Emlak Ofisi Açma 2026: Yetki Belgesi, Şartlar ve Kontrol Listesi

Emlak ofisi açmak için Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi zorunludur. Seviye 5 belgesi, 100 saatlik eğitim, mesleki deneyim, TTBS başvurusu, fiziki şartlar ve personel yükümlülüklerinin tamamı yönetmelik maddeleriyle, adım adım.

2026-08-15 · Brodemy Editör Ekibi · 11 dk okuma

Editöryel inceleme: Dr. Ali Şimşek · Dr. Erkan Erhan · Dr. Mehmet Ali Kırkpınar

Emlak ofisi açmak için tek zorunlu izin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi'dir; belge, işletmenin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden verilir ve şartları taşıdığı anlaşılan başvurulara, başvuru tarihinden itibaren on gün içinde düzenlenir (md. 5/2 ve md. 7/3). Yetki belgesinin çekirdek şartı, işletmenin sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 (17UY0333-5) mesleki yeterlilik belgesine sahip olmasıdır. Ancak Seviye 5 tek başına yetmez: yanında en az 100 saatlik taşınmaz ticareti eğitimi, belirli süreli mesleki deneyim, meslek odası kaydı, vergi mükellefiyeti ve iştigal konusunda taşınmaz ticaretinin bulunması da aranır. Pratik sıralama şudur: önce Seviye 4 ile emlak danışmanı olarak çalışıp deneyim biriktirmek, sonra Seviye 5 alıp yetki belgesine başvurmak.

Emlak ofisi açmanın yasal çerçevesi hangi mevzuata dayanıyor?

Sektörün tamamı, 5 Haziran 2018 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Yönetmelik önce 11 Aralık 2019'da, ardından 14 Ekim 2020'de çok kapsamlı biçimde değiştirilmiş; 16 Nisan 2021 ve 31 Ağustos 2023 tarihlerinde de bazı maddeleri güncellenmiştir. İnternette dolaşan emlak ofisi açma rehberlerinin büyük kısmı hâlâ 2018 metnine göre yazıldığı için, bugün yürürlükte olmayan şartları zorunluymuş gibi anlatır. Bu yazıdaki her bilgi yürürlükteki metnin ilgili maddesine dayandırılmıştır.

Yönetmeliğin 5. maddesine göre taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılır. Yetki belgesi her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenir ve devredilemez (md. 5/5). Yani hazır bir emlak ofisini devralmanız, o ofisin yetki belgesini de devraldığınız anlamına gelmez; belge sizin adınıza yeniden düzenlenmek zorundadır.

Yetki belgesi için aranan şartların tamamı

Yönetmeliğin 6. maddesi, işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için aranan şartları sayar. Bunların hepsinin aynı anda sağlanması gerekir:

• Meslek odasına kayıtlı olunması (ilgili esnaf ve sanatkârlar odası ya da ticaret ve sanayi odası; ayrı kurulduğu yerlerde ticaret odası).
• Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması.
• Meslek odası ve vergi kayıtlarındaki iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti faaliyetinin bulunması.
• Sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması (md. 6/1-ç).
• Sorumlu emlak danışmanının on sekiz yaşını doldurmuş olması.
• Sorumlu emlak danışmanının en az ilköğretim mezunu olması (16 Nisan 2021 değişikliğiyle gelen ibare).
• İflas etmemiş olmak veya iflas etmiş olsa bile İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre itibarın yerine gelmiş olması.
• Kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıldan fazla kesinleşmiş hapis cezası almamış olmak; ayrıca yönetmeliğin 6/1-(d)(4) alt bendinde tek tek sayılan suçlardan (zimmet, irtikâp, rüşvet, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı ve diğerleri) hüküm giymemiş ve ticaret ile sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olmak.
• Millî Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya MEB'ce yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca taşınmaz ticareti konusunda verilen en az yüz saatlik eğitimde başarılı olunması.
• Yetki belgesi başvurusunun yapıldığı tarihten önceki son beş yıl içinde belirli süre emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olunması.

Sorumlu emlak danışmanı kimdir? Yönetmeliğin 4. maddesine göre, taşınmaz ticareti ile iştigal eden gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendisi; ticaret şirketleri, diğer tüzel kişi tacirler ve şubelerde ise taşınmaz ticareti faaliyetlerini yürüten yetkili temsilcilerdir. Yani kendi adınıza emlak ofisi açıyorsanız sorumlu emlak danışmanı sizsiniz ve yukarıdaki şartlar doğrudan sizin için aranır.

En çok karıştırılan nokta: Seviye 5 mi, Seviye 4 mü?

Yönetmeliğin 10. maddesi ayrımı nettir: sorumlu emlak danışmanlarının Seviye 5, emlak danışmanlarının ise Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir. Emlak danışmanı, yönetmeliğin 4. maddesindeki tanıma göre işletmede veya sözleşmeli işletmede iş sözleşmesi ile çalışan pazarlama ve satış personelidir. Kısacası ofisi açan ve temsil eden kişi Seviye 5, o ofiste iş sözleşmesiyle çalışan danışmanlar Seviye 4 kapsamındadır.

Piyasada çok sık tekrarlanan "Seviye 5 hem ofis açmak hem de emlak danışmanı olarak çalışmak için zorunludur" iddiası mevzuata aykırıdır. İş sözleşmesiyle çalışan personel için zorunlu olan Seviye 4'tür; Seviye 5, yetki belgesi alacak işletmenin sorumlu emlak danışmanı içindir. Bu yanlış bilgi genellikle daha yüksek ücretli sınav ve eğitim satmak için tekrarlanır. Ofis sahibi olmayacak, bir emlak ofisinde çalışacak kişiler için doğru adres Emlak Danışmanı (Seviye 4) sayfamızdır; ofis açacaklar ise Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi rehberimizden ilerlemelidir.

100 saatlik eğitim ve mesleki deneyim: MYK belgesinden ayrı iki şart

Emlak ofisi açmak isteyenlerin en sık takıldığı yer burasıdır. Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi ile 100 saatlik taşınmaz ticareti eğitimi birbirinin yerine geçmez; yönetmelik ikisini ayrı bentlerde, ayrı şart olarak sayar (md. 6/1-ç ve md. 6/1-d-5). 100 saatlik eğitim MEB, üniversiteler veya MEB'ce yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca verilir ve başarıyla tamamlanmış olması gerekir; bu eğitime ilişkin usul ve esaslar ile muafiyet sağlayan eğitim alanları Bakanlıkça belirlenir (md. 6/4). Seviye 5 ise MYK yeterliliğine dayalı, TÜRKAK akredite ve MYK tarafından yetkilendirilmiş bir belgelendirme kuruluşunun sınavıyla alınır.

Mesleki deneyim şartı da ayrı bir kalemdir. Yönetmeliğin 6/1-(d)(6) alt bendinin 16 Nisan 2021'de değişen hükmüne göre, yetki belgesi başvurusunun yapıldığı tarihten önceki son beş yıl içinde:

• Ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunları için en az altı ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapılmış olması gerekir.
• Bunların dışında kalanlar için (lise ve altı mezuniyet) en az on iki ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapılmış olması gerekir.
• Deneyim, kayıtlı çalışmayı gösteren belgelerle (uygulamada genellikle SGK hizmet dökümü) ispatlanır; bu nedenle kayıt dışı çalışılan süreler başvuruda işe yaramaz.

Muafiyetler: ortaöğretim ile yükseköğretim aynı şey değil

Yönetmelik iki ayrı muafiyet rejimi kurar ve bunlar birbirine karıştırıldığında insanlar sınavsız ofis açabileceklerini sanıp başvuruları reddedilir. Birincisi belge muafiyetidir: 10. maddenin ikinci fıkrasına göre mesleki yeterlilik belgesi şartından muafiyet, sorumlu emlak danışmanları için yalnızca yükseköğretim kurumlarının taşınmaz ticareti ile ilgili alanlarından (veya denkliği kabul edilen yurt dışı öğretim kurumlarından) mezuniyetle sağlanır; emlak danışmanları için ise ortaöğretim veya yükseköğretim mezuniyeti muafiyet doğurur. İkincisi eğitim ve deneyim muafiyetidir: 6. maddenin ikinci fıkrası, sorumlu emlak danışmanının ortaöğretim veya yükseköğretim kurumlarının ilgili alanlarından mezun olması hâlinde 100 saatlik eğitim ve mesleki deneyim şartlarını aramaz. Kısacası meslek lisesi mezuniyeti eğitim ve deneyimden kurtarır, Seviye 5 sınavından kurtarmaz.

Muafiyet sağlayan alanların listesinin Bakanlıkça belirlendiğini unutmayın (md. 6/4 ve md. 10/3). Mezuniyet alanınızın listede olup olmadığını başvurudan önce Ticaret İl Müdürlüğü'ne teyit ettirmek, reddedilen bir başvuruyla vakit kaybetmekten ucuzdur.

Fiziki şartlar: "en az 30 metrekare" kuralı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Yönetmeliğin 2018'deki ilk hâlinde yer alan 12. madde, işletmenin Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bağımsız bölüm niteliğinde ve belirli bir asgari büyüklükte olmasını, içinde idari büro, kabul yeri ve arşiv bölümü bulunmasını, masa-dolap-koltuk ile bilgisayar, internet, telefon, tarayıcı gibi teknik donanıma sahip olmasını şart koşuyordu. Bu madde 14 Ekim 2020 değişikliğiyle başlığıyla birlikte değiştirilmiş, yerine "İnternet ortamındaki ilanlara ilişkin yükümlülükler" getirilmiştir. Yürürlükteki metinde metrekare, bağımsız bölüm, arşiv veya donanım şartı yoktur.

Bu, "nerede olursa olsun ofis açılır" demek değildir. Bugün fiziki tarafı belirleyen üç katman var. Birincisi, yönetmeliğin 14. maddesinin birinci fıkrası: taşınmaz ticaretiyle iştigal edilen iş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve bu iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunulamaz. Yani evinizin bir odasını ofis olarak gösteremez, aynı dükkânda emlakçılığın yanına ikinci bir ticari iş kuramazsınız. İkincisi, her iş yeri gibi emlak ofisinin de yetkili idareden iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alması gerekir; yönetmelik yetkili idareyi "iş yeri açma ve çalışma ruhsatı vermeye yetkili belediye veya il özel idareleri ile diğer idareler" olarak tanımlar ve bu idareleri, Bakanlığın talebi üzerine ön inceleme mahiyetinde denetim yapmakla görevlendirir (md. 22/2). Üçüncüsü, mesken nitelikli bir bağımsız bölümde ofis açacaksanız kat mülkiyeti mevzuatı ve binanın yönetim planı devreye girer; belediyeler bu durumda çoğunlukla kat malikleri muvafakati ister. Kiralama sözleşmesini imzalamadan önce hem imar durumunu hem yönetim planını kontrol edin.

Tabela, ilan ve dijital görünürlük yükümlülükleri

Tabelanın boyutu veya içeriği yönetmelikte düzenlenmez; tabela için belediyeye ilan ve reklam vergisi beyanında bulunulur. Asıl sıkı düzenleme ilanlardadır. Yönetmeliğin 14. maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendine göre işletmeler ilanlarında yetki belgesi numarasına, yetki belgesindeki işletme adı veya unvanına, adres bilgisi hariç olmak üzere il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerine, 15. maddenin üçüncü fıkrasında sayılan taşınmaza ilişkin diğer bilgilere, iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer vermek zorundadır.

• Alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığınız bir taşınmaz için ilan veremezsiniz (md. 14/2-j).
• Taşınmaz satıldığında veya kiralandığında, satış ya da kiralamadan vazgeçildiğinde, yetkilendirme sözleşmesi feshedildiğinde veya süresi sona erdiğinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son vermeniz gerekir (md. 14/2-h).
• İlanlarda yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara ve üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belgelere yer verilemez (md. 14/2-ı ve md. 12/1).
• Başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayanlar (ilan siteleri), üyelikten önce Bakanlığın internet sayfası veya Bilgi Sisteminden yetki belgesi kontrolü yapmakla ve yetki belgesi olmayan işletmeleri üye yapmamakla yükümlüdür; yani yetki belgeniz yoksa bu platformlarda ilan da veremezsiniz (md. 12/2-b).
• Bu platformlar ayrıca ilana konu taşınmazın ilan veren üyeye, üye gerçek kişiyse birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da üyenin taşınmaz sahibince yetkilendirildiğini, ilan yayımlanmadan önce doğrulamak zorundadır (md. 12/2-ç, 31.08.2023 eklemesi).

Adım adım başvuru: TTBS üzerinden ne yapılır

• 1. Seviye 4 belgesiyle emlak danışmanı olarak kayıtlı çalışmaya başlayın ve deneyim sürenizi (6 veya 12 ay) SGK kaydıyla biriktirin.
• 2. 100 saatlik taşınmaz ticareti eğitimini MEB, üniversite veya MEB'ce yetkilendirilmiş bir kurumdan tamamlayıp başarı belgesini alın.
• 3. Seviye 5 (17UY0333-5) sınavına girin; A1, A2 ve A3 birimlerinin her birinden ayrı ayrı 70 barajını geçin. Hangi birimden kaç puan gerektiğini ve kalan birim hakkınızı emlak araçları sayfamızdaki birim barajı hesaplayıcısıyla ölçebilirsiniz.
• 4. Vergi dairesinde mükellefiyet açtırın; iştigal konularına taşınmaz ticareti faaliyetini mutlaka yazdırın.
• 5. Esnaf ve sanatkârlar odasına veya ticaret odasına kaydolun; oda kayıt/faaliyet belgenizde de iştigal konusu taşınmaz ticaretini içermelidir.
• 6. İş yerini kiralayın, yetkili idareden iş yeri açma ve çalışma ruhsatını alın.
• 7. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden yetki belgesi başvurusunu yapın; başvuru, şartların taşındığını gösteren belgelerle birlikte sistem üzerinden yapılır (md. 7/1). İlgili kurumların elektronik sistemlerinden sağlanabilen belgeler doğrudan o sistemlerden temin edilir (md. 7/2); geri kalanlar için vergi levhası, oda kayıt belgesi, öğrenim durumu belgesi, Seviye 5 belgesi, 100 saatlik eğitim başarı belgesi ve SGK hizmet dökümünü sistemin istediği formatta yükleyin. İstenen belge listesi il müdürlüğüne göre değişebilir.
• 8. Şartları taşıdığı anlaşılan başvurulara, başvuru tarihinden itibaren on gün içinde yetki belgesi verilir; reddedilen başvurular gerekçesiyle birlikte Bilgi Sistemi üzerinden bildirilir (md. 7/3).

Yetki belgesi bir kez alınıp unutulacak bir belge değildir. İçeriğindeki bilgilerden herhangi biri değişirse (unvan, adres, işletme sahibi bilgileri gibi) belge yenilenir ve yenileme başvurusu, değişikliğin gerçekleştiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapılır (md. 8). İşletme unvanı veya adresi değiştiğinde, o işletmenin sözleşmeli işletmelerinin belgeleri de on gün içinde kendiliğinden yenilenir. Süresinde yenileme yapılmaz ve Bakanlığın uyarısından sonra da on gün içinde başvurulmazsa belge iptal edilir (md. 9/1-c).

Şube açacaklar ve sözleşmeli işletme (franchise) modeli

Yetki belgesi her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlendiğinden, ikinci bir şube açmak ikinci bir yetki belgesi almak demektir. Şubede taşınmaz ticareti faaliyetini yürüten yetkili temsilci de sorumlu emlak danışmanı sayıldığı için (md. 4/1-i), pratikte her şubede Seviye 5 belgeli en az bir sorumlu bulundurmanız gerekir. Büyümeyi planlarken bu, kadro maliyetinizin sabit bir kalemidir.

Bir markaya bağlı çalışacaksanız sözleşmeli işletme modeli devreye girer. Sözleşmeli işletmenin de kendi yetki belgesi olur; 6. maddenin üçüncü fıkrasına göre birinci fıkradaki şartların tamamını taşıması, 21. maddedeki yazılı sözleşmenin yapılmış olması, bağlı olunan işletmenin yetki belgesinin bulunması ve sözleşmeli işletmenin Bilgi Sistemi üzerinden il müdürlüğüne bildirilmiş olması gerekir. Tek istisna, mesleki deneyim şartının aranmamasıdır. Sözleşmeli işletme yalnızca tek bir işletmeye bağlı olarak faaliyet gösterebilir (md. 21/2); sözleşmesi sona ererse ya da bağlı olduğu işletmenin adresi dışında bir adreste faaliyet gösterirse yetki belgesi iptal edilir (md. 9/3). Ayrıca sözleşmeli işletmenin taraf olduğu yetkilendirme, alım satıma aracılık, kiralamaya aracılık ve hizmet ortaklığı sözleşmeleri, bağlı olunan işletmenin sorumlu emlak danışmanı tarafından kontrol edilip imzalanır (md. 14/3).

Personel yükümlülükleri ve on günlük bildirimler

Ofis açıldıktan sonra en sık ceza yiyen konu, bildirimlerin geciktirilmesidir. Yönetmeliğin 11. maddesi işletmelere Bilgi Sistemine aktarma yükümlülüğü getirir; 8. ve 9. maddeler de yenileme ve şart kaybı bildirimlerini düzenler. Süre her kalemde on gündür.

İstihdamda iki kural özellikle önemlidir. Birincisi, yönetmeliğin 14/2-(l) bendi uyarınca 6. maddedeki adli sicil şartını taşımayan kişiyi emlak danışmanı olarak istihdam edemezsiniz (Geçici md. 1/6 uyarınca bu hüküm, 14.10.2020 itibarıyla emlak danışmanlığı yapanlar hakkında uygulanmaz). İkincisi, işe alacağınız danışmanların Seviye 4 belgesi (veya ortaöğretim ya da yükseköğretimin ilgili alanından mezuniyet) durumunu işe başlamadan önce teyit edin; belgesiz danışman çalıştırmak yönetmeliğe aykırılık oluşturur ve tekrarı hâlinde yetki belgenizi riske atar. Adaylarınızın hazır olup olmadığını görmek için emlak deneme sınavımızı işe alım öncesi eleme aracı olarak kullanabilirsiniz.

Gelir tarafı: komisyon tavanı ve sözleşme disiplini

İş modelinizi kurarken en kritik sayı, yönetmeliğin 20. maddesindeki hizmet bedeli tavanıdır. Alım satıma aracılıkta hizmet bedeli oranı, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. Aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir (md. 20/5). Alıcı ve satıcıyla (kiralamada kiracı ve kiralayanla) ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile sadece bir hizmet bedeli alınabilir (md. 20/6); alım satım veya kiralamaya aracılıkla birlikte danışmanlık, raporlama gibi 13. maddedeki diğer hizmetler de verilse yine tek hizmet bedeli ve aynı tavan geçerlidir (md. 20/3).

Buna bağlı üç kural daha var: taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez (md. 19/4); ancak yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilip doğrudan iş sahibinden satın alma veya kiralama yapılırsa hizmet bedeline hak kazanılır (md. 20/8). Cayma bedeli ve ceza koşulu kararlaştırılabilir; ancak oranı veya tutarı işletme için hizmet bedelini (yetkilendirme sözleşmesinde toplam hizmet bedelini) aşamaz. Ciro projeksiyonunuzu bu tavanlara göre kurmak için emlak araçları sayfamızdaki komisyon hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.

Emlak ofisi açılış kontrol listesi

• Seviye 4 belgesi alındı ve kayıtlı çalışma süresi başladı (deneyim şartı için).
• 100 saatlik taşınmaz ticareti eğitimi tamamlandı, başarı belgesi elde edildi.
• Seviye 5 (17UY0333-5) sınavı A1, A2, A3 birimlerinden ayrı ayrı 70 barajıyla geçildi.
• Adli sicil ve iflas durumu 6. maddedeki şartlara uygun.
• Vergi mükellefiyeti açıldı, iştigal konusuna taşınmaz ticareti eklendi.
• Oda kaydı yapıldı, oda kaydındaki iştigal konusu vergi kaydıyla uyumlu.
• İş yeri sözleşmesi imzalandı; iş yeri ikamet amaçlı kullanılmıyor ve içinde başka ticari faaliyet yok.
• Yetkili idareden iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alındı; mesken nitelikli yerde muvafakat/yönetim planı kontrol edildi.
• Tabela için belediyeye ilan ve reklam vergisi beyanı verildi.
• TTBS başvurusu yapıldı, belgeler sistemin istediği formatta yüklendi.
• Yetkilendirme sözleşmesi, alım satıma aracılık sözleşmesi, kiralamaya aracılık sözleşmesi, hizmet ortaklığı sözleşmesi ve taşınmaz gösterme belgesi şablonları yönetmeliğin 15-19. maddelerindeki asgari içeriğe göre hazırlandı.
• Her yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel veya elektronik dosya açma ve belgeleri en az beş yıl saklama düzeni kuruldu (md. 14/2-k).
• İlan şablonlarına yetki belgesi numarası, işletme adı, il-ilçe-mahalle-ada-parsel ve iletişim bilgisi eklendi; ilan sona erdirme için üç günlük takip kuruldu.
• Personel ve sözleşmeli işletme bildirimlerinin 10 gün içinde TTBS'ye girilmesi için sorumlu bir kişi atandı.

Denetim ve ceza riski: belgeyi kaybettiren dört senaryo

Yönetmeliğin 9. maddesi yetki belgesinin iptal hâllerini sayar: şartlardan birinin kaybedilmesi üzerine işletmenin kendi başvurusu, şartlardan birine sahip olunmadığının Bakanlıkça tespiti, süresinde yenileme başvurusunda bulunulmaması ve Bakanlık uyarısına rağmen on gün içinde de başvurulmaması, son olarak yönetmelik hükümlerine aykırılığın verilen süre (on günden az olmamak üzere) içinde giderilmemesi ya da aynı takvim yılı içinde tekrarlanması. Bu son ihtimalde iptal yalnızca o işletmeyi bağlamaz: iptal tarihinden itibaren bir yıl süreyle işletme sahibinin diğer işletmelerine ve temsilcisi olduğu işletmelere de yetki belgesi verilmez (md. 9/5). İşletmenin belgesi iptal edilirse sözleşmeli işletmelerinin belgeleri de iptal edilir. Ayrıca aykırılıklar için Bakanlıkça idari para cezası uygulanır: 12. maddenin ikinci fıkrasına (ilan platformu yükümlülükleri) aykırılıkta 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun, diğer hükümlere aykırılıkta 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümleri uygulanır (md. 22/4). Denetim yetkisi Bakanlıktadır ve il müdürlükleri aracılığıyla da kullanılabilir; yetkili idareler Bakanlığın talebi üzerine ön inceleme mahiyetinde denetim yapar.

Sık sorulan sorular

Lise mezunu değilim, emlak ofisi açabilir miyim?

Evet. 16 Nisan 2021 değişikliğinden bu yana sorumlu emlak danışmanı için asgari öğrenim şartı ilköğretim mezuniyetidir. Ancak lise ve altı mezuniyette mesleki deneyim şartı on iki aya çıkar ve 100 saatlik eğitim muafiyetiniz olmaz.

Emlak meslek lisesi mezunuyum, sınava girmeden ofis açabilir miyim?

Hayır. Ortaöğretimin ilgili alanından mezuniyet sizi 100 saatlik eğitim ve mesleki deneyim şartından muaf tutar (md. 6/2); ancak sorumlu emlak danışmanı için mesleki yeterlilik belgesi muafiyeti yalnızca yükseköğretimin ilgili alanlarından mezuniyetle sağlanır (md. 10/2). Yani Seviye 5 sınavına girmeniz gerekir.

Ofiste çalışacak danışmanlar da Seviye 5 almak zorunda mı?

Hayır. İşletmede veya sözleşmeli işletmede iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli için zorunlu olan Seviye 4'tür (md. 10/1). Seviye 5, yetki belgesi alınabilmesi için sorumlu emlak danışmanında aranır. "Çalışan da Seviye 5 almalı" yönlendirmesi mevzuata dayanmaz.

Ofisi kendim açacağım ama başında durmayacağım, olur mu?

Gerçek kişi işletmesinde sorumlu emlak danışmanı işletme sahibinin kendisidir; tüzel kişide ve şubede ise faaliyeti yürüten yetkili temsilcidir. Belgeyi "kiralayıp" işi başkasına yürüttürmek yönetmeliğin sorumluluk kurgusuna aykırıdır; şartların gerçekte taşınmadığının Bakanlıkça tespiti hâlinde 9. madde kapsamında yetki belgesinin iptaline kadar giden sonuçlar doğurur.

Yetki belgesi kaç yıl geçerli?

Yönetmelik yetki belgesine sabit bir süre koymaz; belge, içeriğindeki bilgiler değiştikçe yenilenir ve 9. maddedeki iptal hâlleri gerçekleşene kadar geçerliliğini sürdürür. Buna karşılık dayanağı olan Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi 5 yıl geçerlidir; onun süresi dolar ve yenilenmezse yetki belgesi şartı da kaybedilmiş olur ve bu durumu on gün içinde bildirme yükümlülüğü doğar. Belgenizin bitiş tarihini takviminize işleyin.

Özetle emlak ofisi açmanın zorluğu tek bir sınavda değil, birbirine bağlı şartların doğru sırayla tamamlanmasında. En sık kaybedilen şey de zamandır: deneyim şartı geriye dönük işletilemediği için, Seviye 4 adımını ertelemek ofis açılışını doğrudan 6 ila 12 ay geciktirir. Yol haritanızı bugünden kurun; Seviye 5 birim yapısını ve baraj mantığını Sorumlu Emlak Danışmanı belgesi rehberimizden, hazırlık seviyenizi ise emlak deneme sınavımızdan ölçerek ilerleyin.