür (17UY0332-4). İki yeterlilik ayrı yeterliliklerdir; aralarında ön koşul veya geçiş ilişkisi yoktur. Seviye 4 almadan doğrudan Seviye 5 sınavına girilebilir; her iki ulusal yeterlilikte de sınava giriş şartı bulunmamaktadır.

Birbirine karıştırılan iki ayrı "muafiyet"

Yönetmelikte iki ayrı muafiyet konusu vardır ve sahada sürekli birbirine karıştırılır. Birincisi, yetki belgesi başvurusunda aranan eğitim ve mesleki deneyim koşullarına ilişkin düzenlemedir (md. 6). İkincisi, mesleki yeterlilik belgesi zorunluluğundan muafiyettir (md. 10/2) ve bu yazının konusu olan asıl ayrım buradadır.

Belge muafiyetinde (md. 10/2) kural iki rol için farklıdır: sorumlu emlak danışmanı için muafiyet yalnızca yükseköğretim düzeyinde ilgili alan mezuniyetiyle mümkündür; emlak danışmanı için ise ortaöğretim düzeyinde Emlak veya Emlak Komisyonculuğu alanı mezuniyeti de muafiyet sağlar. Yani meslek lisesinin emlak bölümünden mezun olmak, sorumlu emlak danışmanı bakımından Seviye 5 zorunluluğunu kaldırmaz. Ayrıca yönetmeliğin geçici md. 1/7 hükmü uyarınca, 31.03.2021 tarihinden önce Seviye 5 belgesi almış emlak danışmanlarından, belgeleri iptal edilmedikçe ayrıca Seviye 4 aranmaz.

Sorumlu emlak danışmanı olabilmek için asgari öğrenim

Sorumlu emlak danışmanı olabilmek için asgari ilköğretim mezuniyeti aranır (md. 6/1-d-2, RG 16.04.2021/31456 değişikliği). Bu bir MYK sınav şartı değil, yönetmelikten doğan bir yetki belgesi şartıdır; belge sınavına girmenizin önünde bir engel yoktur, ancak yetki belgesi kaydında bu şart aranır. Sorumlu emlak danışmanı rolünün tüm gereklerini Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi rehberimizde, çalışan personelin yükümlülüklerini ise Emlak Danışmanı (Seviye 4) sayfamızda ayrıntılı bulabilirsiniz.

Yabancı işlemlerinde en sık yapılan yedi hata

• Değerleme raporunu akit haftasına bırakmak: rapor üç ay işleme esas kabul edilir, erken sipariş etmenin maliyeti yoktur; geç kalmanın maliyeti randevu kaybıdır.
• Vatandaşlık eşiğiyle ikamet izni eşiğini karıştırmak: 400.000 dolar vatandaşlık, 200.000 dolar taşınmaz yoluyla kısa dönem ikamet izni içindir; ikisi ayrı mevzuat ve ayrı dosyadır.
• İkamet başvurusuna kapalı mahallede konut satıp alıcıya ikamet vaat etmek: eşik tutulsa bile kapalı mahallede başvuru yapılamaz; mahalle listeleri değişkendir, işlem öncesi güncel liste kontrol edilmelidir.
• Parayı üçüncü kişi hesabından geçirmek: DAB zincirini, vatandaşlık dosyasındaki dekont şartını ve MASAK tarafındaki kaydı birlikte bozar.
• Askeri yasak bölge kontrolünü kapora sonrasına bırakmak: edinim mümkün olmayan taşınmazda iade tartışması çıkar.
• Hizmet bedelini yönetmelik tavanının üzerinde sözleşmeye bağlamak: yüksek bedelli yabancı işlemlerinde en görünür ihlal budur.
• Çalışan personelden Seviye 5 istemek veya sorumlu emlak danışmanını Seviye 4 ile kaydetmeye çalışmak: iki rolün belgesi farklıdır, karıştırılması yetki belgesi sürecini tıkar.

Tapuda istenen belgeler kontrol listesi

İstanbul, Antalya ve Muğla neden ayrı takip ister?

Üç ilde de talep yüksektir ama sürtünme noktaları farklıdır. İstanbul'da işlem hacmi yüksek olduğu için ilçe bazlı %10 kotasının doluluğu ve ikamet başvurusuna kapalı mahalle listeleri en kritik başlıktır. Antalya ve çevresinde kapalı mahalle listesi zaman içinde güncellenmiştir; bir mahallenin kapalı ya da açık olduğu bilgisi değişebildiği için, alıcıya ikamet izni vaadinde bulunmadan önce Göç İdaresi'nin güncel listesini teyit etmek gerekir. Muğla'da ise kıyı mevzuatı, imar durumu ve arsa veya tarla nitelikli taşınmazlarda edinim sınırları öne çıkar; konut nitelikli olmayan bir taşınmazla taşınmaz yoluyla ikamet izni alınamayacağı özellikle burada unutulur.

Sık sorulan sorular

Değerleme raporunun ücretini kim öder?

Mevzuat raporun ücretini kimin ödeyeceğini belirlemez; taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır. Uygulamada çoğunlukla alıcı öder, ancak bunun satış vaadi veya yetki sözleşmesinde yazılı olması sonradan çıkan tartışmaları önler.

Yabancı satıcı olduğunda da rapor gerekir mi?

Evet. Düzenleme, yabancı uyruklu kişilerin gerek alıcı gerek satıcı olarak taraf olduğu satış işlemlerini kapsar. Yabancının Türk vatandaşına satışında da rapor aranır.

Seviye 4 almadan Seviye 5 sınavına girebilir miyim?

Evet. 17UY0332-4 ve 17UY0333-5 ayrı ulusal yeterliliklerdir; aralarında ön koşul veya kademe ilişkisi yoktur ve her ikisinde de sınava giriş şartı bulunmamaktadır. Hangisine gireceğinizi belirleyen şey rolünüzdür: işletmenin sorumlusu olacaksanız Seviye 5, iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli iseniz Seviye 4.

Belge sınavına hazırlanan danışman nereden başlamalı?

Seviye 5 yeterliliği üç birimden oluşur: A1 (İSG, çevre ve kalite; yalnız teorik), A2 (pazarlama stratejisi ve iş organizasyonu) ve A3 (emlak satış ve kiralama süreçleri). Baraj her birimden ayrı ayrı 70/100'dür; bir birimden kalmak diğerini geçersiz kılmaz, birim sonucu iki yıl, belge beş yıl geçerlidir. Birim bazlı durumunuzu görmek için emlak araçları sayfamızdaki birim barajı hesaplayıcıyı, soru tipine alışmak için emlak deneme sınavımızı kullanabilirsiniz.

Yabancı işlemi yapmak için ayrı bir belge var mı?

Hayır. Yabancıya satış için ek bir mesleki yeterlilik belgesi öngörülmemiştir; aynı yetki belgesi ve aynı Seviye 5 / Seviye 4 yapısı geçerlidir. Fark, belgede değil, sürecin operasyonel yükündedir.

Özet

Yabancıya konut satışında sürtünmenin tamamı hazırlık aşamasındadır: askeri yasak bölge ve limit kontrolünün kaporadan önce yapılması, değerleme raporunun erken sipariş edilmesi, para akışının Döviz Alım Belgesi'ne uygun kurgulanması, tercümanın akit gününe planlanması. İşlemin tapudaki süresi taşınmaza ve müdürlüğün iş yüküne göre değişir; müşteriye gün sayısı taahhüt etmeyin. Emlak danışmanı tarafında ise zemin nettir: işletmenin sorumlu emlak danışmanı Seviye 5 (17UY0333-5), iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli Seviye 4 (17UY0332-4) belgesine sahip olmalı, hizmet bedeli alım satımda satış bedelinin KDV hariç %4'ünü, kiralamada bir aylık kira bedelini aşmamalıdır. Brodemy belge düzenlemez; sınav ve belgelendirme, TÜRKAK akredite yetkili belgelendirme kuruluşları tarafından yürütülür, Brodemy bu sürece hazırlık ve yönlendirme desteği verir.